В общем виде рентная оценка земли выражается формулой:

Рзр = Эзр - С - m,

где: Рзр - земельная рента, руб/га;
Эзр - среднегодовая оценочная стоимость продукции и других эффектов землепользования, руб/га;
С - нормативные совокупные затраты труда и средств производства, необходимых для обеспечения оценочного объема продукции и приведенные в единую соразмерность с учетом фактора времени;
m - необходимый прибавочный продукт, руб/га.

Переход от текущей оценки земли к ее цене в общем виде обеспечивается расчетами на основе формулы:

Цзр = Рзр х Ек,

где: Цзр - цена земельных ресурсов, руб;
Ек - коэффициент перевода годового дохода в суммарный дисконтированный за расчетный период оценки земельного ресурса.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, предполагает возможность ее применения для обоснования управленческих решений по целевому использованию земель на альтернативной основе, включая и рамки единого мирового хозяйства.

Этим обстоятельством определяется необходимость формирования единой природной и экономической основы расчета оценочных показателей в виде разомкнутой системы территориальных единиц объектов оценки земель на макроуровне, которые генерализуются в границах территорий государства в целом, федеральных округов, субъектов Российской Федерации.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система зонально-провинциальных единиц районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающих главные пространственные различия в факторах биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровням землеобеспеченности и общей ресурсообеспеченности, экологическим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Дефицитность земель, как общий критерий их оценки, проявляется в показателях плотности населения, региональной землеобеспеченности в соответствии как с общими потребностями развития территориально-производственных комплексов, охраны природы и сохранения нормального экологического состояния территории, так и в соотношении нормативной землеемкости различных отраслей народного хозяйства с фактической и перспективной обеспеченностью регионов землями соответствующего целевого назначения.

Дефицитность земель определяется в показателях физической площади при их оценке как пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса, также в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах.

В зависимости от целевого назначения площадь земель соизмеряется с численностью населения, трудовыми ресурсами, фактическими и перспективными объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях общей и отраслевой землеобеспеченности, увязывается с общим типом производственной специализации территории и уровнем интенсивности производства путем установления пороговых значений землеобеспеченности для различных региональных типов хозяйств. Дефицитность земель с уникальными качествами для производства особо ценных сельскохозяйственных культур или древесных насаждений с уникальными бальнеологическими свойствами может проявляться в показателях их повышенной экономической оценки по сравнению со всеми другими землями. Народнохозяйственная ценность этих земель базируется на монопольной земельной ренте, а также особой природоохранной, рекреационной и эстетической ценности, которая в современных социально-экономических условиях пока еще не может быть выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера.

Общая ресурсообеспеченность характеризует земельные ресурсы с точки зрения экономических возможностей их использования на данной территории.

К ее основным показателям относятся: обеспеченность трудовыми ресурсами, транспортной сетью, фондообеспеченность, инженерная, социальная и экологическая обустроенность территории. Ресурсообеспеченность определяется применительно к современным и перспективным типам производственной специализации соответствующих регионов. Показатели ресурсообеспеченности увязываются с показателями местоположения и дефицитности земель в общую систему экономических факторов оценки земли.

Комплексный характер оценки земли проявляется в сопряженном учете всех преимуществ и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории в минимуме, получают дополнительную оценку по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах.

Оценка земли должна учитывать динамику качественного состояния земель, их плодородие, степень загрязнения. Возрастание экономического эффекта землепользования может сопровождаться как повышением, так и снижением экологического эффекта. В связи с этим рост показателей оценки земли (без учета ее экологической составляющей) может сопровождаться при разных условиях, как повышением, так и снижением общей народнохозяйственной ценности земель.

Динамика качественного состояния земель выражается в показателях экологического эффекта (или ущерба) землепользования, которые характеризуются восстановительной стоимостью допущенных потерь или накопленного плодородия почв.

Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется способами соизмерения результатов их использования между собой и результатов производства с затратами как в пространстве, так и во времени. Результаты производства проявляются в количестве и качестве производимой продукции, размерах получаемой прибыли, изменении условий местообитания человека, изменении качественного состояния земель.

Различные виды продукции приводятся при оценке земель в сопоставимый вид на основе рыночных цен (мирового и внутреннего рынка), замыкающих (предельно допустимых) затрат, энергетических коэффициентов, действующих закупочных и оптовых цен.

При соизмерении эффектов землепользования между отраслями материального производства, транспортного, торгового и иного обслуживания основным критерием соизмерения становится рентная часть фактической и нормативной прибыли, соответствующей современным и перспективным условиям производства.

При соизмерении природоохранных, рекреационных и других социально значимых функций земельных ресурсов, не связанных с получением конкретной продукции и прибыли, могут применяться показатели стоимости альтернативных социальных эффектов использования земель, а также показатели учета их влияния на повышение производительности труда или экспертные оценки значимости соответствующих факторов в производственных результатах землепользования.

