Знание — сила. Библиотека научных работ.~ Портал библиофилов и любителей литературы ~ |
|
|
|
Источник:
управляющая компания PIMCO Foundation.
Табл. 2
5. Прогнозы
5.1. Прогноз ФАС: нас ждет падение цен на рынке недвижимость
В интервью, данном по телефону корреспонденту Lenta.Ru, начальник управления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев заявил, что цена квадратного метра в Москве завышена в два с половиной раза по сравнению с той, которая могла бы быть при нормальном соотношении спроса и предложения на рынке.
Евраев рассказал, что в его ведомстве сравнили цены на квартиры в московских новостройках с ценами в подмосковном Дмитрове, где строители продают жилье по цене 850 долларов за квадратный метр. В Москве земля дороже, чем в Дмитрове, поэтому имеет место удорожание квадратного метра на 350-400 долларов. Реальной ценой, считает он, могла бы быть цифра 1300-1500 долларов за квадратный метр - в то время, как сейчас средняя цена за квадратный метр в Москве составляет почти 4 тысячи долларов.
Причиной резкого скачка цен на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области чиновник ФАС считает недостаточность предложения по отношению к спросу, а также существовавшие ранее дефицит предоставления земельных участков под строительство и непрозрачность при их распределении.
В ответ на вопрос о том, возможно ли привести цены на рынке жилья в обеих столицах к оптимальным показателям и остановить их безудержный рост, Евраев сказал: "Я в этом уверен. Это сделать непросто, но возможно. Для этого необходим целый комплекс мер: увеличение предоставляемых территорий под реконструкцию, вывод многих промышленных предприятий за городскую черту, улучшение транспортной доступности Московской области. Посмотрите: у нас непозволительно много малоэтажной застройки. Сравним теперь с крупными городах США: там именно из-за дороговизны земли строят небоскребы - а никак не пятиэтажки."
Если мы возьмем эту тактику на вооружение, считает Михаил Евраев, то предложение можно существенно увеличить. По его словам, соотношение спроса и предложения изменится - и тогда цены на недвижимость начнут приближаться к своим реальным показателям. Рынок обязательно отреагирует, когда инвесторы начнут продавать квартиры, приобретенные исключительно для целей извлечения дохода. Год назад в Санкт-Петербурге по некоторым районам наблюдалось снижение цен до 10 процентов, отметил он. В будущем такая же ситуация более чем возможна.
Если сложности с привлечением средств на внешних рынках продлятся до Нового года, 30-40 процентам крупных российских банков придется приостановить выдачу ипотечных кредитов, пишут 19.09.2007 «Ведомости».
Пока никто из российских банков не объявлял о прекращении выдачи ипотечных кредитов. Однако в некоторых финансовых организациях сделать это стало сложнее. Например, Москоммерцбанк поднял ставки по такому типу кредитов, несмотря на общую тенденцию на рынке к уменьшению ставок. В «КИТ Финансе» заявляют, что в сентябре можно записаться на ипотечный кредит, который будет выдан не раньше декабря.
Российские банки стали реже привлекать средства на зарубежных рынках из-за того, что ставки на них значительно выросли. Как отмечает издание «РБК Daily», если раньше отечественные кредитные организации могли претендовать на займы по ставке LIBOR плюс полтора процента, то теперь - по ставке LIBOR плюс четыре - пять процентов.
В пример издание приводит ВТБ 24, который отложил секьюритизацию своего портфеля до того времени, как конъюнктура на рынке снова позволит привлекать средства подешевле.
Привлекать средства на Западе стало значительно сложнее из-за ипотечного кризиса, поразившего в 2007 году большинство развитых стран мира. Кризис начался в США, где банки выдали слишком много ипотечных кредитов заемщикам с низким уровнем платежеспособности.
5.3. Косвенные признаки: обвал на рынке российских акций строительных компаний
За последний месяц бумаги группы ПИК (один из крупнейших российских застройщиков, выручка в прошлом году 1,5 млрд долларов) на ММВБ потеряли в цене 19%. «Система-Галс» («дочка» АФК «Система», реализует проекты на рынке жилой и коммерческой недвижимости) подешевела на 9%. Акции AFI Development (управляет российскими активами израильского диамантера Льва Леваева) и RGI (компания Бориса Кузинца, занимается строительством элитного жилья в Москве) сейчас торгуются по 8,9 доллара на Лондонской бирже. Месяц назад они стоили 10,7 и 10,85 доллара соответственно.
