— девелоперская деятельность

В своем составе АООТ “Энергомашстрой”  имеет:

—  управление механизации с автомобильным парком, землеройной техникой, авто- и башенными кранами;

—  завод по производству железобетонных изделий;

—  деревообрабатывающий завод ( изготовление дверной и оконной столярки, деловой доски и прочих столярных изделий ) в п. Будогощь Киришского района.

С 1992 года “Энергомашстрой” занимается инвестиционной деятельностью.

АО “ЭМС” инвестирует только в собственные проекты, так как это дает возможность осуществления полного контроля на всех стадиях развития проекта, кроме того, есть возможность получения дополнительного экономического эффекта  за счет экономии. В соответствии производственными возможностями АО “ЭМС”, а также с представлениями специалистов по маркетингу о возможностях реализации построенного, руководство считает наиболее приемлемыми проекты строительства домов на 150-200 квартир.

Оценка жизнеспособности проектов производится в АО “ЭМС” с помощью экспертов, в качестве которых выступают руководители подразделений: начальник Управления Капитального строительства, начальник Отдела Реализации, начальник Отдела Маркетинга, начальник Инвестиционного Отдела. Выбор проекта осуществляется после сопоставления показателей доходности, продолжительности и уровня риска. При выборе между более продолжительным высокодоходным проектом и менее доходным проектом с меньшей продолжительностью предпочтение, скорее всего, будет отдано второму, так как при увеличении продолжительности строительства возрастает уровень риска.

Выбор проекта производится с учетом требований рынка. При этом используются как маркетинговые исследования рынка недвижимости Петербурга, проводимые специализированными фирмами, так и собственные исследования. Конкурентной стратегией АО “ЭМС” является ориентация на качество. При этом необходимо отметить, что параметрами, определяющими качество жилья, являются: удобное расположение здания (близость к станции метро), пригодная для жилья окружающая среда, удачная планировка квартиры, наличие дополнительных удобств, обеспечивающих комфорт будущим жильцам. Отбор инвестиционных проектов производится в соответствии с избранной стратегией конкуренции.

Обычная схема финансирования инвестиционных проектов —  за счет авансовых платежей клиентов.

В настоящее время крупнейшим проектом, реализуемым фирмой является строительства жилого дома на Тихорецком проспекте.

Представленная характеристика  здания свидетельствует о том, что проект  выбран в соответствии с конкурентной стратегией фирмы — ориентация на качество — и его успешное осуществление благоприятно отразится на имидже фирмы.

Финансирование проекта предполагается осуществлять за счет авансовых платежей дольщиков, недостаток средств (на покрытие затрат, осуществленных на стадии проектирования) будет покрываться за счет средств АО “ЭМС”.

Реализация квартир в строящемся доме будет производится через сеть дилеров (агентства недвижимости) и собственными силами.

По результатам расчетов можно сделать вывод, что при продаже всех квартир строительная организация покрывает все свои издержки и получает положительный финансовый результат.

Произведена финансовая оценка инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой” и анализ ее влияния на конкурентоспособность фирмы.

Инвестиционная деятельность является не единственным направлением деятельности АО “ЭМС”, поэтому для оценки инвестиционной деятельности анализировались финансовые показатели деятельности Управления застройки. Для того, чтобы оценить влияние инвестиционной деятельности на конкурентоспособность фирмы, были рассчитаны также общие показатели деятельности АО “Энергомашстрой”.

Высокие показатели рентабельности оборота  по Управлению застройки свидетельствуют об эффективности инвестиционной деятельности предприятия.

Кроме того, показатели рентабельности оборота по Управлению застройки многократно превышают общие показатели рентабельности. Т. е. инвестиционная деятельность АО “ЭМС” значительно прибыльнее подрядной, на основании этого смело можно сделать вывод, что она положительно сказывается на конкурентоспособности фирмы, более того, только осуществление инвестиционной деятельности позволяет АО “ЭМС” удержаться “на плаву” в сегодняшних сложных условиях.

Глава 3. Обоснование предложений по повышению эффективности инвестиционной деятельности АО “Энергомашстрой”.

Поскольку, как уже было отмечено, под инвестиционной политикой строительной фирмы подразумевается установление  масштабов инвестиций, направлений их использования и источников получения, пути повышения эффективности деятельности фирмы, а, следовательно, и ее конкурентоспособности, рассматриваются в данной главе именно по этим направлениям.

Успешная деятельность строительной фирмы, осуществляющей активную инвестиционную политику, зависит от того, как организован процесс экспертизы и отбора инвестиционных проектов. Именно на этапе анализа проектов и принятия решения о финансировании допускается наибольшее количество ошибок, которые впоследствии приводят к потере вложенных средств.

Высокие показатели рентабельности, полученные при анализе инвестиционной деятельности АО “ЭМС” (см. гл. 2), свидетельствуют о том, что в целом политика фирмы в области выбора инвестиционных проектов верна. Однако в современных условиях острой конкуренции и снижения разницы  между ценами на первичном и вторичном рынках жилья очень сложной проблемой для строительных фирм является привлечение ресурсов для финансирования строительства. Поэтому рекомендации по повышению конкурентоспособности фирмы в результате совершенствования инвестиционной политики, разработанные в третьей главе, фактически сводятся к рекомендациям в области применения более эффективных схем финансирования.

3.1. Обоснование необходимости привлечения заемных ресурсов.

