p> Цена офиса Уровень арендной платы за офисные помещения зависит прежде всего от
качества внутренней отделки и престижности самого офисного центра.
Последний показатель определяется местоположением (близостью к центру
города и транспортной доступностью), наличием первоклассных арендаторов. Арендные ставки в офисных центрах, расположенных в престижном центре
города, составляют $200-600 за м2 в год, в офисных центрах на окраинах
города колеблются от $50 до $250 за м2 в год. Обычно сверх названных
величин начисляется НДС. Отдельно могут также оплачиваться издержки на
управление, установку телефонных линий, коммунальные услуги. Плата за
парковку обычно взимается отдельно и составляет $350-1000 за место в год. Во втором полугодии 2002 года офисы класса А ("Атриум". "Шведский дом",
"Белые ночи" и "Северная столица") были ориентированы на ставки $400-600 за
кв. м. в год. В классе "В" эта цифра колеблется в пределах $250-400 за кв.
м. в год и зависит от заполняемости: чем она выше, тем цена ближе к нижней
границе класса А. В классе С за 1 кв. м. в год в среднем требуют $120-250. Перспективы развития коммерческой недвижимости класса С в столице[3] По уровню арендных ставок на офисную недвижимость Москва – самый
дорогой город во всей Восточной Европе. И в то же время ни в одной столице
этой самой Европы не сыщешь офиса по столь смехотворно низким льготным
ценам, которыми московские власти пытаются привадить малый бизнес: около
$15 за квадратный метр в год. Это все к тому, что, наверно, нет в мире еще
одного мегаполиса, где бы рынок недвижимости для бизнеса был столь
«многоукладен»: от суперсовременных бизнес-центров самого высокого класса
до полуподвальных «контор» и переоборудованных магазинных «подсобок» – все
находит своего арендатора. Работать – так с комфортом Если уж аналитики берутся за освещение тенденций, то пишут в основном о
двух высших – «А» и «В» – классах коммерческой недвижимости, то есть о
бизнес-центрах. Это, конечно, самое интересное и презентабельное, что есть
у нас по части офисов – правда, лишь для тех арендаторов, кого не смущают
цены от $300-400 за «квадрат» в год. Все эти роскошные современные «плазы»
и «тауэры» из зеркального стекла, или, наоборот, модернизированные деловые
особнячки в центре – все, что в этом роде строится в последние годы в
столице, разбирается арендаторами едва ли еще не до приемки в эксплуатацию.
Хотя арендные ставки здесь в течение прошлого года росли и добрались до
$550-600 для класса «А» за квадратный метр и $450-500 – для «В». Причем
специалисты прогнозируют и в 2002-м дальнейший, пусть и не такой активный,
рост цен аренды респектабельных офисных площадей. Многочисленные преимущества вновь построенных бизнес-центров очевидны.
Это, во-первых, гибкая планировка. Если, въезжая в помещения, которые
прежде сдавались, арендатор ограничивает свои возможности по перепланировке
и ремонту уже сложившейся структурой, то в новых помещениях ему, как
правило, предлагают «открытое пространство», которое намного легче
приспособить под свои запросы. Это относится и к вопросам дизайна – в
отличие от готовых, отделанных по общему «евростандарту», на новом месте
легче создать «фирменный стиль»: помещения предлагаются без чистовой
отделки. Кстати, это зачастую подразумевает и возможность сэкономить –
владельцы зданий обычно предусматривают льготы по оплате на период
отделочных работ или разного рода компенсации. При этом в новых бизнес-центрах уже отделанные места общего
пользования, современные мощные инженерные системы и оборудование. Так,
практически все современные центры разделяют компьютерное и силовое питание
– это одна из жизненно необходимых позиций для современного офиса. В
здании, как правило, поддерживается искусственный микроклимат,
обеспечивающий необходимую влажность, температуру и присутствие свежего
воздуха независимо от сезона. Некоторые арендодатели считают необходимым
сообщать арендаторам также такие показатели функционирующего здания, как
максимальный звук от кондиционеров, нормы рециркуляции воздуха в час и
уровень освещенности всех офисных площадей. Да что там говорить, даже
наличие современного скоростного лифта – и то важно: это гарантирует
экономию времени, а время, как известно, деньги. Чтобы вся эта «начинка» бесперебойно работала, здание, как правило,
обслуживает профессиональная управляющая компания. Она же поддерживает
высокий уровень бытового сервиса (организацию уборки, питания и т.д.),
охрану, связь и всякие дополнительные (к примеру, курьерские) услуги. За весь этот комфорт и престиж, собственно, и платит арендатор офисов «А-В»
класса. Одно машиноместо на 100 «квадратов» офиса И, наконец, одно из главных требований к современному офисному центру –
вместительная парковка. Офис класса «А» должен иметь довольно большое
количество мест под автомобили из расчета одна машина на 100 квадратных
метров. Это московские «офисостроители» постигли на печальном опыте.
