Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

И н с т и т у т   б и з н е с а   и   п о л и т и к и

                     факультет бизнеса и политики

                ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

   Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

                                                                                    Выполнила студентка

                                                                        5-го курса вечернего факультета:

                                                       Боровцова

                                                                                                                                                               ( фамилия )                                            

                                                                            Светлана

                                                                                                                                              ( имя )    

                                                            Владимировна

                                                                                                                                                               ( отчество )                                                                                            

                                                                                                                                                               ( подпись )               

                                                                        Научный руководитель:          

                                                                                       Лысов    

                                                                                                                                              ( фамилия )

                                                                                       Олег Евдокимович        

                                                                                                                                                               ( имя, отчество )

                                                                                                                                                               ( подпись )

  Допустить к защите:                                                 Дипломная работа защищена:                    

  Заведующий кафедрой

                                                                                                                «                »                                                    2001г.

          ( учёная степень, звание )

                                                                                                                               Оценка

               ( фамилия, и., о. )                                                                                                   

                                                                                    Председатель ГА:

               ( подпись )    

                                                                                                                                                               (фамилия, имя, отчество )

  «                »                               2001г.                                   

                                                                                                                                                               ( подпись )

                                                                                     Санкт-Петербург 2001г.

Содержание :

1.    Введение.                                                                                 Стр.4 - 8 

2.    ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.                                                                  Стр.9 -11

3.    1.1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

      Логика исследования рынка недвижимости.                  Стр.11-16

4.    1.2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

     Субъекты мониторинга.

      Задача мониторинга.                                                            Стр.16-19

5.    1.3.  Принципы формирования информационных массивов.

     Содержание анализа.                                                            Стр.19-22

6.    1.4.  Риски инвестиций и статистика рынков

            недвижимости.                                                                 Стр.23-25

7.    1.5. Ставка дисконтирования при решении задач оценки

            недвижимости.                                                                 Стр.25-32

8.    1.6. Инвестиции в  недвижимость Санкт-Петербурга.      Стр.32-33

9.    ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.                                  Стр.34-35

10.           2.1. Три метода оценки рыночной стоимости

                недвижимости.                                                              Стр.35-38

11.           2.2.Практическое применение метода

               сравнительных продаж.                                               Стр.39-51

12.           2.3. Влияние факторов окружающей среды

               на стоимость.                                                                 Стр.51-52

13.           2.5. Требования к оформлению результатов оценки. Стр.52-55

14.           2.6. Факторы, негативно влияющие на  рынок  недвижимости и пути их устранения.                                                              Стр.55-57

15.           ГЛАВА 3. РЫНОК  ЖИЛЬЯ В ПЕТЕРБУРГЕ.

16.           3.1. Мониторинг.                                                                  Стр.58-59

17.           3.2. Квартирные сегменты.                                               Стр.60-63

18.           3.3. Новое строительство.                                                Стр.63-66

19.           3.4. Средняя цена по району.                                           Стр.66-69

20.           ПРИЛОЖЕНИЯ.                                                                    Стр.70-74

21.           ЗАКЛЮЧЕНИЕ.                                                                    Стр.75-78

22.           СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.                     Стр.79-81

Введение.

    Становление и развитие рыночных отношений в экономике России

связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности,  развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

   Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

   Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз.

Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике : рост цен (в долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города «мировом» уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике,  спрос на жильё был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря  на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья,  как за счёт государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый  фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Санкт-Петербурге  - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55%.

   Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно - строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента -  рынка недвижимости.

   Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры.

   Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11