Реализация инвестиционного проекта — длительный процесс, требующий, к тому же, значительных затрат финансовых ресурсов. Финансирование проекта за счет собственных средств предприятия (прибыли от других проектов, амортизационных отчислений) не всегда возможно да и не всегда целесообразно. Поэтому обычно  приходится привлекать дополнительные финансовые ресурсы. На успех проекта очень большое влияние оказывает рациональный выбор методов финансирования, поэтому при разработке схемы финансирования необходимо рассмотреть все альтернативные варианты и определить экономическую эффективность каждого из них, с тем чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложений.

3.1.1. Определение потребности в финансировании.

В настоящее время АО “ЭМС” ведет строительство нескольких объектов, крупнейшим из которых является проект строительства жилого дома на Тихорецком проспекте. Кроме того, есть проект строительства жилого комплекса вблизи озера Долгое. Этот район является одним из наиболее экологически чистых в Санкт-Петербурге — здесь практически отсутствуют промышленные предприятия, основная часть застройки — жилая. Близость района к Карельскому перешейку, излюбленному месту отдыха петербуржцев, и легкий автомобильный доступ к Приморскому шоссе делает его еще более привлекательным. Временным недостатком расположения объекта является удаленность от метро. Но с вводом в действие в 1998 году новой станции метрополитена “Комендантский Проспект”, которая будет расположена на расстоянии 600 метров от Объекта, проблема удаленности от метро будет решена.

Строящийся сейчас корпус 8 – часть единого жилого комплекса, состоящего из трех корпусов: 8, 8А,8Б и 8В, в первых этажах которых размещены встроенно-пристроенные помещения общественного назначения. Многоэтажный корпус 8А является высотным акцентом квартала и замыкает пр. Авиаконструкторов.

К нему примыкают десятиэтажные корпуса 8 и 8Б, образуя начало улиц Ильюшина и Стародеревенской. Эти корпуса имеют входы во встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (магазины, кафе) со стороны улиц, а подъезды со стороны двора. Корпуса отделены друг от друга аркой для проезда спецтранспорта на случай пожара и со стороны улиц имеют пожарный проезд.

Квартиры ориентированы на малосемейных жильцов и имеют несколько повышенную норму площади на человека. Они отвечают всему комплексу современных требований, предъявляемых к жилью высокого качества: изолированные комнаты, расширенные места общего пользования и кухни, оборудованные электроплитами, централизованное горячее водоснабжение, телефонизация, радиофикация и мусоропровод.

                                                                                                 Таблица 3.1.

Основные материалы и конструкции, применяемые для строительства.

Строительство корпуса 8 практически завершено, большая часть квартир уже продана, проект оказался экономически эффективным. Строительство же остальных корпусов жилого комплекса пока приостановлено в связи с отсутствием средств для реализации проекта. В соответствии с объемной сметой затраты по  проекту составят около 18 млн. долларов, АО “ЭМС” сможет вложить около 3 млн. долларов собственных средств (прибыль от других проектов и возврат вложенных средств). Следовательно, необходимо будет изыскать еще около 15 млн. долларов.

3.1.2. Обоснование возможности привлечения заемного капитала.

Результат проекта во многом зависит от удачного выбор кредиторов. Возможными источниками кредитов могут быть:

— международные финансовые организации;

— специализированные агентства экспортных кредитов;

— правительство страны, принимающей проект;

— коммерческие банки;

— финансовые компании;

— инвестиционные компании;

— лизинговые компании;

— сберегательные банки;

— богатые частные лица.

Чаще всего основным источником кредитов являются коммерческие банки.

В настоящее время в Петербурге реализуется программа Всемирного Банка Реконструкции и Развития. Программой предусмотрено предоставление кредитов под конкретные строительные проекты. Процентная ставка по кредитам ВБРР составляет 17% годовых, что значительно меньше, чем ставка по валютным кредитам отечественных коммерческих банков. Однако, рассматриваемый проект строительства дома по Тихорецкому проспекту не удовлетворяет одному из условий Программы: проектом предусмотрено строительство 16-ти этажного здания, тогда как ВБРР предоставляет кредиты только для строительства зданий не выше 10 этажей. Следовательно, остаются только кредиты отечественных коммерческих банков. Однако высокий процент по кредитам, который требуют банки от “чужих” организаций, ставит под вопрос не только получение прибыли застройщиком, но и целесообразность самого проекта.

При рассмотрении вопроса о предоставлении кредита, заимодавец обычно анализирует финансовое состояние предприятия с целью определить возможности фирмы возвращать долги. Обычно для определения кредитоспособности фирмы анализируют показатели ликвидности и структуру капитала.

Анализ структуры капитала.

Анализ структуры капитала содержит следующие показатели:

                                                              Собственный капитал

Доля собственного капитала =

                                       Общий капитал

Собственный капитал представляет собой уставный фонд и акционерный капитал компании.

Общий капитал представляет собой совокупность всех видов активов предприятия и соответствует итоговой строке баланса.

                                                   Краткосрочный заемный капитал

Доля краткосрочного  =

заемного капитала                                  Общий капитал

                                         Долгосрочный заемный капитал

Доля долгосрочного  =

заемного капитала                                 Общий капитал

                                                         Собственный капитал

Коэффициент финансовой =

      надежности                             Совокупный заемный капитал

                                            Совокупный заемный капитал

Коэффициент       =  

задолженности                        Собственный капитал

Результаты расчета указанных коэффициентов сведены в таблицу 3.2.

Таблица 3.2.

Из таблицы видно, что коэффициенты автономии, финансовой надежности и задолженности находятся в рекомендуемых пределах и характеризуются положительной динамикой. Предприятие не имеет долгосрочного заемного капитала, что может объясняться отсутствием заинтересованности банков и других потенциальных  кредиторов в предоставлении долгосрочных займов в связи с нестабильностью экономики страны.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13