Например, в течение трех лет не могли реализовать площади в бизнес-центре в
Таганском тупике только потому, что на 8 тысяч квадратных метров была
предусмотрена парковка всего на 20 автомобилей. То же самое на улице
Чехова, где на 6 тысяч квадратных метров выделили только 30 мест. Но зато теперь научились. Стараются строить паркинги с учетом
потребностей – не только по количеству, но и по качеству (скажем, чтобы в
боксы помещались иномарки типа джип). Что же касается предпочтений и «определяющих факторов», то аналитики наблюдают в секторе аренды офисов высшего класса усиление «центробежной
тенденции», наметившейся ранее. Сегодня только треть потенциальных арендаторов стремится снять офис
именно в центре – остальные вполне готовы обосноваться за пределами
Садового, и даже Третьего транспортного колец, лишь бы сам бизнес-центр
отвечал современным требованиям. Особенно хорошо «идет» Юго-Запад – сейчас
здесь набирает силу новое офисное строительство. Обусловлено все это в основном именно «автомобильным вопросом». Потому
что центр – это «пробки» и все тот же дефицит парковочных мест. А значит,
вечные опоздания на деловые встречи. Оно нам надо? Уж лучше пусть ближе к
окраине, но зато рядом с относительно не забитой магистралью. И, что тоже
важно, – не слишком далеко от метро: еще не все московские клерки ездят на
работу на машинах. Все по-семейному Про коммерческую недвижимость класса «С» аналитики пишут редко и
неохотно – стесняются, наверно. Оно и понятно: помещения этого класса и офисами как-то неудобно называть, к ним больше подходит определение
«контора» – со всеми сопутствующими ассоциациями. О ПЕРСПЕКТИВАХ Михаил ЕРОФЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Эркер»,
председатель Комиссии по коммерческой недвижимости Московской ассоциации-
гильдии риэлторов: – Сейчас у арендаторов пользуются популярностью офисы площадью от 40
кв. метров. Вообще замечено, что максимумы спроса приходятся на
определенные метражи – 80, 120, 200 «квадратов». Видимо, эти площади
оптимальны для ведения деятельности определенного масштаба. Впрочем, и
любые другие очень быстро находят своего арендатора. Рынок сегодня жаждет
предложений, стоимость аренды поползла вверх. Сами же арендаторы, как
водится, ищут компромисс между качеством и ценой. Очень не хватает дешевых
помещений стоимостью ниже $200. Мелкий бизнес, как правило, ведет свой
поиск, минуя агентства. Здесь очень востребованы площади порядка 20
квадратных метров. Перспективное направление – модернизация советских административных
зданий, превращение их в современные бизнес-центры. В каждом таком случае
важен индивидуальный подход, учет всех тонкостей. Просчитывать такие
проекты должны специалисты. Пока же у нас, к сожалению, даже проектирование
бизнес-центров на редкость безграмотное, не говоря уж о нормальном
девелопменте. В городе, на мой взгляд, надо строить офисные комплексы именно для
малого бизнеса. Их категорически не хватает. Это – позиция комиссии МАГР по
коммерческой недвижимости. К сожалению, сегодня у Департамента госимущества
нет никакой политики на этот счет. Хотя такова нормальная мировая практика:
муниципальные власти сами строят недорогие офисы, помогая развитию малого
бизнеса. Если бы каждая префектура построила тысяч по сто квадратных метров, это
было бы выгодно всем – и городу, и малому бизнесу, который сейчас ютится,
где придется. Тем более что бизнес-центры – это такие объекты, которые
никоим образом не конкурируют с жилищным и прочим социальным
строительством. Для них годятся те участки, где ничего больше не построишь
из-за близости промзон, напряженных магистралей, железных дорог и т.д. «Под бизнес» – самое рациональное и прибыльное использование таких
земель. Так нет, и здесь умудряются наделать глупостей! Вот пример. В
Западном округе, как раз рядом с префектурой, построили элитный жилой
комплекс. Для жилья место весьма сомнительное: с трех сторон источники
постоянного шума – Рублевка, железная дорога, трасса открытого метро. Куда
более грамотным освоением этого участка было бы как раз строительство здесь
бизнес-центра. Вот уж чему не мешает, а наоборот, помогает соседство с
Рублевским шоссе! К тому же там достаточно земли для просторного паркинга.
