Анализ спроса и предложения на рынке жилья
Федеральное агентство по образованию
ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
УНИВЕРСИТЕТ
ВЫСШАЯ ШКОЛА БИЗНЕСА
Факультет Маркетинга
КУРСОВАЯ РАБОТА
АНАЛИЗ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
Капатский Александр
Александрович
Научный руководитель
ст. преподаватель
_______________Т.Ю.
Барановская
Выполнил студент гр. 361
________________А.А. Капатский
Томск 2008
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
2
1. Общая характеристика рынка
недвижимости и его сегментов 5
1.1. Определение
сущности понятия «недвижимость» и его структуры 5
1.2 Рынок жилья:
субъекты, факторы 13
1.3 Факторы,
влияющие на спрос и предложение 20
2. Состояние жилищного рынка в
России 28
2.1.
Проблемы
жилищного рынка 28
2.2.
Исследование
объемов жилищного строительства в
Западносибирском федеральном
округе 33
2.3.
Реформирование
рынка жилья в рамках национального
проекта
«Доступное и комфортное
жилье-гражданам России» 38
Заключение
43
Список литературы
45
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность. В современной России наблюдается процесс активного
формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация
государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых
форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и
к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.
Различные специалисты в областях, связанных с недвижимостью:
риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки,
оказывающие услуги на рынке недвижимости и другие - обмениваются между собой
опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка
недвижимости, о появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые
организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.
На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка
недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые
виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому
очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ,
причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих
значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости,
поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно
осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции,
осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла,
необходимо создание прочной правовой базы.
Таким образом, целью
данной работы является изучение спроса и предложения на рынке недвижимости в
современной России и прогнозирование соотношения этих показателей на 2008г. на
основе динамики развития рынка недвижимости с 1990 по 2007 годы. В соответствие
с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
1. Определить понятие
«недвижимость» и его сегментов;
2. Сделать анализ ситуации на
рынке строительства жилья в России;
3. Выявить факторы, влияющие на
спрос и предложение на рынке недвижимости;
4. Сделать прогноз объемов
жилищного строительства на 2008г.
Объектом
исследования является спрос и предложения в строительном рынке. Предмет
исследования - рынок недвижимости с 1990-2008 годы.
Основным методом
исследования нами был выбран метод дедукции, то есть расчет от частного к
общему, сначала по каждому федеральному округу, затем путем суммирования по
России в целом.
Представленное
исследование основано на данных, предоставленных ЗАО «Бизнес Порт» «прогноз
жилищного строительства в 2007г. (по регионам России), выполненное в 2006г.
Данная работа представляет собой полноценное исследование о ситуации на рынке
недвижимости с 1990 по 2006 гг. на основе тенденции прошлых лет. Все данные
представлены в таблицах, что позволяет сопоставлять данные по регионам в
сравнении, и дает объективную картину в строительном рынке.
В работе
использованы материалы исследований отечественных авторов: Борисова Е.В.,
Волковой М.Я., Донцовой Л.В., Каменского М.И., Пашовой Д.Б., Печатниковой С.М.,
Роговой Е.С., Шпрингеля В.К. и других. В этих работах можно проследить развитие
рынка недвижимости в историческом аспекте, а также узнать о новых тенденциях в
строительной отрасли.
Интерес для
нашего исследования представляет также большое количество учебных пособий,
среди которых нами были использованы работы Асаула А.Н., Иваницкой И.П.,
Ивановой Е.Н., Савиной А.А. и другие.
Данная работа
состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии. В первой главе
раскрывается сущность понятия «недвижимость», его составляющих, определяются
факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Во второй главе, На основе
статистических данных дается анализ динамики развития рынка недвижимости в
целом по России и отдельным федеральным округам. Предпринята попытка сделать
прогноз объемов ввода жилища в эксплуатацию на ближайшее время. В заключении
сделаны основные выводы по исследованию.
1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И
ЕГО ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ
Рынок
недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной
экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок
труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать,
ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.)
должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды
помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие
рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на
первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается
в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар
(услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе перед
нами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые факторы,
влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.
1.1 Определение сущности понятия «недвижимость»
и его структуры
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I.
Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое
разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень
объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К
недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например,
предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.
Рынок
недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав
собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой
перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную
ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.[1]
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании
он представлен обычно в трех основных сегментах:
1. рынок
жилых и нежилых помещений
2. рынок земельных
участков
3. рынок
ценных бумаг на недвижимость
К
примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и
эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д. В
целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К
недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями,
квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для
постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры
жилищной сферы.
Право
собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной
регистрации этого права.
Предметом
сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным,
установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой,
принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности
возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение,
мена при соблюдении некоторых условий, залог.
Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже
балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием
3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.
Рынок нежилых
помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными
помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется
все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с
аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе
приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще
большей степени объектами торгово-сервисного назначения.
После
введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения
приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным
собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу
формирования рынка недвижимости.
Рынок нежилых
помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по
функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.[2]
На рынке нежилых
помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок.
Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляются
в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению
городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества).
Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в
крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.
На конкурсах,
которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы,
победитель должен единовременно оплатить право аренды на весь срок, а далее
регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.
Кроме
прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой
счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми
к росту расходов, связанных с арендой.
В
структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы,
за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия,
вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация,
общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за
телевизионные антенны.
Конечные
ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих
конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения
помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и
количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой
информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на
аренду по рыночным ставкам.
Многие
предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом
или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к
основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для
отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным
фактором, как месторасположение.
В
случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но
и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает.
Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным
задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию
с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить
нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,
Нежилая
площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и
у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде
федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения
сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной
собственности такое разрешение дает Москомимущество, субаренда муниципальных
нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными,
так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается
теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую
необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы,
ужесточают формы и методы контроля над использованием нежилого фонда. В
частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной
площади.[3]
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|