Налоги и сборы на операции с недвижимостью
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ
Налоги на операции с
недвижимостью
Налогообложение сделок с
недвижимостью.
При нотариальном
оформлении купли-продажи Объекта недвижимости.
При получении Объекта
недвижимости в дар.
При наследовании Объекта
недвижимости.
Налоги для продавца после
продажи недвижимого имущества.
Налогообложение аренды.
Налоговые вычеты ипотеки
Пример расчета налогового
вычета при ипотеке
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной
литературы
ВВЕДЕНИЕ
Развитие рыночных
отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций
объектов недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском
законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных
актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым
имуществом.
Перечень объектов
недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,
предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью
(ст. 132 ГК РФ).
Объектами недвижимости
являются:
ü незастроенные земельные участки;
ü жилые здания;
ü многоэтажные жилые здания;
ü квартиры в жилом доме;
ü нежилые здания (нежилой фонд) –
офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;
ü промышленные и производственные
здания;
ü незавершенное строительство.
Участники рынка
недвижимости:
- покупатель – продавец.
1.
Оценщики
(государственные, независимые)
2.
Риэлторы (обмен,
продажа)
3.
Брокеры
4.
Юристы
5.
Специалисты
страхования и регистрации
6.
Ипотечные банки
7.
Средства массовой
информации
Стоимость – это мера
того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.
Цена – это свершившийся
факт.
Затраты – это мера
издержек необходимых для создания объекта недвижимости.
Стоимость бывает в
пользовании и в обмене:
В пользовании – это
стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е.
с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую
стоимость для налогообложения.
В обмене – это рыночная
стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при
купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:
ü ликвидационная – чистая сумма,
которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого
объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);
ü залоговая – при предоставлении
ипотечного кредита;
ü страховая стоимость;
ü арендная.
Различают следующие операции с
недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.
Операции с недвижимым
имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют
большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в
гражданском обороте.
Налог на недвижимость - это обязательный безвозмездный
платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в
собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического
или юридического лица.
Сбор - это обязательный взнос за
юридически значимые действия, совершенные государственными или иными
уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов
(выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).
Налоги и сборы
подразделяются на две группы:
- налог на имущество,
используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;
- налоги и сборы,
выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа,
дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека и др. В моей работе
будут рассмотрены именно эти сделки.
Налоги и сборы по иерархическим
уровням управления (ст. 13-15 Налогового кодекса РФ) делятся на:
·
федеральные: налог на добавленную стоимость
(НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог
на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на
воспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные
лицензионные сборы;
·
региональные: налог на имущество организаций,
налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;
·
местные: земельный налог, налог на имущество
физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.
Налоговые обязательства у физических
и юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке
недвижимости: продажа; сдача в аренду или внаем; покупка или строительство;
оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке
дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в
доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.
Если операции на рынке недвижимости
совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с
недвижимостью. В соответствии с гл. 25 части II Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении
предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма
прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные
участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача
недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и
остаточной стоимости амортизируемого имущества.
Основные положения по налогообложению
физических лиц представлены на рис. 7.5.
Ставка налога на прибыль организаций
с 01.01.2009 г. установлена в размере 20%, из которых зачисляется:
·
2% в федеральный
бюджет;
·
18% в бюджеты
субъектов РФ.
Помимо налога на доход физических лиц
и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом,
те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.
Рис. 7.5. Основные положения
налогообложения физических лиц, совершающих сделки с недвижимостью
Налоговой базой при реализации недвижимости является
откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении
предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам
поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма
дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных
доходов).
Налоговая ставка налога на добавленную стоимость
равна 16,67%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право на
налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику
подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по
товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др.
С вопросами налогообложения при
наследовании или получении недвижимости в порядке дарения, при передаче
недвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами и
многими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященной
налогообложению недвижимости.
Налогообложение
сделок с недвижимостью
При
нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости.
При
нотариальном оформлении купли-продажи Объекта недвижимости выплачивается только
регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости Объекта. Налогами
данная операция не облагается.
Если же
оформляется дарение Объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Его
ставки:
1.
При стоимости
имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного
установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
·
детям, родителям
- 3 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом
размер минимальной месячной оплаты труда;
·
другим физическим
лицам - 10 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный
законом размер минимальной месячной оплаты труда;
2.
При стоимости
имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного
установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
·
детям, родителям
- 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты
труда + 7 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный
законом размер минимальной месячной оплаты труда;
·
другим физическим
лицам - 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты
труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный
законом размер минимальной месячной оплаты труда;
3.
При стоимости
имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного
установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:
·
детям, родителям
- 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты
труда + 11 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный
законом размер минимальной месячной оплаты труда;
·
другим физическим
лицам - 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты
труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный
законом размер минимальной месячной оплаты труда;
4.
При стоимости
имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного
законом размера минимальной месячной оплаты труда:
·
оплаты месячной
минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества,
стоимости от 15 % + труда размера установленного 176,1-кратного - родителям.
·
другим физическим
лицам - 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты
труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный
законом размер минимальной месячной оплаты труда.
При
наследовании Объекта недвижимости
Необходимо
уплачивать налог и при получении Объекта недвижимости в порядке наследования.
Ставки:
1.
При наследовании
имущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом
размера минимальной месячной оплаты труда:
·
наследникам
первой очереди - 5 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный
установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
·
наследникам
второй очереди - 10 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный
установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
·
другим
наследникам - 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный
установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
2.
При наследовании
имущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом
размера минимальной месячной оплаты труда:
·
наследникам
первой очереди - 42,5-кратного установленного законом размера минимальной
месячной оплаты труда + 10 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный
установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
·
наследникам
второй очереди - 85-кратного установленного законом размера минимальной
месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный
установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
·
другим
наследникам - 170-кратного установленного законом размера минимальной месячной
оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный
установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
3.
При наследовании
имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера
минимальной месячной оплаты труда:
Страницы: 1, 2
|