3) Продажа в кредит. Проданный в кредит, в том числе с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца с момента его передачи покупателю в обеспечение исполнения последним обязанности по оплате, если иное не установлено договором. Данное положение распространяется на все виды недвижимости, которые могут быть предметом купли-продажи. В данном случае ипотека в отношении недвижимости возникает, если продавец (он же кредитор) продает объект недвижимого имущества в кредит, в том числе в рассрочку, покупателю.

4) Рента. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При этом договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Договор ренты зачастую заключают пожилые люди, у которых есть квартира или жилой дом, но которым не хватает средств к существованию. При заключении указанного договора собственником квартиры становится лицо, которое обязуется содержать пожилого человека (бывшего собственника недвижимости). Одним из видов договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Это договор, по которому получатель ренты- гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если этого требует здоровье гражданина, и уход за ним. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты. Для этого необходимо подать в регистрирующий орган заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке с приложением свидетельства о смерти получателя ренты.

5) Залог имущественных прав. Если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору. Ипотека в силу договора (она же "договорная ипотека") представляет собой ипотеку, которая возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости). Одна сторона- залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны- залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Право залога заключается в праве кредитора (залогодержателя) требовать при невыполнении должником (залогодателем) обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и в первоочередном получении удовлетворения из денежных средств, вырученных в результате продажи объекта недвижимого имущества. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству. Обеспеченное ипотекой обязательство также называют основным обязательством, поскольку его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости), которое, в свою очередь, является дополнительным обязательством (акцессорным). Основным отличием законной ипотеки от договорной является то обстоятельство, что при договорной ипотеке не меняется собственник объекта недвижимости, а ипотека возникает на основании договора об ипотеке. Договор об ипотеке может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается договором об ипотеке. В случае прекращения основного обязательства (например, полное погашение кредита по кредитному договору) прекращается и ипотека. Необходимо также отметить, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

2. Источники финансирования капитальных вложений

Постоянным и неисчерпаемым источником роста общественной производительности труда является научно-технический прогресс и использование новейших разработок в технологии производства.

Прогресс науки обусловливает техническое развитие. Последнее вызывает непрерывные существенные изменения всех факторов производственного процесса, а также воздействует и на людей, управляющих этим процессом. Изменения во внутренней структуре производственного организма принято называть инновациями.

Изменения в структуре производства не обязательно должны обусловливаться введением новых средств производства, однако в большинстве случаев это происходит именно по этой причине. Инновации же: как правило, требуют капитальных вложении.

Путем капитальных вложений создаются основные фонды. Их размер, структура и размещение создают базу, которая существенно влияет на объем продукции, ее качество и ассортимент, на возможности дальнейшего развития производства.

Освоенные капитальные вложения, как правило, используются в течение длительного времени: здания служат 20-100 лет, машины и оборудование – 3-10 и более лет. Таким образом, основные фонды в значительной степени характеризуют состояние техники и технологии на момент осуществления капитальных вложений. Непродуманное осуществление капитальных вложений может неблагоприятно сказаться на техническом развитии и совершенствовании технологии, поскольку в будущем могут потребоваться значительные средства на реконструкцию и модернизацию основных фондов.

Часть вновь полученных средств (чистого дохода) общество не использует непосредственно на потребление, а расходует на создание новых сооружений, машин и оборудования, которые окупятся и станут приносить пользу обществу лишь в будущем. Чтобы капитальные вложения были эффективными, вложенные средства должны вернуться в большем объеме. С этой точки зрения капитальные вложения должны обеспечивать все более полное удовлетворение потребностей общества и создавать условия для получения общественного продукта с приемлемой потребителю стоимостью при наименьших затратах общественного труда. Эти требования в полной мере справедливы как для всего народного хозяйства, так и для отдельных предприятий.

Средства, находящиеся в распоряжении общества, ограничены и могут быть использованы по-разному. Возможные варианты их использования, как правило, отличаются различной капиталоемкостью и дают различную прибыль. С экономической точки зрения предпочтение следует отдать тому варианту, который дает оптимальный требуемый эффект. При осуществлении капитальных вложений экономические критерии являются важными, но не единственными. Например, капитальные вложения, направляемые на улучшение окружающей среды, служат сохранению определенных производственных факторов и т. п. В подобных случаях капитальные вложения следует оценивать в соответствии с внеэкономическими критериями.

Знание и анализ потребностей в ресурсах для производства отдельных видов продукции позволяют выбрать тот или иной вариант капитальных вложений и определить отрасли, в которых имеющиеся в распоряжении ресурсы можно использовать с наибольшей отдачей.

Экономические условия и природную среду изменить очень сложно. Относительно легко изменяемыми секторами являются прежде всего труд и средства производства. В качестве объектов капитальных вложений при расчете экономической эффективности рассматривают землю, труд и средства производства. Каждый из этих факторов можно рассматривать в отдельности или в комплексе.

Цель использования капитальных вложений состоит в том, чтобы достигнуть (после их освоения) более полного удовлетворения потребностей общества. Это основное требование, из которого следует исходить при решении вопроса о целесообразности дополнительных капитальных вложений. В систему ранее использовавшихся средств производства вводят новые средства производства, для формирования которых были сделаны определенные затраты (труд, финансовые средства), и, естественно, выдвигается требование, чтобы эти затраты окупились в максимальной степени.

Капитальные вложения - это часть доходов, используемых на расширенное воспроизводство. В наиболее общем смысле капитальные вложения - это определенное количество общественного труда, выделенное на воспроизводство основных фондов.

