Задача 4

Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи $200 000, стоимость участка $ 15 000.

Задача 5

Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления $85 000, стоимость участка $23 000, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50лет.

Задача 6

Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов / м2 в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Задача 7

Торговый центр, имеющий 500 м2 обшей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания. Какова его сумма?      

Задача 8

Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за $4000. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют $12 000.

¨     Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 м2, высота потолка 2,5м.

¨     Ежегодная потеря арендной платы составляет 4 цента за м2.

¨     Валовой рентный мультипликатор равен 5.

Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания.

Доходный метод для определения

рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков.

Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1)     сумму будущего дохода;

2)     когда должен быть получен доход;

3)     продолжительность получения дохода.

Принципы, лежащие в основе ДП:

¨     ожидания;

¨     замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или N01) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

¨     упрощенный баланс;

¨     отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

1.     Потенциальный валовой доход (ПВД):

¨     минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

¨     плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2.     Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

¨     минус текущие операционные расходы (ТОР);

¨     минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ=ОР — операционные расходы).

3.     Чистый операционный доход (ЧОД):

¨     минус обслуживание долга (Од) – выплата процента и погашение основной суммы;

¨     минус капитальные затраты (Кз):

¨     капитальный ремонт;

¨     капитальные резервы;

¨     арендаторские доделки;

¨     комиссионные брокерам за аренду.

4.     Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метол прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле

V=I/R

где I - чистый доход (ЧОД); V - стоимость объекта недвижимости; R-коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

¨     определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

¨     определить величину коэффициента капитализации R;

¨     разделить ЧОД на R формуле.

Преимущества МПК:

¨     простота расчетов;

¨     мало предположений;

¨     отражение состояния рынка;

¨     дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

¨     отсутствует информация о рыночных сделках;

¨     неприменимы теоретические методы определения R;

¨     объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);

¨     объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

¨     Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

¨     Аналитический метод (кумулятивное построение R).

¨     Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала). 

¨     Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R=RON+ROF

где RON - ставка дохода на капитал; ROF - коэффициент капитализации

(возврата капитала).   

При кумулятивном построении R и ROF учитываются следующие факторы:

¨     компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

¨     компенсация за риск (в том числе страновой);

¨     компенсация за низкую ликвидность;

¨     компенсация на инвестиционный менеджмент;

¨     поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1.     Прямолинейный (метод Ринга).

2.     Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3.     Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R=Y0 + d0 SEF(y; n)

где Y0 — ставка дохода на инвестиции; d0 — фактор изменения стоимости; у - процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n- количество периодов получения дохода; SEF (·) — фактор фонда возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

,

 где п - порядковый номер периода получения денежного потока;

п=0…, N;  СFn - денежный поток в п -й период; i - ставка дисконта.

Схема использования метода:

1.     Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2.     Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

3.     Определить ставку дисконта.

4.     Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

¨     считается лучшим теоретическим методом;

¨     учитывает динамику рынка;

¨     учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

¨     работает, когда доход и рынок нестабильны;

¨     работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки:

¨     вероятность, ошибки в прогнозировании;

¨     достаточная сложность;

¨     силен фактор «симпатии» оценщика.

Задача 1

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 у. ед, в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% — за второй год и 1% — за третий год.

Задача 2

Семья пенсионеров Ивановых намеревается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который оценил его квартиру в 35 000 у. ед. Банк же оценил квартиру в 25 000 у. ед. и дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить г-н Иванов?

Задача 3

Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35% в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Задача 4

Г- н Иванов решил взять кредит в банке в размере 40 000 д. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

Задача 5

Г-н Иванов намерен продать свой загородный коттедж и выручить за него 70 000 д. ед. Какая должна быть продажная цена коттеджа, чтобы еще обеспечить маклерское вознаграждение в 7%?

Задача 6

Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68 500 д. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на 6% в год?

Задача 7

Независимому оценщику была представлена следующая информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет $500. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в половину от каждого процента задолженности по арендной плате. Вознаграждение управляющего $3000 в год, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны $40 000, переменные $300 на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

Задача 8

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

¨     месячная рента обычно составляет $300 за м2;

¨     текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;

¨     площадь каждой секции 500м2;

¨     здание состоит из трех секций;

¨     плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;

¨     управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1000;

¨     на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

¨     юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000; 

¨     остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;

¨     ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $90 000.

Задание

а)  составить отчет собственника объекта недвижимости;

б)  определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Задача 9

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

¨     ежемесячный потенциальный валовой доход равен $8500;

¨     потери при сборе $300;

¨     текущие операционные расходы составляют 20% от действительного валового дохода;

¨     налогообложение и выплата основной части долга составляют 1/5 часть действительного валового дохода.

Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11%.

Задача 10

В здании общей площадью 10 000 м2, подлежащих аренде, из которых 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за $12 / м2, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

 Какова будет величина:

а)  потенциального валового дохода;

б)  действительного валового дохода;

в)  чистого операционного дохода.

Задача 11

Складское помещение 8000 м2 сдано па условиях чистой аренды за $3/м2 на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирующимся ипотечным кредитом на $100 000, предоставленным на 20 лет под 11% годовых при ежемесячных выплатах.

Каковы будут:

a)     чистый операционный доход;

б) ежегодные расходы на обслуживание долга;

в) поступление наличности до налогообложения.

ВОПРОСЫ

1.     По какому договору оплачивается процесс выполнения работы, даже если выполненная работа не привела ни к какому положительному результату?

2.     По какому договору заказчик (работодатель) вправе упорядочить деятельность подрядчика (работника) (то есть подчинить его правилам внутреннего распорядка)?

3.     Страховая премия – это …

4.     Какой из методов оценки в наилучшей степени подходит при определении стоимости производственного комплекса?

5.     Какая форма финансирования строительства жилья является основной в рыночной экономике?

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8