Рынок жилья: Тенденция развития
МИНИСТЕРСТВО ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ РФ
Пензенский
Государственный Педагогический Университет
им. В.Г. Белинского
Рынок жилья: Тенденция развития
КУРСОВАЯ РАБОТА
ПО МИКРОЭКОНОМИКЕ
Выполнил: студент
гр. Э11
Дугин М.А.
Руководитель: канд.
экон. наук, доцент кафедры менеджмента и экономических теорий Скворцова В.А.
ПЕНЗА 1999
План
Введение. Стр.2
1.Основные черты рынка жилья. Стр.4
2.Потребность и спрос на
жильё в крупных российских городах. Стр.11
3.Жилищное строительство как
государственный приоритет. Стр.21
Заключение. Стр.34
Список использованной
литературы. Стр.37
Введение
Переход России к рыночной экономике породил большое
количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе.
В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в
каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических
реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе.
В сфере жилищного хозяйства различия между советской
командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной
системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных
услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете
средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное
строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является
заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В
другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых
стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее
доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет
обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка
труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы.
Переход к рыночной экономике вызывает объективную
необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя
создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на
правах собственности; возможно более широкое использование средств населения
при строительстве и эксплуатации жилья.
Вопрос
№ 1
Основные
черты рынка жилья
Рынок
жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере
обмена по поводу реализации и купли жилья. Нет другого товара (разве что хлеб),
который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела
искусно использовали коммунисты, вообще « изгнав» жильё из товарного мира.
Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с
рынком земли. Жильё нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь
мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическая
наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу
жилья - как блага одновременно и экономического и социального, то есть
подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в
СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социального
гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С.Шаталин и др.). Однако в
ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки
советских экономистов.
Жильё,
по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России («400 дней»,
«500 дней»). Не был задействован огромный макроэкономический потенциал
жилищного сектора, Более того, из-за необоснованного замораживания квартплаты,
именно жильё стало мощным фактором дальнейшей дестабилизации. Достаточно
сказать, что затраты на его содержание и ремонт (в госжилфонде) оплачивался
нанимателями (по состоянию на ноябрь 1995г.) лишь на 15%, а коммунальные услуги
на 20%.[1]
Столкнувшись
с политической и технической невозможностью «обвального» перехода к жилищному
рынку, реформаторы решили пойти по пути психологической «перековки» масс путём
приватизации существующего квартирного фонда. Но и здесь нет особой ясности по
сей день. Люди не могут чётко уяснить себе, а что собственно, даёт им эта
приватизация.
И
тем не менее летом 1993г. эксперты в области жилищного строительства
согласились с тем, что в сферах строительства, финансирования и распределения
жилья наметился определенный сдвиг в сторону рыночных преобразований. Процесс
становления рынка жилья в России в настоящее время зависит от множества
факторов, в том числе налоговой политики, распределения доходов и жилищных
условий, уровня квартирной платы в муниципальном жилищном фонде, темпов
инфляции, динамики изменений в структуре рабочих мест и т.д.
Нынешнее
состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:
а)
собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на
котором единственный продавец - государство представлен своими властными
структурами;
б)
вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей;
здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на
продажу те или иные совокупности прав на жильё.
В
настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют
«обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с
потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в
пользование благоустроенное жилище» подчеркивает намерение государства
действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и
местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а
лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое
место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено
преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования
рынка жилья.
К
настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная
собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для
кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного
фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного
фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность
граждан приватизация стала массовой.
Частная
собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их
функционального назначения допускается Законом «О собственности в РФ».
Инфраструктура
рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее
всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём
(брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В
России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово
«ипотечный», хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.
Принципиальным
отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой
рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые
посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в
инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и
перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.
Вслед
за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации
профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в
которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации
рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования,
ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение
западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой
организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.
Рынок
жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать
законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не
менее считать его полностью легальным нельзя.. Дело в том, что подавляющее
число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге ( не менее 80%)
производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических
лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г.,
когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что
при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию
около половины дохода.
Арендный
рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным
по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на
валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%[2]
Второе
обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки
купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению
от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью
квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего
брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать
необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке,
принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б)
пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или
материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж-
расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.
Оценить
объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Что
касается возможных тенденций развития рынка жилья, то различные специалисты
предсказывают как рост объема
Последняя
точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире
как о значительной материальной ценности становится элементом массового
сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего
финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи
квартир в аренду.
Выше
обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена,
купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого
рынка.[3]
Вопрос
2
Потребность
и спрос на жильё в крупных российских городах
В
декабре 1993. - феврале 1994г.г. было проведено социологическое обследование
домохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах». Сотрудниками Института
народнохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализ
результатов жилищных обследований в трех из выбранных городов. Москве, Нижнем Новгороде
и Барнауле.[4]
Эти
города существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен на
жильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общие
тенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищного сектора.
Основная
цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной
ситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё,
предъявляемого жителями городов.
На
первый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющего значение
имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить
эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на
начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто
испытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем,
система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и
другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства
населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое
жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы
всеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения
прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней
платежеспособности, но и потребности семей в жилье.
Существенным
фактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, является
обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать
показатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19
кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15 кв.м.
Проведенные
исследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семей
мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно
в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих
лет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся
рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.
Для
получении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим
категориям:
- семьи, высказавшие
потребность в улучшении жилищных условий, По данным опросов, процент семей, не
удовлетворенных своими жилищными условиями, в Москве составляет 36,6, в
Барнауле - 47,1, в Нижнем Новгороде - 50,2%. По мнению специалистов, такие
оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия возможностей их
улучшить;
-
семьи,
имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем. Сюда были
включены как семьи, рассчитывающие на бесплатное получение жилья ( в порядке
очереди, по сносу или выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие
использовать собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с доплатой
или снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19,1%, в Барнауле -21,9%, в
Нижнем Новгороде - 18,3%;
-
семьи,
предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на жильё. Это часть
предыдущей группы, которая имеет реальные планы улучшить свои жилищные условия
на платной основе. Таких семей в Москве 9,8%, в Барнауле - 14,5%, в Нижнем
Новгороде - 8,6%.
Степень
расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об
остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольных
своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его улучшить, составляет
17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3.
Планируемые
способы улучшения жилищных условий представлены в таблице 1,
Таблица
1.[5]
Планируемые
способы улучшения жилищных условий (в %).
|