Бесплатный Банк Рефератов - Развитие ипотечного кредитования в России

Знание — сила. Библиотека научных работ.
~ Портал библиофилов и любителей литературы ~

Меню

Поиск

Развитие ипотечного кредитования в России

p>
Примеры расчётов ежемесячных платежей по кредиту и требуемого дохода заёмщика.
Погашение кредита происходит ежемесячно в размере не менее 1/120 его части. Также ежемесячно взимается плата (проценты) за пользование фактической суммой остатка долга (т.е. неоплаченной частью кредита) из расчета 10% в год.
Таким образом, сумма ежемесячного платежа будет уменьшаться, так как снижаются выплаты по процентам. Рассмотрим конкретные примеры расчетов, исходя из суммы кредита в 10 000 долл. США со сроком погашения в течение 10 лет (120 месяцев).
Пример 1. В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий:
В 1-й месяц пользования кредитом: сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3 процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3 суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6
Во 2-й месяц пользования кредитом: сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3 процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6 суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.
В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:
83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99
Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.
Пример 2. Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.
Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) *
10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во
2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =

10 000 / 120 = 83,3).
Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.): сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3 процент за кредит = 76,4 суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.
Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.
Приведенный Пример 1 показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.
С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи.
Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит
166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.
Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.
Дополнительные расходы заёмщика: оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.; нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору; регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.; страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости;

экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта; услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.
Инвестсбербанк заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлторских фирм, услуги которых составят в среднем 3-4% от стоимости квартиры.

Деятельность Инвестсбербанка показала, что в Москве очень много желающих получить ипотечные кредиты. Среди этих людей преобладают предприниматели, юристы, адвокаты, нотариусы, сотрудники представительств западных фирм, аудиторы, директора крупных предприятий.
В марте 1999 года, после утверждения Московской городской думой бюджета, были выделены первые 9,5 млн. руб. на финансирование ипотечной программы, и начался резкий подъём активности обращений граждан в Инвестсбербанк за ипотечными кредитами.
K настоящему времени около 1000 потенциальных заёмщиков оформили заявления на предоставление ипотечных кредитов. Кредитный комитет
Инвестсбербанка вынес более 200 положительных решений о возможности кредитования. Инвестсбербанк заключил 95 кредитных договоров на сумму свыше
1,5 млн. долл. США. При этом 32 московские семьи уже вселились в новые квартиры, купленные за счёт полученных кредитов.
Работа Инвестсбербанка постоянно и широко освещается в СМИ и находит одобрение московской общественности.

Часть 3. Проблемы и пути совершенствования правового механизма ипотечного кредитования.

В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них: отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования, отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу, несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.
С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,

обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.
В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе
РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.
Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если: жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.
В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса
Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.
Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" норм.
Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской
Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.
Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.
С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР
(а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.
Уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане
Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства.
Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.

Заключение.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.
В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список литературы:
1. Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей

Гражданскому Кодексу РФ);
2. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации;
4. Постановление Правительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве»;
5. Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 1999г., №2;
6. Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 1997г., Т.4, №1;
7. Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 1998г., №11;
8. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9;
9. Калянина Л. «А теперь ипотека: Московская программа жилищного кредитования»//Эксперт, 1998г., №30;
10. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., №9;
11. Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право,

2000г., №4;
12. Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2000г., №1;
13. Синько В., Черноусов Е. «Ипотека в сфере промышленности»//Экономист,

1998г., №2;
14. «Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты»//Библиотечка «Российской газеты», 2000г., №8;
15. Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet http://www.investsberbank.ru .

Приложение 1.