Такое вложение средств потом годами бы приносило городу высокую отдачу. И этих примеров по Москве сколько угодно. Как и непригодных для жилья
участков, на которых можно бы было развивать офисное строительство. Но бизнес бывает не только крупный, респектабельный и богатый. Мелкого
и среднего предпринимателя, для которого предел финансовых возможностей
лежит ниже арендной ставки в $300 за квадратный метр офисной площади,
вполне устраивает как раз бывшая советская «контора». Особенно если к ней
приложены умелые руки отделочников и вообще помещение более-менее
приспособлено для ведения дел. Да, категория «С» – это, конечно, вообще никакой не бизнес-центр. Чаще
всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили,
что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную
ценность. Зачастую сами товарищи ученые, доценты с кандидатами, только
потому еще и получают хоть какую-то символическую зарплату, что в их
лабораториях и кабинетах сегодня прочно окопались господа предприниматели. Как правило, сами здания эти не видели ремонта с советских времен, поэтому
тут стабильно отключаются допотопные лифты с ностальгической кнопкой «ход»,
мигает свет, барахлит связь и плохо «ходят» факсы. Здесь до сих пор можно
встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы, а в роли секьюрити
выступают тоже вполне раритетные бабушки-вахтерки и бюро пропусков,
выписывающие посетителям от руки серые квитки на вход в здание. Зато и цена
аренды вполне терпимая – от $70 до 200. В зависимости от удаленности от
центра, станции метро и ближайшей магистрали, «запущенности» самого здания
и амбиций его владельца. Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же
достоинство помещений класса «С». Во-первых, не надо ходить по
муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды
«нежилухи» у города – достаточно найти общий язык с руководством НИИ или
предприятия. Во-вторых, оно, руководство, как правило, достаточно
сговорчиво, что дает арендатору шанс договориться о разных насущных
«бонусах»: льготной цене, расширении площади путем занятия соседних
помещений, отсрочках текущих платежей, скидках за ремонт холла или за
бесплатное оказание каких-либо услуг работникам организации и т.д. Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь
помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот,
бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания
зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно
могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже
нешумное производство, вроде «серой» сборки компьютеров. Только пожар не
устройте! В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет
назад с аренды площадей в тех же НИИ, порой и по сей день не спешат покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы. С + $ = В Впрочем, у «нежилухи» категории «С» есть перспектива перейти в
следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций
владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить
коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще – от
точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки
сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать
современным бизнес-центром класса «В». А очень постараться – так даже и
«А». На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный
центр класса «А» на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на
территории бывшего Авторемонтного завода №6 площадью в 13000 кв. м. Здесь,
помимо всех «положенных по классу» благ цивилизации, имеются большая
охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми
теннисными кортами. Специалисты отмечают подобный «переход в старшие классы» как одну из
самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве.
Благо, резервы есть. Прошлогодние постановления городских властей
ограничили срок строительства в столице двумя годами – за исключением самых
масштабных проектов. В противном случае объект может получить статус
долгостроя, а, следовательно, участок будет выставлен на конкурсную
распродажу. В настоящее время насчитывается около двух тысяч таких
«замороженных» объектов. Для застройки территорий бывших фабрик и заводов,
«выселяемых» из 65 промзон столицы, также устраиваются тендеры. Иногда в
качестве инвесторов по выводу производств и новому строительству выступают
сами предприятия. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития
и реконструкции Москвы, в 1999 – 2000 гг. было освобождено 73,7 га земель,
что составляет 61,4% от общего установленного задания. Причем основная
часть территорий отводится именно под размещение офисных и торговых зданий. У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте промзон есть
масса преимуществ – например, значительные свободные площади, позволяющие
разместить все необходимое – те же парковки. Еще один немаловажный ресурс –
местная телефония. МГТС перегружена, услуги коммерческих сетей дороги – а
в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню-
другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно
только «но» – как правило, все это оборудование такое древнее, что уже
сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений. Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры –
«хронической неуспеваемости» построенного за меняющимися требованиями
времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы,
переходит в более низкую качественную категорию просто потому, что в новом
– сегодняшнем – строительстве используются «еще более прогрессивные»
технологии и материалы. Вот почему инвесторам и девелоперам приходится
хорошо считать: насколько современен лет через пять будет какой-нибудь
паркинг с вертикальным взлетом, выглядящий сегодня чудом техники? Город как арендодатель Среди всех арендодателей офисной недвижимости особняком стоит один,
довольно крупный и очень своеобычный – правительство Москвы в лице
Департамента государственного муниципального имущества (ДГМИ). Оно любит
малый и средний бизнес, и готово обеспечивать его «нежилыми помещениями» в
том числе и по очень льготным (минимально – 490 руб. за квадратный метр в год!) ценам. Правда, злые языки поговаривают, что это счастье обходится
«малому бизнесмену» в $2-3 тысячи «непредвиденных расходов» и долгие
хождения по разным конторам. Возможно, злые языки преувеличивают и просто
оправдывают таким образом нежелание широких бизнесмасс выходить из теневой
сферы экономики – в освещенную (в том числе и мудрыми политическими
решениями).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|