рефераты Знание — сила. Библиотека научных работ.
~ Портал библиофилов и любителей литературы ~

Меню
Поиск



бесплатно рефераты Анализ спроса и предложения на рынке жилья

Анализ спроса и предложения на рынке жилья

            Федеральное агентство по образованию

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВЫСШАЯ ШКОЛА БИЗНЕСА

Факультет Маркетинга

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

АНАЛИЗ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Капатский Александр Александрович

 


 

                                                                                             Научный руководитель

                                                                                                       ст. преподаватель                                   

                                                                       _______________Т.Ю. Барановская



                                                                                        Выполнил студент гр. 361

                                                                         ________________А.А. Капатский





 

Томск 2008

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение                                                                                                                         2

1.     Общая характеристика рынка недвижимости и его сегментов              5                                           

1.1. Определение сущности понятия «недвижимость» и его структуры            5

1.2   Рынок жилья: субъекты, факторы                                                                 13

1.3   Факторы, влияющие  на спрос и предложение                                        20                                                      

                                                                                         

2.     Состояние жилищного рынка в России                                                      28   

2.1.          Проблемы жилищного рынка                                                                      28

2.2.          Исследование объемов жилищного строительства в

           Западносибирском федеральном округе                                               33

2.3.          Реформирование рынка жилья в рамках национального

          проекта «Доступное и комфортное

          жилье-гражданам России»                                                                           38

Заключение                                                                                                                   43

Список литературы                                                                                               45



ВВЕДЕНИЕ



Актуальность. В современной России наблюдается процесс активного формирования и развития рынка недвижимости. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и возникновение различных организационно-правовых форм предпринимательства привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

Различные специалисты  в областях, связанных с недвижимостью: риэлтерские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости  и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости, о  появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости.

На рынке недвижимости развиваются ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы.

Таким образом, целью данной работы является изучение спроса и предложения на рынке  недвижимости в современной России и прогнозирование соотношения этих показателей на 2008г. на основе динамики развития рынка недвижимости с 1990 по 2007 годы. В соответствие с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

1.     Определить понятие «недвижимость» и его сегментов;

2.     Сделать анализ ситуации на рынке строительства жилья в России;

3.     Выявить факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке недвижимости;

4.     Сделать прогноз объемов жилищного строительства на 2008г.

Объектом исследования является спрос и предложения в строительном рынке. Предмет исследования - рынок недвижимости с 1990-2008 годы.

Основным методом исследования нами был выбран метод дедукции, то есть расчет от частного к общему, сначала по каждому федеральному округу, затем путем суммирования по России в целом.

Представленное исследование основано на данных, предоставленных ЗАО «Бизнес Порт» «прогноз жилищного строительства в 2007г. (по регионам России), выполненное в 2006г. Данная работа представляет собой полноценное исследование о ситуации на рынке недвижимости с 1990 по 2006 гг. на основе тенденции прошлых лет. Все данные представлены в таблицах, что позволяет сопоставлять данные по регионам в сравнении, и дает объективную картину в строительном рынке.

В работе использованы материалы исследований отечественных авторов: Борисова Е.В., Волковой М.Я., Донцовой Л.В., Каменского М.И., Пашовой Д.Б., Печатниковой С.М., Роговой Е.С., Шпрингеля В.К. и других. В этих работах можно проследить развитие рынка недвижимости в историческом аспекте, а также узнать о новых тенденциях в строительной отрасли.

Интерес для нашего исследования представляет также большое количество учебных пособий, среди которых нами были использованы работы Асаула А.Н., Иваницкой И.П., Ивановой Е.Н., Савиной А.А. и другие.

Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии. В первой главе раскрывается сущность понятия «недвижимость», его составляющих, определяются факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Во второй главе, На основе статистических данных дается анализ динамики развития рынка недвижимости в целом по России и отдельным федеральным округам. Предпринята попытка сделать прогноз объемов ввода жилища в эксплуатацию на ближайшее время. В заключении сделаны основные выводы по исследованию.


















 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСНОВНЫХ СЕГМЕНТОВ

 

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.

Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот. В этой главе перед нами ставится задача охарактеризовать рынок недвижимости, выявить неценовые факторы, влияющие на изменение спроса и предложения на рынке недвижимости.



            1.1 Определение сущности понятия «недвижимость» и его структуры


     Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

     Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

     Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.[1]

     Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах:

1.  рынок жилых и нежилых помещений

2.  рынок земельных участков

3.  рынок ценных бумаг на недвижимость

 К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Право собственности на жилую недвижимость возникает только после государственной регистрации этого права.

     Предметом сделок могут быть приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

     Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму по соглашению сторон, но не ниже балансовой стоимости квартиры. Цены на квартиры в основном складываются под влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

     Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

     После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные.[2]

На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые предоставляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок, хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно.

На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды на весь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой.

В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам.

Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности,

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегаль­ным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля над использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади.[3]

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7




Новости
Мои настройки


   бесплатно рефераты  Наверх  бесплатно рефераты  

© 2009 Все права защищены.