Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», - вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций объект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительность физической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет «период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон,  где tхрон – хронологический возраст объекта, tнорм  =f(Прочнmax ), tост =f(Прочност)).

Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е. -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:

-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0

Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.

В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.

           ∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм

           ∆Cгод=Ам= С0\ tнорм

           Сt(ост)= С0 - С0\ tнорм * tхрон

           Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон \tнорм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

                                                                                                 const

б. Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax  до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически[7].

Несколько иначе дело обстоит с динамикой стоимости (С). разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т.е. происходит ее последовательное убывание: при U=Umax имеем С=Сmax, при U=Umin имеем С=Сmin. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно длительный жизненный цикл , существует различие в величине Umin и Сmin.  Если Umin =0, то Сmin→0 и Сmin>0 (величина превышения принципиального значения не имеет). Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно реализовать, получив часть первоначальной стоимости блага ∆С>0[8]

Графически динамика U и С будет выглядеть следующим образом:

Рис. 1 «Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла»

Примечание:

·        t0 – начало жизненного цикла, tж.ц. – окончание жизненного цикла,Tц – длительность жизненного цикла;

·        отрезок (0, t0) соответствует времени создания экономического блага, т.е. t0 ≠0;

·        выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

·        отрезок (t0, tст) – период стабильности (U≈const), отрезок (tст, tж.ц.) – период спада.

2.4.Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости

В пространственном аспекте фактором, определяющим сравнительные преимущества какого-либо территориального фрагмента по отношению к центру, является доступность. Поскольку коммуникации не являются абсолютно обязательной компонентой жизнедеятельности, степень приближенности объекта недвижимости к центру выступает в качестве фактора полезности (с пространственной точки зрения). В реальных условиях доступность должна пониматься как транспортная доступность, мерой которой выступает время, необходимое для перемещения от объекта недвижимости с конкретным территориальным расположением до внешних границ центра с учетом основной городской транспортной схемы. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города[9]. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

·        1 зона – 0 мин.(центр города)

·        2 зона – до 30 мин.

·        3 зона – от 30 мин. до 1 часа

·        4 зона - от 1 часа до 1 часа 30 мин.

·        5 зона – от 1 часа 30 мин. до 2 часов

·        6 зона – свыше 2 часов

По мере уменьшения транспортной доступности, увеличения затрат времени на поездки в центр города (продвижение из 1 зоны в 6-ю) стоимость объекта недвижимости будет постепенно снижаться. Средние значения Сz(i) графически будут представлять собой нисходящую ломаную линию (см. рис. 2)

Рис. 2 «Зависимость стоимости объекта от транспортной доступности»

Динамика Сz(i) объясняется тем же свойством редкости: приближение к центру означает, что мы попадаем в зоны со все меньшей площадью, происходит как бы «сжимание» города от общего размера территории до размера центра. В качестве измерителя редкости можно предложить показатель Кz(i):

Кz(i)=Sобщ\∑Sz(i),

Где Sобщ – размер города в его административно-территориальных границах;

∑Sz(i) – размер территории, занимаемой зонами по мере продвижения к центру.

Если принять, что imax=6, то оценочный показатель редкости 6 зоны К(6)=min=1 (так как суммарная площадь всех зон, включая оцениваемую  6-ю, совпадает с Sобщ). Перемещение в 5-ю зону и далее по направлению к центру приведет к последовательному наращиванию редкости и увеличению значений Кz(i), которые зависят от формы и величины города, а так же от принятых при зонировании значений интервалов транспортной доступности (они, как правило, коррелируют с размерами города). Следует отметить, что:

∆tдост=tz(i+1)-t z(i)=const         (1)

∆Cz=C z(i)-C z(i+1)≠const,       (2)

 где ∆tдост- интервальное значение транспортной доступности (мин.);

∆Cz- различия средних значений стоимости объектов недвижимости, расположенных в соседних зонах.

На рис.3 представлены изокоста и изохронна объектов недвижимости, т.е. функциональные зависимости следующего вида:

tдост=f(l)

C= f(l),

Где l – удаленность объекта недвижимости от геометрического центра города (км.)

Рис. 3. «Изокоста Сz  и изохронна t z  объектов городской недвижимости»

Анализируя форму кривых на рисунке 3, можно отметить, что при прочих равных условиях кривая t z  будет всегда гораздо более пологой, чем кривая Сz, приближаясь к прямой линии (что равносильно передвижению по всей территории города с одинаковой скоростью). Выход за границы центра резко снижает ценность объектов недвижимости. По мере приближения к границам города начинают преобладать объекты массового строительства, возведенные по типовым проектам, что нивелирует различия в их стоимости и соответствует более гладкому участку кривой  Сz.

Изокоста и изохронна никогда не совпадают. Это несовпадение, а также постоянство величины  ∆tz и изменчивость величины ∆Cz  в выражениях (1) и (2) объясняются тем, что дополнительная ценность объекта недвижимости, связанная с выгодами местоположения и вызывающая возрастание его стоимости, не определяется одной только транспортной доступностью зоны, действуют и другие пространственные факторы.