Эксперты фондового рынка говорят, что инвесторы уже «наелись real estate». К тому же бумаги девелоперов считаются рискованными. «Динамика развития компаний сектора недвижимости напрямую зависит от того, смогут ли они привлечь кредиты для финансирования новых проектов. Если кризисные явления на мировых финансовых рынках усилятся, то банки сократят объемы кредитования и девелоперы столкнутся с острой нехваткой средств. Возникнет риск незавершения заявленных проектов», — говорит старший аналитик Альфа-банка Брэди Мартин.
Стоит заметить, что большинство девелоперских структур, представленных сегодня на бирже, по своей сути — огромные земельные банки. Основная масса заявленных ими проектов находится в самой начальной стадии, и нет никаких гарантий, что в обозримой перспективе все они будут реализованы в полном объеме.
Ситуация усугубляется еще и тем, что в последние несколько месяцев рынки жилья Москвы и ряда крупных городов безнадежно стагнируют, а все попытки игроков их «разогреть» пока не увенчались успехом. Строительные компании продлевают действие летних скидок, а продавцы квартир на вторичном рынке готовы идти на уступки покупателям и снижать цену. Недвижимость утрачивает свою инвестиционную привлекательность – банковские депозиты сегодня обеспечивают большую доходность, чем квартиры….
«Все ждали, что рынок недвижимости оживится, когда «выстрелит» ипотека. Но теперь, если проценты по кредитам будут увеличиваться, ничего не «выстрелит». На ипотечный кредит под 12−14% годовых мало кто согласится, тогда как девелоперы анонсировали огромные объемы жилищного строительства. Кто это жилье купит? Вообще, есть ощущение, что стоимость московской жилой недвижимости уже давно не растет. Может быть, даже цены уже давно падают, только нам об этом никто не говорит», — размышляет господин Боташев из «Атона».
По мнению аналитика компании «Тройка Диалог» Михаила Терентьева, на котировки акций девелоперских структур мог косвенно повлиять и негативный фон, связанный с обвинениями одного из крупнейших агентств недвижимости МИАН в уклонении от налогов. Напомним, что Федеральная налоговая служба установила, что в 2002−2003 годах компания с помощью различных схем скрыла от налогообложения около 1 млрд рублей. На днях налоговики приступили ко второму этапу проверки и теперь изучают бухгалтерские документы компании за 2004−2006 годы. Многие расценивают дело МИАНа как пробный шар, который может повлечь за собой вал шаблонных проверок девелоперов и инвесторов на рынке недвижимости.
По мнению господина Терентьева, акции девелоперских компаний стабильно растут только в условиях безоблачной ситуации на рынке. «А вот по мере нарастания нервозности они всегда будут дешеветь», — заключает он.
6. Динамика цена на недвижимость: русские горки Японии, США, Великобритании
Рис. 1
Данные: Японский Институт Недвижимости (JREI)
Недвижимость в Великобритании с 1975г:
Рис. 2
Рис. 3
Россия: пока рост
Рис. 4
7. Заключение
Спусковые механизмы падения цен: Что подтолкнет цены к снижению?
7.1. 1. На рынок недвижимости – особенно в Москве и Санкт-Петербурге – может повлиять новый налог, который планируется к введению в 2010 году. Федеральный закон теперь позволяет брать до 0,3% налога от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретная ставка регулируется местными властями. Но главный фактор даже не ставка налога, а база, с которой взимается налог. Пока это стоимость квартир по БТИ (Бюро технической инвентаризации), которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Как только ее пересчитают в соответствии с реалиями рынка, недвижимость как инструмент инвестиций станет не так уж выгодна. Налоговый фактор во многих странах понизил цены на недвижимость, так как к ней в этом случае теряет интерес целый пласт покупателей. Более того, от инвестиционных квартир в преддверии введения высокого налога начнут избавляться, что тоже охладит рынок.
7.2. Возможное падение цен на нефть. Аналитики весь прошлый год наблюдали, какая четкая корреляция сохраняется между двумя этими рынками: растет цена на баррель – растет цена на квадратный метр. Это психологический фактор. Количество денег, поступающих в российскую экономику, само по себе ничего не говорит о том, каковы будут цены на квадратные метры. Но как в России, так и за рубежом широко распространено мнение, что благополучие нашей страны зависит от цен на нефть, и те, кто оперирует на рынке недвижимости, рассуждают похожим образом.