Большие межотраслевые различия в периодах производства обуславливают необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию земель.

В этих целях используются отраслевые коэффициенты, учитывающие условия использования земель. Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов приведения.

Применение показателей этих коэффициентов на уровне 0,02-0,03 позволяет учесть тенденцию возрастания годовой народнохозяйственной оценки земель в долгосрочной перспективе.

Особенности оценки земель различного целевого назначения определяются спецификой их функционирования в народном хозяйстве, способами и уровнями воздействия на землю, формами и размерами народнохозяйственного эффекта использования земель. В зависимости от указанных факторов, целей и детальности выполняемых оценочных работ земли разных категорий могут объединяться в более крупные группы или, наоборот, дифференцироваться в пределах соответствующей категории. Наиболее общим основанием для качественного подразделения земель при их оценке является выделение в особые генерализованные группы: биологически продуктивных земель, используемых в сельском и лесном хозяйстве, земель интенсивного строительно-операционного воздействия, земель природоохранного, рекреационного и иного назначения с определяющей ролью мероприятий и затрат по сохранению их естественных свойств. Названные особенности функционирования земли, а также различия в способах и уровнях воздействия на землю определяют целесообразность обоснования согласованных критериев учета природных, экономических и социальных условий, лимитирующих факторов по названным укрупненным группам.

Лимитирующими факторами качества земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения на макроуровне являются тепло- и влагообеспеченность территории, общий характер рельефа и почвенного покрова, основные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности, обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной сети.

Оценка земель как пространственного операционного базиса в промышленном и другом строительстве предполагает учет комплекса следующих факторов: природные факторы (характер рельефа, грунтов и материнских пород, сейсмичность, лавинно-селевая опасность, просадочность грунтов, климатические и медико-географические условия, вечная мерзлота, заболоченность, водообеспеченность, условия водоснабжения и водоотведения); экономические факторы (мощности строительных баз, обеспеченность дорожно-транспортной и трубопроводной сетью, территориальные уровни и коэффициенты капиталоемкости и трудоемкости производства); социальные факторы (наличие свободных трудовых ресурсов, условия жизни населения, развитость инфраструктуры, состояние окружающей среды).

Показатели оценки земли, как составляющей национального богатства России, должны быть соразмерными соответствующим показателям территорий-аналогов зарубежных стран Европы и Северной Америки.

Информационной базой оценки земли, как элемента национального богатства страны, являются сведения государственных кадастров, прежде всего земельного, землеустроительной, лесоустроительной, градостроительной и проектно-технической документации, материалы инвентаризации земель, данные государственной и мировой статистической отчетности, показатели государственной кадастровой оценки земли, материалы предыдущих оценок земельных ресурсов территории России.

1. Земли сельскохозяйственного назначения

Согласно статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На территории Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель" проведена государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Первый этап работ по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных земель проведен на макроуровне (уровень территорий субъектов Российской Федерации).

Основные методические положения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения заключаются в следующем.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки внутри субъекта РФ.

Кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.

Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам (Ек = 0,03).

Для получения стоимости оценки земель сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, необходимо дисконтировать полученную с него земельную ренту. Речь идет о методе расчета оценочных показателей, сущностью которого является суммирование рент, получаемых от использования земли как средства производства в течение определенного периода времени (в данном случае 33 года).

Вторым слагаемым стоимости оценки земли являются затраты на ее освоение, обеспечивающие превращение земли в средство производства.

Таким образом, показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, складывается из двух основных частей:
а) дисконтированной земельной ренты;
б) затрат на освоение земли для сельскохозяйственного использования и выражается следующей формулой:

Оз с-х.н = (Рзр / Ек = 0,03) + С,

где: Оз с-х.н - показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения, как составляющей национального богатства страны, руб/га;
С - затраты на освоение земли для сельскохозяйственного использования, руб/га.

Данные оценки земли - категория историческая, ее количественные показатели изменяются. В каждый данный момент их параметры определяются уровнем развития производительных сил АПК.

При расчетах показателей оценки земли затраты на ее освоение принимаются равными средней стоимости освоения в пашню одного гектара по стране в целом.

Площади земель сельскохозяйственного назначения принимаются по данным земельного кадастра страны на 1 января соответствующего года.

Общая оценка земель сельскохозяйственного назначения, как элемента национального богатства страны, определяется как сумма соответствующих показателей по всем субъектам Российской Федерации.

2. Земли поселений

Согласно статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Мировая практика выработала различные подходы к оценке урбанизированных территорий. Наиболее достоверным подходом к оценке земель поселений, как элемента национального богатства страны, является многофакторная оценка инженерно-экономических и социально-экономических факторов ценности земли. Принципиальные основы данной методики сводятся к следующему.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8