После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а также их оценки и страхования наступает долгожданный момент заключения договора ипотечного кредитования. Так как оформление ипотечного кредита - многоэтапная процедура, то на этом нелегком пути вам может помочь ипотечный брокер.

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а также форму платежей - наличными деньгами, безналично.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. Как недоплата, так и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотечного кредитования, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

Большинство программ ипотечного кредитования предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Для проведения досрочного погашения кредита заемщик должен подать кредитору заявление по определенной форме. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а также сократить сам период кредитования. В случае полного досрочного погашения заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения.

1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотеки

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

- Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

- Закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (редакция от 30.12.08);

- Закон № 152 «Об ипотечных ценных бумагах» (редакция от 27.07.06);

- Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (редакция от 22.12.08);

- Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (редакция от 23.07.08);

- Закон № 146 «Налоговый кодекс Российской Федерации» (редакция от 26.11.08);

- Закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» (редакция от 23.07.08);

- Закон № 218 «О кредитных историях» (редакция от 24.07.07);

- Закон № 2872-1 «О залоге» (редакция от 19.07.07);

- Закон № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» (редакция от 03.12.08);

- Закон № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (редакция от 25.12.2008);

- Закон № 188 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (редакция от 23.07.08).

Проекты федеральных законов:

- Проект закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» (в части эмиссии закладных листов)»;

- Проект закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты в связи с принятием Федерального закона о секьюритизации»;

- Проект закона «О секьюритизации»;

- Проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О секьюритизации»;

- Проект закона «О внесении изменений в Положение о раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг», утвержденное Приказом ФСФР России от 10.10.2006 № 06-117/пз-н.

Постановления правительства РФ:

- Постановление № 152 от 10.03.07 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»;

- Постановление № 63 от 01.02.07 «Об утверждении Правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением»;

- Постановление № 561 от 12.09.06 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2003 г. № 379 «Об установлении дополнительных ограничений на инвестирование средств пенсионных накоплений в отдельные классы активов и определении максимальной доли отдельных классов активов в инвестиционном портфеле в соответствии со статьями 26 и 28 Федерального закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» и статьей 3615 Федерального закона «О негосударственных пенсионных фондах»»;

- Постановление № 282 от 11.05.06 «О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»;

- Постановление № 233 от 21.04.06 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

- Постановление № 46 от 28.01.06 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов»;

- Постановление № 645 от 27.10.05 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства». Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

- Постановление № 501 от 10.08.05 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй»;

- Постановление № 435 от16.07.05 «Об утверждении Положения о предоставлении дополнительной (закрытой) части кредитной истории субъекту кредитной истории, в суд (судье) и в органы предварительного следствия»;

- Постановление № 523 от 07.10.04 «Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений»;

Основополагающая роль принадлежит федеральной программе «Жилище», рассчитанной на 2002-2010.

На первом этапе реализации Программы (2002 - 2005 годы) выполнялись следующие подпрограммы и мероприятия:

- подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты на 2004 - 2010 годы» (до 2003 года - федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты»);

- подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда»;

- подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»;

- подпрограмма «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф»;

- подпрограмма «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур»;

- подпрограмма «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации»;

- подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»;

- мероприятия по реализации Федерального закона «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;

- мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодых ученых.

За указанный период на реализацию входящих в состав Программы подпрограмм и мероприятий было выделено 59 млрд. рублей. Кроме того, были предоставлены государственные гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 13,7 млрд. рублей.

В целом за 2002 - 2005 годы:

- за счет средств федерального бюджета было обеспечено жильем 97,7 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, перед которыми имеются государственные обязательства Российской Федерации по обеспечению жильем;

- удалось обеспечить рост жилищного строительства (в 2004 году объем ввода жилья вырос на 13 процентов по сравнению с 2003 годом при целевом показателе Программы на первом этапе реализации - 3 процента в год);

- показатель доступности приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м семьей из 3 человек исходя из среднего размера совокупных денежных доходов такой семьи составил в 2004 году 3,9 года (для сравнения в 2001 году - 4,8 года);

- повысился уровень адресной поддержки населения, связанной с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг (в 2004 году - 13 процентам семей были предоставлены жилищные субсидии).

Подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» реализовывалась в 65 субъектах Российской Федерации. Из аварийного и ветхого жилищных фондов было переселено 27100 семей. Ликвидирован непригодный для проживания жилищный фонд общей площадью 630,4 тыс. кв. м.

