На
федеральном уровне работает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию,
Сбербанк, Собинбанк, Инвестсбербанк, Пробизнесбанк и др. запустили свои
ипотечные программы. Они выдают кредиты на срок не более 15 лет (Агентство – до
27 лет) и под довольно большие проценты. При заявленных 10 – 12 % годовых в
валюте реально приходится выплачивать не менее 18 % из-за необходимости
страховать кредиты. Рублевые ставки колеблются от 15 до 20 %, с учетом
страховки – до 25 %.
Различаются
все схемы подобного кредитования лишь набором ограничений. Так, некоторые банки
требуют дополнительного обеспечения по кредиту (поручительство и т.д.);
варьируют требования к стажу работы на одном месте (от полугода до двух лет) и
возрасту заемщиков (от 18 – 25 лет до 50 – 60 лет); в некоторых программах
предполагается постоянная регистрация в регионе кредитования и т.д.
Отличия,
как видим, не особенно существенны, а общее для всех ипотечных программ
(включая программу, по которой работает федеральное Агентство) – их крайняя
дороговизна для подавляющего большинства населения.
Рассмотрим
схемы платежей, предлагаемые банками потенциальным заемщикам.
Согласно
параметрам, принятым, например, в США, ежемесячная сумма гашения кредита не
должна превышать 30 – 35 % среднего дохода семьи в месяц. Учитывая опыт
действующих ипотечных программ за рубежом, большинство российских банков
предлагают аннуитетные схемы гашения кредитов, то есть гашение равными долями в
течение всего срока кредита. Плюсом данной схемы для банка как залогодержателя
ипотеки является то обстоятельство, что в первые годы гашения кредита заемщик гасит
преимущественно проценты, а доля гашения основного долга в аннуитетном платеже достаточно
мала.
Например, если кредит выдан на 10 лет под 15 % годовых при среднем доходе в
месяц 14 тыс. руб., то максимальная сумма кредита равна 287 тыс. руб., а
аннуитет – 4630 руб. В сумме аннуитета изначально 1043 руб. – основной долг,
3587 руб. – проценты за кредит. Суммы основного долга и процентов выравниваются
месяцу к 65 – 66-му, далее суммы основного долга превышают суммы процентов.
Графически данная схема представлена на рис.1.
Рисунок 1.
Динамика составляющих
аннуитета по ипотечному кредиту
Расчет
аннуитета осуществляется по стандартной формуле:
Ан = S • (P/(12•100)) / (1– 1/ (1+
P/(12•100))t),
где
Ан – аннуитет
S – Максимальная
сумма кредита
P –
Процентная ставка по кредиту
t –
срок кредита (в месяцах)
Максимальная сумма кредита, в
свою очередь, рассчитывается следующим образом:
S = D•Q•t / [1 + (t+1) • P/
(100•2•12)],
где
D – среднемесячный доход заемщика за вычетом
обязательных расходов;
Q – коэффициент, определяющий долю дохода в
погашении кредита (в нашем случае 30 %, или 0,3).
При тех
же условиях кредита в случае гашения долга и процентов от оставшейся суммы
задолженности заемщик начнет гасить кредит с суммы в 5930 руб., при этом
величина основного долга на протяжении всего срока кредита в составе
ежемесячных платежей не меняется – 2391,5 руб., а величина процентов
уменьшается с 3538 руб. до 30 руб. (рис. 2).
Рисунок 2
Динамика
составляющих ежемесячного платежа по ипотечному кредиту
Рисунок
3.
Динамика ежемесячного платежа
от остатка в сравнении с аннуитетом по ипотечному кредиту
Однако
при гашении задолженности от остатка заемщик будет первые 45 месяцев гасить
сумму, превышающую 30 % ежемесячного дохода. На рис. 3 показана динамика
изменения ежемесячного взноса по схеме гашения от остатка в сравнении с
аннуитетной схемой.
Таким
образом, плюсом аннуитетной схемы в сравнении со схемой гашения от остатка для
заемщика является возможность платить не более 35 % своего ежемесячного дохода
в погашение кредита, то есть 65 % дохода остаются на собственные нужды.
Поскольку
цены на жилье очень высоки и имеют тенденцию к дальнейшему росту (во всех
регионах России), суммы запрашиваемых кредитов тоже очень значительны, поэтому
гашение от остатка будет значительно влиять на потребление семьи в первые
четыре года всего срока кредита (если срок кредита больше, то больше и
рассчитанный период).