Капитальные вложения, направленные на замену живого труда, позволяют экономить последний. К этой группе можно отнести капитальные вложения на приобретение машин и оборудования. Машины заменяют живой труд, позволяют повышать производительность. В большинстве случаев объем производства не увеличивается, однако такие капиталовложения могут оказывать интенсифицирующее влияние. Капитальные вложения, направленные на интенсификацию производства, непосредственно ведут к увеличению объема производства. Сюда можно отнести затраты на некоторые строительные работы, например на сооружение теплиц, приобретение емкостей для нефтепродуктов и т.п. Эти капитальные вложения с точки зрения современных требований весьма необходимы.

В третью группу относят капитальные вложения, результат применения которых по отношению к производству называют косвенным. Они необходимы в современном производственном процессе, но сами по себе не способствуют ни повышению объема производства, ни увеличению производительности труда. Сюда относятся, например, производственные помещения. Без них невозможно то или иное производство, хотя сами по себе постройки, как правило, не оказывают интенсифицирующего влияния на производственный процесс и не способствуют повышению производительности труда. И лишь внутреннее оснащение сооружений, их расположение и соответствующая подготовка могут способствовать повышению производительности труда.

Приведенное деление является относительным. Как правило, нельзя провести четкую линию между отдельными эффектами капитальных вложений.

Основным методом расширенного воспроизводства основного капитала являются прямые инвестиции (капитальные вложения). Прямые инвестиции представляют собой затраты на создание новых объектов основного капитала, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих. Соотношение затрат по этим направлениям называют воспроизводственной структурой прямых инвестиций.

К новому строительству относятся затраты по сооружению объектов на новых площадках. Под расширением понимается строительство вторых и последующих очередей предприятия, дополнительных производственных комплексов и производств, а также сооружение новых либо расширение существующих цехов основного назначения.

Реконструкция представляет собой полное или частичное переоборудование и переустройство предприятия. В результате реконструкции достигается увеличение объема производства на базе новой, более современной технологии, расширение ассортимента или повышение качества продукции, улучшение ее конкурентоспособности на рынке. Реконструкция может осуществляться и в целях изменения профиля предприятия и организации производства новой продукции на имеющихся производственных площадях.

Технологическая структура прямых инвестиций складывается из трех основных элементов: приобретения оборудования, инструмента и инвентаря; расходов на выполнение строительно-монтажных работ; прочих прямых инвестиций, к числу которых относятся проектно-изыскательские работы, заблаговременное проведение мероприятий по вводу сооружаемых объектов в эксплуатацию (подготовка для строящихся предприятий кадров основных профессий рабочих и др.). В разных отраслях экономики удельный вес этих затрат в общей сумме прямых инвестиций неодинаков.

Соотношение затрат на оборудование, строительно-монтажные работы и прочие капитальные вложения образуют технологическую структуру прямых инвестиций. Экономически наиболее выгодной является структура, где преобладают (по удельному весу) расходы на оборудование.

В период адаптации к рыночной экономике предприятия были поставлены в сложные условия. Централизованная плановая экономика ограничивала размеры обособленных фондов накопления в рамках отдельно взятого предприятия. Финансовые ресурсы перераспределялись в пользу бюджета, ассигнования из которого и служили основным источником капитальных вложений. Потребуется время, чтобы восстановить фонды денежных средств предприятии. Кроме того, на капитальные вложения направляется часть фонда возмещения в форме амортизационных отчислений.

Источники финансирования капитальных вложений тесно связаны с финансово-кредитным механизмом инвестиционной сферы, где происходит их практическая реализация. Капиталовложения в основные средства финансируются за счет:

- собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвесторов (чистой прибыли;

- амортизационных отчислений; сбережений граждан и юридических лиц;

- средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от стихийных бедствий, аварий и т.д.);

- заемных финансовых средств инвесторов (банковских кредитов, облигационных займов и др.);

- привлеченных финансовых средств инвесторов (средств, полученных от эмиссии акций, паевых "и иных взносов физических и юридических лиц в уставный капитал);

- денежных средств, централизованных добровольными союзами (объединениями) предприятий и финансово-промышленными группами;

средств бюджета, предоставляемых на безвозмездной и возмездной основах;

- средств бюджета;

- средств внебюджетных фондов (например, дорожного фонда);

- средств иностранных инвесторов.

В состав собственных средств инвесторов входят прибыль и амортизационные отчисления. Прибыль образуется как разница между выручкой от реализации продукции (работ и услуг) и ее полной себестоимостью. После уплаты налогов и других платежей из прибыли в бюджет у предприятий остается чистая прибыль.

Вторым крупным источником финансирования инвестиций в основные средства предприятий являются амортизационные отчисления (как составная часть фонда возмещения). В процессе эксплуатации основные средства постепенно изнашиваются, т. е. утрачивают свои первоначальные физические свойства, в результате понижается их реальная балансовая стоимость.

Различают физический (материальный) износ и стоимостный износ, включающий, кроме денежного выражения физического износа, определенную величину морального износа. Сумма амортизационных отчислений должна быть достаточной для сооружения или приобретения новых объектов взамен выбывающих из эксплуатации.

При наличии у предприятия оборудования, на которое отсутствуют установленные нормы, амортизация начисляется по нормам на аналогичные объекты.

В целях создания финансовых условий для быстрейшего внедрения в производство научно-технических достижений и повышения заинтересованности предприятий в ускоренном обновлении активной части основных средств им было разрешено применять метод ускоренной амортизации машин и оборудования. Ускоренная амортизация является целевым методом более быстрого по сравнению с нормативными сроками службы основных средств и полного перенесения их балансовой стоимости на издержки производства и обращения.

Для создания благоприятных экономических условий и стимулирования активного обновления основных фондов государство "'Использует механизм их периодической переоценки. При недостаточности собственных источников финансирования капитальных вложений предприятие вправе привлекать долгосрочные кредиты банков, а также средства, мобилизуемые на рынке ценных бумаг.

Страницы: 1, 2, 3