·
Оценочные агентства –
лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную
оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
·
Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных
кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
·
Инвесторы – юридические
и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного
рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые
компании);
·
Правительство –
регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства
инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного
ипотечного рынка.
Первичный рынок определяется
взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно
ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание
вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
1.3. Особенности ипотеки различных
видов недвижимого имущества.
Ипотечное кредитование в сфере
промышленности.
Многие предприятия испытывают острую
нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых
невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья,
материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.
Залог
предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это
объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого
имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью
затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и
др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как
риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.
Обычно в имущественный комплекс
предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы,
в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая
продукция, права требования, исключительные права и т. п.
Обязательство, обеспечиваемое
ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости
имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года
после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об
ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно
имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это
связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие,
одновременно приобретает также и все обязанности собственника
предприятия. При залоге отдельных производственных объектов действующего
предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в
отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности
предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое
обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение
ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс
предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие
документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обращает
особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов
предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за
предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической
базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских
площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).
Стоимость предмета залога при
ипотеке может определяться несколькими способами:
·
На
основе балансовой стоимости имущественного комплекса.
У залогодателей юридических лиц
имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом
того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для
приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки,
можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену
основных фондов предмета залога. Несомненно, такая оценка является более
достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе
проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого
способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений
в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость
имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на
заемщика, а они весьма значительны.
·
Оценка
стоимости имущества осуществляется самим банком.
При этом обязательно принимается во
внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам
имущества, справочные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки
является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для
банка.
Если
заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание
обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на
самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена
специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки
предмета залога на торгах.
При залоге
недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению
суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально.
Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости,
имеющей особенную историческую или культурную ценность.
Реализация
недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной
цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Если
же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о
приобретении имущества по его начальной цене. В таком случае ипотека
прекращается.
Если соглашение о
продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где
цена имущества снижается на 15%. В случае, когда недвижимость не была никем
приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по
цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если
залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента
окончания повторных торгов.
Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.
Если залог
зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог
земельного участка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, не
требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на
заложенном земельном участке.
Но ипотека
зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного
участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка,
достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания
(сооружения).
Следует
отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может
осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или
другое строение.
Часть
2. Реализация Новороссийской ипотечной программы в филиале ОАО Внешторгбанк.
2.1. Ипотечная программа филиала ОАО
Внешторгбанк в г. Новороссийске.
Для
кредитования покупки недвижимости филиал ОАО Внешторгбанк в г. Новороссийске
предлагает программу ипотечного кредитования. Данная программа дает возможность
приобрести квартиру в новых или старых домах городов Краснодарского края.
Кредиты
по программе ипотечного кредитования выдаются резидентам Российской Федерации и
лицам с гражданством в возрасте от 20 до достижения возраста мужчинами 65 лет,
женщинами - 60 лет на дату погашения кредита.
Программа
жилищного кредитования позволяет получить кредит в размере до 70% от стоимости
квартиры. Остальная часть суммы необходимой для приобретения недвижимости
должна быть в наличии у получателя кредита на момент подачи заявки. Допускается
в качестве первоначального взноса собственными средствами взнос имеющегося
жилья (первоначальный взнос не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры
клиент сформирует путем продажи имеющийся квартиры, а 70% получит в виде
кредита).
В
качестве обеспечения в программе используется залог приобретаемой квартиры. Как
правило, заключается трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры
между Продавцом, Покупателем и Банком.
Также
заемщик может самостоятельно подобрать квартиру или с помощью риэлтерских
компаний. Плата за оценку стоимости предмета залога зависит от площади
приобретаемой квартиры. Комиссионные риэлтерской компании определяются по
договоренности.
От
заемщика потребуется наличие достаточного для погашения кредита дохода
(зарплата, премиальные, комиссионные, страховые выплаты, доходы от предпринимательской
деятельности, проценты по вкладам и т.п.). Доля платежей, направленных на
погашение кредита, не должна превышать 40% от подтвержденного дохода Заемщика.
Доходы супругов суммируются. При этом, если доля дохода одного их супругов
после налогообложения, составляет сумму более 50% в чистом совокупном доходе
семьи, то именно этот доход рассматривается Банком, а тот, кто его получает, участвует
в сделке в качестве Заемщика, другой же - в качестве солидарного Поручителя на
весь срок кредита (за исключением случая, когда между супругами заключен
брачный договор, предусматривающий раздельный режим имущества супругов).
Для
получения кредита в филиале по программе ипотечного кредитования желательно, но
не обязательно, чтобы срок трудовой деятельности на последнем (фактическом)
месте работы составлял 2 года, данный факт будет учитываться при выдаче
кредита.
Также
должно быть обязательное поручительства супруга (ги).
2.2. Основные условия ипотечного
кредитования и требования к заёмщику
Основные условия ипотечного
кредитования.
Кредит предоставляется в
рублях или в долларах США на срок 10-20 лет. Минимальная сумма кредита
составляет 10 000 долларов США или эквивалент в рублях,
максимальная - 50 000 долларов США или эквивалент в рублях.
Процентная ставка по кредиту
фиксированная (не может быть изменена в течение всего срока кредита) и
составляет от 15% годовых при выдаче кредита в рублях и от 10,5% годовых при
выдаче в долларах США в зависимости от набранного балла в модели оценки
вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.
Проценты начисляются на
остаток ссудной задолженности заемщика.
Погашение кредита
осуществляется ежемесячно равными долями. Проценты по кредиту также
выплачиваются ежемесячно. Досрочное погашение кредита допускается без штрафных
санкций по истечении первых 3-х месяцев пользования кредитными средствами с
момента выдачи кредита. Ограничений по сумме, направляемой в счет погашения
основной суммы долга, нет. В филиале предусмотрена возможность отсрочки в
погашении основной суммы кредита по договоренности.
Кредит
выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика
(инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на
квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).
Квартира
становится собственностью Заемщика сразу после выдачи кредита. Прописка
(регистрация) на приобретаемой недвижимости производится.
Требования к заёмщику и покупаемому
жилью.
Прежде,
чем получить кредит, требуется пройти в Банке собеседование, в ходе
которого оценивается платёжеспособность потенциального заёмщика, при
этом важную роль играют: зарплата, профессия, уровень образования, состояние
здоровья, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес.
Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных
требований:
·
наличие у
заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30%
стоимости приобретаемой квартиры);
·
наличие
официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;
·
расходы
на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 40% совокупного
дохода заемщика или его семьи;
·
приобретать
и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах Краснодарского
края, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном
рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
·
стоимость
1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.
Дополнительные факторы, влияющие на
выдачу кредита.
При
принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются
следующие положительные факторы:
·
наличие
собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи,
автомашины, ценные бумаги и т.п.);
·
наличие
активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со
стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);
·
наличие поручительств от
платёжеспособных организаций;
·
документы,
подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении
квалификации, дополнительном образовании и пр.);
·
положительная
кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного
исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).
Риски и ответственность заёмщика.
При
покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть
вызваны двумя обстоятельствами:
1) неплатёжеспособностью банка
2) неплатёжеспособностью заёмщика.
1) Риск,
связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только
в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки
квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банк, отличается высокой
устойчивостью и надёжностью, поскольку он прошел тщательную проверку.
Страницы: 1, 2, 3
|