Следовательно, при всей своей важности транспортная доступность не может являться единственным критерием зонирования территории города, а сама территория не может быть представлена в виде совокупности «транспортных» зон.

Ценность каждой зоны подлежит обязательной стоимостной оценке. Результаты такой оценки представляют собой составную часть стоимостного эквивалента объектов городской недвижимости.

2.5.Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости

Нужно отметить, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей (целевое потребление), в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следовательно, определить динамику U и C для двух последних вариантов.[10] По существу это означает, что необходимо определить t0 и tж.ц. для недвижимости – товара и недвижимости – источника дохода.

Особенность заключается в том, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:                         t0(g)≤ t0(w),                        (3)

Где t0(g) -начало жизненного цикла объекта недвижимости – товара; t0(w)- то же объекта недвижимости- блага.

Продолжая рассуждения можно прийти к выводу, что поскольку товаром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t0(g)min =0, т.е. экстремальным положением t0(g) является начало координат. Участок ( 0, t0(g)) в этом случае будет означать последовательное нарастание готовности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости – товара Ug (при этом уровень полезности точно соответствует степени готовности объекта).

Возможность использования недвижимости в качестве источника дохода однозначно увязано с наличием экономического блага и, следовательно,

t0(i)= t0(w),                        (4)

Где t0(i) -начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемого в качестве источника дохода;

Соотношение (3) и (4) означает, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага (для целевого потребления).

Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, используемого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с Тц(w) или это происходит раньше?[11] Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность (результативность) этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара ( при нормальных условиях сделки купли-продажи) становится крайне затруднительна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижнему участку кривой U на рисунке 1). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продавцов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объекта – товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. С учетом изложенного, утрата полезности у объекта недвижимости – товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, т.е., имеет место соотношение:

tж.ц.(g)< tж.ц.(w),  tж.ц.(i)                               (3)

Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами (полезностью). Доход – это плата за возможность использовать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика Uw и Ui   является тождественной, но tж.ц.(i)  <  tж.ц.(w).

Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижимости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, т.е., до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.  

С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см.рис.4).

Рис.4. «Динамика полезности объектов недвижимости в течение жизненного цикла».

Рассмотрим теперь динамику Сg и Сi. Ранее отмечалось, что на участке (0, t0(gw,i)) нарастание Ug происходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется Сg. Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увеличения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10% никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовности (DRE) и долей полной стоимости (dc) зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства  DRE > dc .

С другой стороны, при 90% готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства DRE = dc .

   Сi представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой Ui, до tж.ц.(i). Таким образом, динамика Сi практически полностью совпадает с динамикой  Ui. Возможное (но не строго обязательное) уточнение состоит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t(w,i0). Применительно к жилью это можно сформулировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т.е. ее стоимость не равна 0), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нее равен 0). С учетом вышеизложенного, динамика С(g,w,i)  будет выглядеть следующим образом:

Рис.5. «Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла»

3.Заключение

3.1. Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент.

На основании вышеизложенных положений главную проблему экономики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахождение стоимостного эквивалента объекта недвижимости, адекватно отражающего изменение его натурально – вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.

Решение этой проблемы предполагает:

·        Определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространственному окружению и рынку недвижимости);

·        Раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);

·        Установление количественных зависимостей стоимостного эквивалента от факторов влияния;

·        Определение целевых функций и критериев эффективности.

В общем виде, модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис.6.

Рис.6. «Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент»

На рис.6 ось U обозначает возможные варианты использования объекта недвижимости, ось t – время, а ось L – пространственные характеристики (местоположение) объекта. Сам объект в любой момент Tц (t0, tж.ц.) находится в месте с конкретными пространственными характеристиками, используется одним из трех возможных способов ( благо, товар, источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной заштрихованными плоскостями и определяет конкретное значение С. В течение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траектории С.

4.     Библиографический список

1.     «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999

2.     Курс лекций Кулакова Ю.Н. по дисциплине «Экономика недвижимости» и «Введение в специальность»

3.     Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.

4.     Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.

5.     Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.

6.     ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.

7.     «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.

[1] Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. М.: Прогресс, 1993.

[2] Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.

[3] Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело 1997.

[4] Оценка рыночной стоимости недвижимости, под общей редакцией Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М., М.: Дело,1998.

[5] ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №1135-ФЗ.

[6]  «Экономика недвижимости» под редакцией Ресина В.И. М.: Дело,1999г.

[7] это происходит, например, с продуктами питания.

[8] Как правило, эту величину называют «стоимостью возвратных материалов»

[9] «Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 1999

[10] Первому варианту, естественно, соответствует рис.1.

[11] Понятно, что это не может произойти позже, поскольку продать или извлечь доход из объекта, полностью утратившего полезность, нельзя.

Страницы: 1, 2