-
определены сущность, цели и задачи
кадастровой оценки городских
земель в предпринимательской среде;
-
обоснована перспективная модель
кадастровой оценки земель в
городском секторе экономики методом остатка для земли,
способствующая
развитию предпринимательства в сфере регулирования
земельных отношений.
Предмет исследования -
закономерности формирования земельного рынка и кадастровая
оценка, как один из основных факторов развития предпринимательства в сфере
управления земельными отношениями.
9
Объект исследования -
предпринимательская хозяйственная среда в условиях
реформируемой экономики.
Теоретической
и методологической основой исследования являются
достижения отечественной и зарубежной науки в разработке проблем
развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и теории
кадастровой оценки городских земель, направленных на
создание земельно-имущественного кадастра и единого
информационного пространства в условиях рыночной
трансформации. В ходе исследования изучены и обобщены общая
и специальная литература, материалы научных конференций и семинаров,
законодательные и другие нормативные акты, соответствующие методические и
проектные материалы, а также международная практика.
Методика исследования основана на
использовании диалектической логики и системного
подхода. В процессе работы применялись общенаучные методы и приемы: научная
абстракция, моделирование, анализ и синтез, сравнения
и др. В качестве специальных методов при обработке фактической информации были использованы метод статистических
группировок, метод средних,
индексный метод, а также элементы корреляционного и структурно-логического анализа.
Информационную базу исследования составляют публикации в периодической печати,
российская и зарубежная монографическая литература, а также законодательство
России и промышленно развитых стран. В работе использовались
данные Министерства финансов РФ, Госкомстата РФ, Госкомзема,
официальной статистической отчетности по Российской Федерации,
материалы научно-практических конференций, симпозиумов, семинаров,
а также данные земельных комитетов.
Научная новизна исследования состоит в том, что
разработаны концептуальные основы и
инструментальные средства организационно-экономического механизма управления земельными отношениями в городах как системного регулирования
функционально-пространственного развития города, сформулирован методически обоснованный подход и предложена
10
перспективная модель кадастровой оценки земель в городском секторе экономики, способствующая развитию предпринимательства в сфере управления земельными отношениями.
Результаты, выносимые на защиту. В ходе проведенных исследований получены и выносятся
на защиту следующие результаты:
-
методологические положения по формированию
земельного рынка и
организационно-экономического механизма
управления городскими
земельными отношениями как системного
регулятора функционально-
пространственного развития города;
-
приоритетные направления трансформации
земельного оборота в России
и развития предпринимательства в сфере
управления земельными
отношениями;
-
комплекс мероприятий по кадастровой оценке земель в
городском
секторе экономики, как метод развития
предпринимательства в данной сфере;
-
механизм создания
земельно-имущественного кадастра и единого
информационного пространства в городском секторе
экономики;
-
эффективные направления оценочного анализа
земельного участка и
определение рыночной стоимости городских земель.
Практическая ценность работы связана с тем, что выполненное исследование
направлено на решение крупной народнохозяйственной проблемы
развития предпринимательства в сфере управления земельными отношениями и
комплексной градостроительной оценки земель в городском секторе
экономики путем серии рентных преобразований, являющейся одной из наиболее актуальных и важных задач в выводе страны из кризисного состояния и ее дальнейшем развитии. Результаты диссертационного исследования могут быть применены в предпринимательской сфере как
основа залога при получении банковского кредита,
при определении рисков в инвестиционной
деятельности, для целей налогообложения в работе предпринимательских
структур, основным видом деятельности которых является:
оценка стоимости, оценка недвижимости, оценка земель и т.п.
86
осваиваемых угольных месторождений от уже существующих промвыбросов городов
составляет в среднем 0,2-0,5 ПДК. А прогноз загрязнения атмосферы с учетом проектируемых разрезов показывает, что
будут наблюдаться зоны с концентрациями выше ПДК. Это необходимо учитывать при
проектировании селитебных территорий и границ санитарно-защитных зон.
Безусловно, возможности Атласа далеко
недостаточны для решения кадастровых задач, поскольку картооснова и
сопутствующая информация носят скорее
обобщающий, чем детальный характер. Тем не менее, разработка Атласа и опыт
решения природоохранных задач с помощью подобного рода системы существенно помогают в работе по созданию основ
КТКПР Кемеровской области.
2.2.
Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе экономики и
связанной с ними недвижимости
Особую по значимости и уникальную по
интегральному эффекту роль, считаю, играют системные
регуляторы земельных отношений. Они представляют собой
совокупность административно-нормативных, организационно-правовых, собственно
экономических, бюджетно-налоговых и иных мер, которые, с одной
стороны, целенаправленно ориентируют участников
земельно-рыночных отношений на выбор- стратегии и тактики их поведения,
соединяющих интересы реальных участников функционально-пространственного
развития города с интересами его социально-экономической структуры, а с другой, - препятствуют действиям
этих участников, способным дополнительно
ухудшить, дезинтегрировать городскую среду.
В мировой практике именно земельно-рыночные
регуляторы как всеобщие и универсальные становятся
действительно системными для жизни городов. Через достаточно простые
и доступные контролю механизмы отвода земельных участков под строительство,
купли-продажи, аренды и ипотеки земли и многие другие город получает возможность активного воздействия практически на
все
87
аспекты функционально-пространственного развития (от соблюдения правил
охраны окружающей среды до сроков градостроительства).
К числу важнейших системных регуляторов
функционально-пространственного развития города относятся бюджетно-налоговые.
Под ними здесь и ниже понимаются все
нормативно-административные, земельно-рыночные,
организационно-правовые и иные отношения, возникающие в связи с организацией
бюджетного процесса, с условиями налогообложения и с определяемым ими протеканием финансовых потоков в
рамках того или иного комплекса и во всей социально-экономической структуре
крупного города.
Существующая (а тем более потенциальная)
область регулятивных воздействий бюджетно-налоговых отношений
на упорядочение функционально-пространственного развития крупного города
исключительно широка. От того, как организационно пойдет
поступление и распределение части федеральных налогов,
причитающейся городу, какой будет структура местных
налогов, штрафов и иных санкций за нарушение общегородских и местных норм и правил, какова окажется степень коммерциализации использования бюджетных средств, какими станут бюджетные отношения между бюджетно-ориентированными участниками взаимодействия инвестиционно-строительного комплекса с социально-экономической структурой города, - от всего этого во многом зависят и содержание, и приоритеты, и ограничения всех функционально-пространственных преобразований.
Начало экономических реформ поставило задачу
оценки стоимости городских земель. Спрос немедленно породил предложение. За
короткий срок с начала 90-х годов появилось
множество различных методик оценки стоимости городских земель. Городские власти вынуждены использовать первые попавшиеся предложения, зачастую слабые и
несостоятельные. С другой стороны,
из-за отсутствия собственной школы многие обратились к зарубежному опыту. Переведенные на русский язык
работы Дж.К. Эккерта, Г.С. Харрисона и
Дж. Фридмана за короткое время стали классикой (см.:
Организация оценки и налогообложения
собственности: Пер. с англ. / Под общ. ред. Дж. Эккерта. -
М.: Красная Гора, 1997; Фридман Дж. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.; Харрисон Генри С.
Оценка
недвижимости: Учебное пособие / Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.).
Блестящий анализ основных разработок оценки
стоимости городских земель за период с 1890г. по 70-е годы
нашего столетия сделан в работе П. Мерлена «Город.
Количественные методы изучения» (Пьер Мерлен - директор Института районной
планировки и урбанистики в Париже). Он рассматривает персонально
работы А. Маршалла, Р. Харда, М. Хальбвахса, Р. Тарвея, Р. Ратклиффа, П. Уэнда,
Л. Уинго, У. Алонсо, М. Маарека, Р. Мейера и приходит к следующим выводам:
«Несмотря на различия в подходах и в формализации, все рассмотренные модели
имеют много общих черт. В частности, они сходны в акцентировке значения
времени, расходуемого на передвижения (сообщенные транспортные издержки), тем самым, показывая, что вопрос о цене
земельных участков в городе нельзя рассматривать в отрыве от развития
транспортных средств. Во всех этих теориях местные факторы (или факторы локальной
неоднородности города) вводятся лишь как корректив, что и создает схему кольцевых концентрических зон, где контуры изохрон
превращаются в изолинии равных цен и равных доходов. Их видоизменяет
только анизотропная структура транспортной
сети и наличие вторичных центров притяжения...» (цит. по Ромм А.П. Кадастровая оценка городских земель:
методические основы и
инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997. - №3. - С. 16).
Рассматриваемые П. Мерленом модели являются
попытками осмыслить факторы, влияющие на стоимость городских
земель, и построить формулы, позволяющие ее рассчитать.
