В Аргентине
эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного
Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины
создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых
банками - участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил
15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов
США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных
кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за
гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и
номинированы к валюте кредита Всемирного Банка [17].
Гарантийный Фонд
создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими
облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду
спада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки
решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом,
продать ему свои ценные бумаги.
Банки - участники
эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобы
аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как
в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по
согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.
Однако эволюция
ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного
кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed
securities - MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением
поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном
ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила
распространение в США.
В Соединенных
Штатах Америки еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная
система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в
собственность. Сегодня система финансирования жилья в США - это сложный рынок
общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений,
включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и
сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором
успеха в данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичного
ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования -
проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы
специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация
(Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и
Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Федеральная
Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в
1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction
Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of
Washington - Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же
году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA,
Fannie Мае) - Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью
Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing
Administration (FHA) - Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie
Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции
находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства [17, 20].
В 1968 году была
проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в
результате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из них
сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании
(государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie
Мае - крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший
источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на
Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся
среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard &
Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие - Правительственная
Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association,
GNMA или Ginnie Mae) - государственная корпорация, созданная для управления
ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.
Все эти
организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под
государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные
бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных
ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале
2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских
правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн.
долларов).
Следует обратить
внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой
банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили
десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем
ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге
эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском
(европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим
традициям и экономическим реалиям этих стран.
В то же время в
последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии,
всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации
активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного
кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не
являются антагонистическими и могут действовать параллельно.
Во всех странах с
развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным
институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период
формирования систем.
Основной формой
государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные
гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так
в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть
до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на
основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.
Но на этом
государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное
законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение
MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным
обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать
их при проведении денежно-кредитной политики [17].
Не менее важной
формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным
шагом на пути формирования институциональных основ современной системы
ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной
администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с
Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются
создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и
совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала
первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные
риски по ипотечным жилищным кредитам.
Основной задачей
FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий.
Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы
взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока
различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит
программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце
1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд.
долларов.
Основные
программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения
приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями
граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального
платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто
впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а
также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в
дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов
осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на
основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится
на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса
несколько ниже, чем по обычным кредитам.
Кредиты FHA не
могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67
тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки
выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в
Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной
части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом
собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению
имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками
предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на
рынке.
Вот некоторые
факты, иллюстрирующие деятельность FHA:
·
ипотечные
кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165-
275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности
приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в
среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми,
которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой
страховки;
·
около 40%
от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой
стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;
·
более 20%
заемщиков FHA - представители национальных меньшинств;
·
FHA
обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует
обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA
составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков,
пользующихся обычными кредитами;
·
FHA
обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья.
Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели
первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не
ниже 90%.
При этом FHA
никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки
ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с
основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в
одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный
фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю
шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни
единого доллара налогоплательщиков [17].
В 1944 году
Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans
Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные
отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным
Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или
2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта
сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости,
на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет
сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление
гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального
взноса.
В 1989 году доля
кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией,
составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов,
гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных
частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска
невозврата, составила 46%.
Еще одна форма
государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при
приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является
неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной
представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики
стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к
накопленной сумме).
После получения
жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении
процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика
ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от
имущественного состояния, состава его семьи и т.п.
Обобщая опыт
развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что
именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического
развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы
Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета).
Объемы выдачи
ипотечных кредитов в 2003 году, по сравнению с 2002 годом, возросли вдвое -
$500млн. против $260млн. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной
ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему
составляет около 50% рынка [15].
В настоящий
момент 60 процентов жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится
более активным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде .
Результаты недавно проведенных обследований показывают, что большая часть
населения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентов
семей, включенных в опрос, заявили о своем стремлении улучшить свои жилищные
условия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании [14].
Прошедший год
определил основных игроков, которые будут в обозримом будущем определять
ключевую роль на ипотечном рынке. К Сбербанку, банку Дельтакредит,
Райффайзенбанку и МИА присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк,
МДМ-банк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запуск
собственного ипотечного проекта. Безусловно, уверенность участникам рынка дало
принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах" и надежда на то, что
уже к концу 2004 года полностью завершится формирование законодательной базы,
необходимой для развития ипотеки. В таблице 2.1 наведена информация по объемам
выданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году .
Таблица 2.1
Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими операторами
в 2003 году
|