7.3. Постановления и инициативы правительства тоже могут сыграть свою роль. Почти на каждой встрече с журналистами Владимир Путин высказывается о том, что необходимо переломить существующую тенденцию роста цен на жилье и сделать его доступным. Не исключен со стороны государства ряд мер, которые будут направлены на искусственное снижение цен. Вполне возможно, они будут не просто включать в себя дотирование малоимущих, но и давление на скупщиков жилья – это и сейчас уже имеет место.
7.4. Стимулирование увеличения объемов строительства. Глава стройкомплекса столицы Владимир Ресин полагает, что рост цен на жилье в Москве можно остановить, увеличив объемы строительства в регионах. РИА Новости
7.5. Создание государственной строительной корпорации, которая будет строить жилье и продавать его по фиксированным ценам либо сдавать в долгосрочную аренду
7.6. Введение дифференцированной прогрессивной шкалы налога на недвижимость. Смысл этой идеи заключается в том, что для владельцев двух и более квартир или домов ставка налога на недвижимость должна быть повышена. При этом, естественно, не должны ущемляться интересы граждан, приобретающих, например, второе жилье для детей, родителей. Для них налоговая ставка должна быть на минимальном уровне. А вот тем, кто приобретает дорогое элитное жилье - квартиры, загородные коттеджи, или является владельцем двадцати-тридцати недорогих квартир, придется платить.
7.7 Сокращение цены строительства за счет поддержки инновационных технологий строительства (сборно-монолитный каркас, пустотные плиты, быстровозводимые здания и т.д.)
Приложение: Как в США снизили цену строительства в 60-е годы в 2 раза
Геннадий Воронцов, директор ФГУП Всероссийского научно- исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве ("Строительная газета" No. 47 (9850) от 25 ноября 2005 г.):
Если посмотреть на США в 60-е годы, то там дефицит квартир составил 26 миллионов при населении 190 млн. человек. В России в 1993 году, по оценке института ВНИИНТПИ, дефицит составил 23 млн. квартир. На 2005 год в связи с большим объемом и ростом ветхого жилья дефицит составил, по оценкам различных организаций, 20-25 млн. квартир, то есть ситуация очень похожая, за исключением одного: в России сегодня объемы ввода нового жилья сопоставимы с объемами «превращении» старого жилья в ветхое.
В течение 20 лет с 1969 по 1989 годы в США было построено около 17 млн. квартир (0,8-0,9 в год).
Какие же в США были в то время предприняты меры? Прежде всего, это индустриализация строительства и научно-информационное сопровождение программы, система финансовых льгот, снятие ограничений в использовании строительных материалов, конструкций, проектных решений, ипотека, кредиты и др.
В очень сжатые сроки (6 месяцев) была разработана программа, основанная на следующих положениях. Это конкурс на конструктивные системы жилых домов и последующий отбор 22 систем из принятых на конкурс 600 от более 5000 фирм, разработка и прием на муниципальном и федеральном уровнях постановлений и законов, предусматривающих финансовые льготы. Причем льготы предназначались для организаций, проектирующих здания на основе отобранных на конкурсе систем, а также изготавливающих конструкции и материалы для них. Льготы были и за предоставление земельных участков для строительства соответствующих домов, снижение налогов и тарифов при оплате коммунальных и эксплуатационных расходов жителям, поселившимся в этих домах. Реализация указанных положений позволила снизить стоимость материалов, конструкций, проектных решений в 2 раза. Основным фактором снижения стоимости послужила индустриализация, постановка «на поток» изготовления конструктивных элементов жилищной системы, принятой на основании конкурса, их большой объем и, как следствие, резкое повышение производительности труда и снижение себестоимости. Частные банки, фонды, финансовые организации не снижали и не предоставляли льготы ни на ссуды, ни по ипотеке. Ибо такой необходимости не было. Финансовая ссудная и ипотечная составляющая не была главной в этой системе. Эта составляющая была рядовым инструментом.
8. Использованная литература:
| Новости |
| Мои настройки |
|
|
© 2009 Все права защищены.
Цены на недвижимость: снижение, падение, обвал (мировой опыт) 
Наверх