Таблица 1. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Приложение 2.
Таблица 2. ЗАВИСИМОСТЬ ВЕЛИЧИНЫ МЕСЯЧНОГО ПЛАТЕЖА И МИНИМАЛЬНО НЕОБХОДИМОГО
ЕЖЕМЕСЯЧНОГО СОВОКУПНОГО ДОХОДА СЕМЬИ ОТ СУММЫ КРЕДИТА (доллары США)
|Кредит |Платеж|Минима| |Кредит|Платеж|Миним| |Кредит |Платеж |Минималь|
| |1-го |льный | | |1-го |альны| | |1-го |ный |
| |месяца|доход | | |месяца|й | | |месяца |доход |
| | | | | | |доход| | | | |
|5000 |83,3 |238 | |53000 |882,98|2522,| |101000 |1682,66|4807,6 |
| | | | | | |8 | | | | |
|6000 |99,96 |285,6 | |54000 |899,64|2570,| |102000 |1699,32|4855,2 |
| | | | | | |4 | | | | |
|7000 |116,62|333,2 | |55000 |916,3 |2618 | |103000 |1715,98|4902,8 |
|8000 |133,28|380,8 | |56000 |932,96|2665,| |104000 |1732,64|4950,4 |
| | | | | | |6 | | | | |
|9000 |149,94|428,4 | |57000 |949,62|2713,| |105000 |1749,3 |4998 |
| | | | | | |2 | | | | |
|10000 |166,6 |476 | |58000 |966,28|2760,| |106000 |1765,96|5045,6 |
| | | | | | |8 | | | | |
|11000 |183,26|523,6 | |59000 |982,94|2808,| |107000 |1782,62|5093,2 |
| | | | | | |4 | | | | |
|12000 |199,92|571,2 | |60000 |999,6 |2856 | |108000 |1799,28|5140,8 |
|13000 |216,58|618,8 | |61000 |1016,2|2903,| |109000 |1815,94|5188,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|14000 |233,24|666,4 | |62000 |1032,9|2951,| |110000 |1832,6 |5236 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|15000 |249,9 |714 | |63000 |1049,5|2998,| |111000 |1849,26|5283,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|16000 |266,56|761,6 | |64000 |1066,2|3046,| |112000 |1865,92|5331,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|17000 |283,22|809,2 | |65000 |1082,9|3094 | |113000 |1882,58|5378,8 |
|18000 |299,88|856,8 | |66000 |1099,5|3141,| |114000 |1899,24|5426,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|19000 |316,54|904,4 | |67000 |1116,2|3189,| |115000 |1915,9 |5474 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|20000 |333,2 |952 | |68000 |1132,8|3236,| |116000 |1932,56|5521,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|21000 |349,86|999,6 | |69000 |1149,5|3284,| |117000 |1949,22|5569,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|22000 |366,52|1047,2| |70000 |1166,2|3332 | |118000 |1965,88|5616,8 |
|23000 |383,18|1094,8| |71000 |1182,8|3379,| |119000 |1982,54|5664,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|24000 |399,84|1142,4| |72000 |1199,5|3427,| |120000 |1999,2 |5712 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|25000 |416,5 |1190 | |73000 |1216,1|3474,| |121000 |2015,86|5759,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|26000 |433,16|1237,6| |74000 |1232,8|3522,| |122000 |2032,52|5807,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|27000 |449,82|1285,2| |75000 |1249,5|3570 | |123000 |2049,18|5854,8 |
|28000 |466,48|1332,8| |76000 |1266,1|3617,| |124000 |2065,84|5902,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|29000 |483,14|1380,4| |77000 |1282,8|3665,| |125000 |2082,5 |5950 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|30000 |499,8 |1428 | |78000 |1299,4|3712,| |126000 |2099,16|5997,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|31000 |516,46|1475,6| |79000 |1316,1|3760,| |127000 |2115,82|6045,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|32000 |533,12|1523,2| |80000 |1332,8|3808 | |128000 |2132,48|6092,8 |
|33000 |549,78|1570,8| |81000 |1349,4|3855,| |129000 |2149,14|6140,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|34000 |566,44|1618,4| |82000 |1366,1|3903,| |130000 |2165,8 |6188 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|35000 |583,1 |1666 | |83000 |1382,7|3950,| |131000 |2182,46|6235,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|36000 |599,76|1713,6| |84000 |1399,4|3998,| |132000 |2199,12|6283,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|37000 |616,42|1761,2| |85000 |1416,1|4046 | |133000 |2215,78|6330,8 |
|38000 |633,08|1808,8| |86000 |1432,7|4093,| |134000 |2232,44|6378,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|39000 |649,74|1856,4| |87000 |1449,4|4141,| |135000 |2249,1 |6426 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|40000 |666,4 |1904 | |88000 |1466,0|4188,| |136000 |2265,76|6473,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|41000 |683,06|1951,6| |89000 |1482,7|4236,| |137000 |2282,42|6521,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|42000 |699,72|1999,2| |90000 |1499,4|4284 | |138000 |2299,08|6568,8 |
|43000 |716,38|2046,8| |91000 |1516,0|4331,| |139000 |2315,74|6616,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|44000 |733,04|2094,4| |92000 |1532,7|4379,| |140000 |2332,4 |6664 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|45000 |749,7 |2142 | |93000 |1549,3|4426,| |141000 |2349,06|6711,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|46000 |766,36|2189,6| |94000 |1566,0|4474,| |142000 |2365,72|6759,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|47000 |783,02|2237,2| |95000 |1582,7|4522 | |143000 |2382,38|6806,8 |
|48000 |799,68|2284,8| |96000 |1599,3|4569,| |144000 |2399,04|6854,4 |
| | | | | |6 |6 | | | | |
|49000 |816,34|2332,4| |97000 |1616,0|4617,| |145000 |2415,7 |6902 |
| | | | | |2 |2 | | | | |
|50000 |833 |2380 | |98000 |1632,6|4664,| |146000 |2432,36|6949,6 |
| | | | | |8 |8 | | | | |
|51000 |849,66|2427,6| |99000 |1649,3|4712,| |147000 |2449,02|6997,2 |
| | | | | |4 |4 | | | | |
|52000 |866,32|2475,2| |100000|1666 |4760 | |148000 |2465,68|7044,8 |

-----------------------
[1] #@GC:>20 . «?>B5G=K9 :@548B 2 >AA88»//C48B>@, 1998 3., !11, AB@.29.

2.. «?>B5G=>-68;8I=>5 :@548B> Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в
России»//Аудитор, 1998 г., №11, стр.29.

2Гражданский Кодекс Российской Федерации, статья 130.

3Басин Е.В. «Ипотечно-жилищное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»// Жилищное право, 1999 г., №2, стр. 6.

[2] Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000 г., № 9.
[3] Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 64, ч.1, п.1.
6Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 69, ч.1, 2.

[4] Официальный сайт Инвестсбербанка в международной сети Internet http://www.investsberbank.ru

Страницы: 1, 2, 3

Новости

Мои настройки

Наверх