С
другой стороны, при аннуитетной схеме заемщик за весь срок кредита должен
выплатить большую сумму процентов, чем при гашении от остатка задолженности.
При всех указанных выше параметрах за 10 лет при аннуитетной схеме заемщик
переплатит 54 560 руб. в сравнении со схемой гашения задолженности от остатка.
Другими словами, либо заемщик переплачивает значительную сумму (при кредите в
287 тыс. руб. переплата очень велика), либо он кредитуется по схеме
гашения от остатка, когда в первые несколько лет гашения кредита его расходы на
собственные нужды будут крайне ограничены (учитывая, что в среднем по стране
прожиточный минимум на человека составляет 2500 руб., то из оставшихся 7
– 8 тыс. руб. при наличии детей в семье очень сложно удовлетворить даже
минимальные потребности).
В таких
случаях банки, страхуя собственные риски, как правило, при определении суммы
кредита принимают в расчет не весь совокупный доход семьи, а доход заемщика
плюс до 50 % дохода супруга (-ги), что хуже для заемщика, поскольку он не
получит части кредита. Проблема заключается в том, что при существующем
уровне цен на жилье сумма в 287 тыс. руб., как правило, составляет лишь
треть стоимости квартиры, тогда как по условиям программы кредитования она
должна составить не менее 70 %. Подчиняясь требованиям банка, потенциальный
заемщик должен обеспечить уровень дохода как минимум 21 тыс. руб., чтобы
получить кредит хотя бы в 500 тыс. руб.
Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию при ставке 15 % годовых растягивает срок
кредита до 27 лет, однако даже при таком сроке сумма кредита при доходе в 14
тыс. руб. составит не более 449 тыс. руб. Если принять данную сумму за 70 %
стоимости квартиры, то полная ее стоимость должна составить 642 тыс. руб. В
мегаполисах нет квартир по такой стоимости, а в мелких и средних городах сложно
обеспечить доход семьи на уровне 14 тыс. руб. Другими словами, если
потенциальному заемщику с доходом в 14 тыс. руб. нужна квартира, то он должен
иметь более 30 % собственных средств (или какое-то свое жилье). Купить
квартиру, имея лишь 30 % ее стоимости, практически невозможно.
Таким
образом, ни банки (которые, в общем-то, не являются социально ориентированными институтами),
ни органы власти (федеральный центр, местные бюджеты) пока не могут кредитовать
значительную часть граждан. Появляющиеся в регионах программы не позволяют в
масштабах государства решить проблему обеспеченности людей жильем.
Развитие
ипотеки может приобрести массовый характер в рамках совместных усилий бюджетов,
банков и конкретных предприятий, заинтересованных в обеспечении жильем своих
работников. Банки, охотнее кредитуют работников предприятий под обеспечение,
предоставляемое этими предприятиями, поскольку это снижает их риски.
Предприятия же для решения жилищной проблемы своих работников (например, при
массовой застройке) вполне могут привлечь часть бюджетных средств с последующим
возвратом бюджету уже квадратных метров по цене себестоимости. Бюджет при
этом может служить гарантом возврата кредита предприятием. Таким образом,
решение проблемы жилья возможно в рамках слияния интересов нескольких
участников.
ГЛАВА
III. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ И
ПЕРСПЕКИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче
долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных
строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются
из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных
облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым
имуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной
структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного
кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса
кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти
основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с
предполагаемым заемщиком;
- андеррайтинг;
- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- оформление кредитного договора и договора о залоге;
- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного
кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно
рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка
с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом
этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски.
Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные
ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его
выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по
которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял
положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие
документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность
заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе
учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и
служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая
квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая
площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и
потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение,
электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в
настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов
определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть
предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний
дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или
коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в
качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная
документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной
организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие
ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку
квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем
сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и
предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие
доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения,
доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной
платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные
платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства,
медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и
передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в
процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего
принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При
положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет
для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного
кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные
риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из
органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора
купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование
предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При
заключении договора стороны руководствуются основными положениями,
предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей
кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные
средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре,
заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить
проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные
о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и
обязанности сторон:
- сумма кредита и размер банковского процента;
- порядок и сроки выдачи кредита;
- порядок и сроки погашения процента;
- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре
залога;
- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога
и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу
банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.
- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или
реконструкции объектов кредитования;
- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение
кредита;
- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при
заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в
отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств
с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента.
При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет
просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.
Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного
кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития
системы жилищного ипотечного кредитования в России.
Слишком
“короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности
российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии
формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом
на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по
срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и
банкротству.
Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов
для ипотечного кредитования:
1) ориентация на “розничные”
источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные
линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных
инвесторов, целевые облигационные займы).
К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства
на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на
первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием
получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).
По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны
населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным
сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.
Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении
любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки
выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает
условия договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых”
источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения
кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:
- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;
средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами,
страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;
- средства от продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного
жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные
кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного
рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки)
выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности
кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности
кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке –
специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования
или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система
ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и
вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих
ипотечные кредиты.
Возможны
следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных
кредитных ресурсов.
Модель
1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация
на финансовом рынке.
Модель 2. Организация
рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов
этого рынка.
Модель 3. Рефинансирование
банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных
(ипотечных кредитов).
Модель 4. Заключение банком с
юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с
оформлением соответствующих закладных.
Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения
инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся
одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций.
Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то
возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены
на приобретение исключительно закладных.
Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4
Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления операций доверительного
управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ”
кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты
(займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также
получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее,
решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано,
что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.
Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный
финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество
субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как
многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и
механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на
рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же
составляют непосредственно кредитные отношения.
С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок
недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.
Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит
в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на
финансовом рынке.
Независимо от того, какая модель ипотеки приживется в России —
американская двухуровневая или европейская накопительная, — их развитие оправдано
только при избыточном предложении на рынке недвижимости.
Сегодня на рынке ипотечного кредитования сложилась такая ситуация,
что ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в
Москве и немного в Санкт-Петербурге. Ипотечный рынок, если можно так
выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных
операторов – Сбербанк, Дельта Кредит, и агентства – Московское ипотечное
агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это можно
объясняется тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные
ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.
Но для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить
взоры на регионы. Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному
кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время
этот принцип не реализуется на практике. Для
массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ
необходима поддержка со стороны государственных структур. Поддержка
ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит рынку новые приятные
перспективы. Возможность рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты
означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные
деньги. Значит, дешевле будут ставки по такого рода кредитам, дешевле,
доступнее станет сама жилая недвижимость.
Принятие ряда законов и нормативных правовых актов
действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов
ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше
законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической
проработки принимаемых законов.
Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования
необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера,
экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие
института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью
вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных
ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения
и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и
массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить.
Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от
деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на
региональном уровне.
Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение
рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых
инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие
государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных
стандартов участвуют такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России.
Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных
бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития
общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования
есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и
незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма,
создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.
Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня
представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и
перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны
государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я
думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из
основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую
очередь – региональных.
Список
литературы
1. Владимир
Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.//
2. Гражданский
Кодекс Российской Федерации (в ред. от 10.01.2005 №15-ФЗ).
3. Федеральный
закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от
05.02.2004 №1-ФЗ).
4. Гарипова
З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов //
Банковское дело. – 2004. №1. – С.20-24.
5. Еременко
А. Будущее - за ипотекой! // Регион Сургут. – 2004. -14 апр.
6. Матюхин
Г.Г. Ипотека. Теория и практика // Банковское дело. – 2005. №4. С. 17-20.
7. Мурычев А.
Ипотечное кредитование в регионах России– проблемы развития // Материалы
Международной практической конференции "Ипотека в России". –М., 2005
8. Урчукова
Ж..М. Процесс становления ипотечного кредита в России: анализ и систематизация
основных тенденций развития ипотеки // Материалы учебно-консультационной
ипотечной школы. – М., 2004.
9. Шаккум М.П.
Проблемы ипотечного кредитования в России //Недвижимость и инвестиции. Правовое
регулирование.-2004.-№4.-С.7-9.
10. Меркулов
В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его
использования в России. СПб: Юридический центр «Пресс», 2003
11. www.rusipoteka.ru
12. www.sibgazbank.ru
Страницы: 1, 2, 3
|
Знание — сила. Библиотека научных работ.
Ипотечное кредитование коммерческих организаций 
Наверх