Однако простое формульное моделирование, несмотря на
справедливость исходных установок, и общих качественных результатов, не может
быть успешно применено к такому сложному явлению, как
город. Оно влечет за собой неизбежные многочисленные упрощения, ведущие к существенному искажению реальной картины. Так, в большинстве
89
случаев транспортная доступность рассматривается только по отношению к городскому
центру, что явно недостаточно, поскольку, в свою очередь, требует определения
понятия «городской центр». Многие факторы имеют существенно нелинейный характер и не согласуются с
предлагаемыми формулами.
Быть может, отмеченные недостатки этих
моделей и послужили причиной того, что на практике они
оказались трудноприменимыми и не дающими полноценных результатов. К сожалению,
дальнейшее развитие западных исследований пошло не по пути углубления и поиска
новых идей в данном направлении, а по пути отказа от попыток
рационального модельного осмысления природы стоимости
городских земель. Вместо этого развитие получили чисто статистические (в
основном регрессивные) методы анализа рынка продаж
недвижимости, в которых стоимость земли определяется косвенно, как разность
между полной стоимостью участка земли со зданиями и собственно зданий. Эти методы позволяют выявить лишь наиболее простые
взаимосвязи типа зависимости стоимости земли от расстояния до городского центра, а реальная чрезвычайно сложная картина
многочисленных взаимодействий элементов функционально-планировочной
структуры города и порождающих их причин так
и остается невыясненной.
Практика отечественной оценки в известной мере
следует зарубежным методам. Таковы работы Н.В. Калининой,
тесно сотрудничающей с Дж. Эккертом. В то же время,
существует значительное число собственных методических разработок, из которых
наибольшую известность приобрели работы А.А. Сегединова и
С.И. Кабаковой (см.: Кадастровая оценка городских земель. - СПб., 1997. -
215 с.).
Характерными особенностями методического
подхода А.А. Сегединова и С.К. Кабаковой являются:
о преимущественный учет «зарытого капитала»,
балансовой стоимости инженерных сетей в границах
территориальных элементов;
о частичный учет местоположения данного
территориального элемента в городе через расстояние
только до центра города;
90
а ручная техника оценки в табличной форме, без
использования формульных соотношений и компьютерных
программ.
К
основным недостаткам данной методики можно отнести следующее:
а оценка осуществляется безотносительно к той
функции, под которую предполагается использование тех ли иных
элементов территории;
а не учитываются предстоящие затраты и по
территории, связанные с предположительным
использованием элементов территории под ту или иную функцию;
а учет ранее произведенных затрат в виде
вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру
осуществляется неправильным образом: расчленение инженерных
и транспортных систем на фрагменты, относимые к покрывающим
их территориальным элементам, методически неверно и на практике ведет к грубым
ошибкам в оценке земель; вложения в инфраструктуру необходимо учитывать иначе: полная стоимость инфраструктуры должна равномерно распределяться на все территориальные
элементы, образуя региональную
составляющую ренты местоположения;
о учет местоположения территориального
элемента только через расстояние до городского центра
недостаточен;
о способ сведения воедино затрат на
инфраструктуру и удобств местоположения никак не
определен;
о методика практически не формализована и
опирается лишь на опыт и интуицию авторов. Она не
представлена в явном виде, и переход от качественных
рассуждений к конкретным оценочным величинам всегда остается
за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.
Большинство других методических подходов имеют
отличия в деталях, однако, сходны в трех основных
отношениях:
о транспортная доступность оцениваемых
территориальных элементов определяется только
расстоянием до центра города;
91
о сведение разнокачественных факторов,
влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих
коэффициентов;
а оценка ведется, как правило, безотносительно
к той функции, под которую предполагается использование
оцениваемого территориального элемента.
Особый случай представляет методический подход
В.А. Прорвича (см.: Прорвич В.А. Оценка
земли в Москве. - М.: Экономика, 1996), в котором практически
единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной
инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость
городских земель, игнорируются вовсе.
Пример квалифицированной и корректной постановки задачи
представляет собой методика, разработанная
петербургским АОЗТ «Перспектива» и используемая
для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города //
Тезисы международной конференции «Оценка для целей приватизации,
регистрации, налогообложения. Отечественный
и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь балльную пофакторную оценку территории
и связанное с этим излишне широкое
применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|