В рамках реализации подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» за счет всех источников финансирования удалось:

- построить и провести реконструкцию 8975 км сетей водоснабжения и канализации;

- ввести в эксплуатацию отопительные котельные общей мощностью 22220 Гкал/ч;

- построить и сдать в эксплуатацию водоочистные сооружения, станции очистки сточных вод общей производительностью 4938 тыс.куб. м в сутки.

Кроме того, проводились работы по созданию автоматизированных систем управления технологическими процессами городского коммунального хозяйства.

В подпрограмме участвовало 54 субъекта Российской Федерации. С привлечением средств федерального бюджета в рамках подпрограммы осуществлялось финансирование 186 объектов.

Основной формой оказания государственной поддержки в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» стало предоставление за счет средств федерального бюджета субсидий молодым семьям - участникам подпрограммы в случае рождения (усыновления) ребенка.

Общее количество молодых семей участников подпрограммы, которым предоставлены субсидии в 2003 - 2005 годах, составило 114000, в том числе за счет средств федерального бюджета - 13700.

Наиболее эффективно подпрограмма реализовывалась в тех регионах, где разработаны и действуют схемы ипотечного жилищного кредитования, а также существуют возможности по использованию сбережений граждан (Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Республика Мордовия, Оренбургская и Кемеровская области).

Вместе с тем в 2002 - 2005 годах не удалось достичь ощутимого продвижения по следующим показателям реализации Программы:

- среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования практически не изменилось и составляет около 20 лет;

- износ основных фондов коммунального комплекса сохраняется на уровне 60 процентов и имеет тенденцию к увеличению.

Основными проблемами в реализации Программы и подпрограмм, осуществлявшихся в ходе первого этапа, явились:

- недостаточная ориентированность мероприятий Программы на увеличение объемов жилищного строительства - объем ввода в эксплуатацию жилья в 2004 году составил всего 41,2 млн. кв. м, что в 1,5 раза меньше по сравнению с 1990 годом;

- недостаточная нацеленность мероприятий Программы на решение основных проблем, препятствующих развитию рынка доступного жилья;

- отсутствие концентрации ассигнований из федерального бюджета на главных направлениях, их распыление по 7 подпрограммам, 5 государственным заказчикам;

- отсутствие механизмов консолидации бюджетных ассигнований федерального, регионального и муниципального уровней;

- недостаточное стимулирование привлечения внебюджетных источников финансирования Программы, в том числе средств частных инвесторов, кредитных средств и личных средств граждан;

- недостаточность ассигнований из федерального бюджета, предусмотренных на выполнение государственных обязательств Российской Федерации по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Модификация Программы и ее подпрограмм на втором этапе реализации (в 2006 - 2010 годы) обусловлена необходимостью:

- стимулирования роста предложения жилья на рынке, включая реализацию мер по поддержке жилищного строительства;

- повышения надежности и качества коммунальных услуг на базе модернизации объектов коммунальной инфраструктуры и привлечения частного бизнеса и частных инвестиций в эту сферу;

- стимулирования платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;

- более эффективного исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Мероприятия второго этапа реализации Программы (в 2006 - 2010 годах) будут выполняться в две стадии:

2006 - 2007 годы - первая стадия;

2008 - 2010 годы - вторая стадия.

На первой стадии мероприятия Программы и ее подпрограмм будут сконцентрированы на реализации мер приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В соответствии с указанным национальным проектом выделены 4 приоритетных направления:

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

- повышение доступности жилья;

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация коммунальной инфраструктуры;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

По каждому из этих приоритетных направлений предусмотрена реализация конкретных мер, на проведении которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия. Эти меры в основном будут реализованы в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в состав Программы. Меры общего нормативного правового и организационного характера будут реализованы в рамках Программы в целом.

Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов будет осуществляться в соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 г.

На протяжении всего периода реализации второго этапа Программы осуществляются:

- совершенствование и развитие нормативной правовой базы с учетом мониторинга реализации Программы на практике в субъектах Российской Федерации;

- широкомасштабное внедрение организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий;

- реализация подпрограмм и отдельных мероприятий.

Основные приоритеты реализации Программы и ее подпрограмм на второй стадии могут быть уточнены по итогам реализации мероприятий приоритетного национального проекта в 2006 - 2007 годах.

1.3 Опыт реализации ипотечной политики

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11