Бесплатный Банк Рефератов - Основы управления недвижимостью

Знание — сила. Библиотека научных работ.
~ Портал библиофилов и любителей литературы ~

Меню

Поиск

Основы управления недвижимостью
Социологические исследования показывают, что в ряду целей сбережения гражданами средств покупка квартиры или обмен с доплатой стоит на последнем месте после отдыха, путешествий, спорта и хобби, резерва на непредвиденные расходы, покупки мебели, бытовой техники, образования, автомобиля, лечения,70% населения не пытается копить. В Стерлитамаке по данным переписи 2006 года проживает 267,5 тыс. человек, но есть еще и люди которые не зарегистрированы на территории Стерлитамака, но тоже нуждаются в жилье — это студенты, беженцы и приехавшие на заработки люди из соседнего Казахстана и других государств и Республик. Все это оказывает существенное влияние на характер спроса и предложения. В рынке оборота недвижимости г. Стерлитамака помимо сегмента занимающего около 70% сделок с недвижимостью, который называется жилая недвижимость (квартиры в многоэтажных домах) можно выделить и другие сегменты, оборот в которых развивается последние годы. Распределение рынка недвижимости на эти сегменты связано с архитектурно-историческим развитием города и его спецификой. Образом жизни населения города, развитием промышленности и финансовыми потоками. У Стерлитамака своя специфика развития в плане зонирования и пространственного развития. Исторически сложилось, что центр города занят малоэтажными постройками, которые сейчас полностью реконструируются. Такие районы как ВТС и Юго - Западный не представляют интереса для истории, они появились относительно недавно и застроены в основном высотными зданиями. Экономический рост и развитие банковской системы дали толчок развитию рынка недвижимости вообще и в Стерлитамаке в частности. Население теперь имеет возможность взять кредит или оформить ипотеку, для того чтобы получить необходимые средства на покупку жилья. Такое вложение средств поощряется государством и граждане, обеспечившие себя сами необходимой жил площадью получают часть уплаченных налогов обратно. Рынок меняется и трансформируется: на него оказывают влияние его участники, внешнеэкономические колебания государственное регулирование. Рынок межбанковских кредитов лишается ликвидности: банки, строительные и риэлтерские компании начинают валиться. В условиях скрытой макроэкономической нестабильности банкротство даже небольших кредитных организаций вызывает резонанс, что может развалить всю банковскую и хозяйственную системы. Уменьшение ликвидности объясняется бегством капитала за границу в форме вложения средств в различные иностранные активы. Дефицит ликвидности в Российской экономике привел к удорожанию кредитов — коммерческих (для строителей) и ипотечных (для населения). Это снизило спрос на ссуды, привело к замедлению сроков сдачи строительных объектов и соответственно, возврата вложенных в них средств. Как правило, жилые дома возводятся на средства инвесторов — строительных компаний и физических лиц. Основным направлением строительной отрасли выбрано развитие новых микрорайонов в юго - западной части города. Другой сектор рынка недвижимости — земельные участки. Спрос на загородное жилье растет, особенно вокруг крупных городов, стимулируя строительный бизнес, и удовлетворить его за счет земель поселения зачастую невозможно. Статья 79 земельного кодекса допускает строительство промышленных объектов и объектов для иных несельскохозяйственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения ухудшенного качества по кадастровой стоимости. Вокруг Стерлитамака много загородных поселков, выделяются все новые земельные паи под строительство. Растут новостройки загородного типа: «Отрадовка», «Заашкадарье», «Рощинский», «Шахтау» и другие. К 2004 году рынок недвижимости России приобрел черты характерные для сложившихся рынков западных стран. Происходит освоение и развитие все новых его секторов. Деньги теперь вкладываются в проекты, рассчитанные на долгосрочную перспективу в меньшей степени, чем необходимо для изменения экономической ситуации в целом, но все-таки вкладываются. Одним из таких направлений является вложение в офисную недвижимость. Вложение средств практикуется не только в новое строительство, а что намного чаще случается — в реконструкцию уже существующих зданий. В Стерлитамаке это хорошо прослеживается. На примере центра города, где на месте старых построек появляются новые офисы и магазины. В большей части страны оборот объектов недвижимости осуществляется в долларовом эквиваленте. В Структура собственности на землю (по данным Российской бизнес газеты № 45 2004) Государства 276 млн. Га Юридических лиц 5 млн. Га Граждан 120 млн. Га Анализируя диаграмму можно сказать, что интерес физических и юридических лиц к земле как к объекту недвижимости приносящему доход невелик. Это связано с большими трудностями, которые возникают при желании получить земельный участок в собственность. И совершенно не важно его назначение, будь то строительство или огородничество.
Структура сделок по площади с землями сельскохозяйственного назначения
всего	Аренда государственных и муниципальных земель	Другие сделки
100%	99,7%	0,3%

Таблица — Распределение инвестиций по отраслям за 1999-2004 годы

Отрасли

млн. $

проценты(%)

Промышленное оборудование

Легкая промышленность

Сельское хозяйство

Строительство

Компьютеры

143

Финансовые услуги

103

Транспорт

Электроника

Телекоммуникации

265

Энергетика

Медицина

Потребительский рынок

331

Биотехнологии

Химические материалы

Другое

* по материалам РБГ № 43 2004

Исследуя инвестиционную активность по различным отраслям народного хозяйства в контексте сложившейся экономической ситуации можно сказать, что рынок недвижимости, напрямую зависящий от строительства не получает должного внимания со стороны инвестиционных проектов. Доля инвестиций в эту отрасль так же мала как в сельское хозяйство, биотехнологии и транспорт. Любой живущий в России знает, на каком уровне находятся эти отрасли. Такое распределение ресурсов вызвано экономической нестабильностью, увеличивающей и без того большую долю риска в инвестициях строительства.

Существует несколько недостатков в управлении недвижимостью, которые влияют на состояние рынка недвижимого имущества.

1. Управление недвижимостью не соответствует потребностям развития рынка.

— Управление жилищным фондом практически целиком сосредоточено в муниципальных и региональных органах власти.

— Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере.

— Эффективного управления объектами недвижимости не ведется из-за отсутствия деятельности по наращиванию этими объектами положительных качеств и их использования в целях получения доходов. (Управление сведено к эксплуатации)

2. Над участниками рынка довлеют стереотипы общественного сознания.

— Устойчиво держится мнение в отношении недвижимости как «всеобщего достояния» и «дарового блага».

— Органы власти и управления не видят по настоящему в недвижимости устойчивого источника средств для пополнения соответствующих бюджетов в обеспечении задач развития конкретной территории.

4.3 Анализ сегментов рынка недвижимости г. Стерлитамака

Для анализа рынка недвижимости г. Стерлитамака выбраны сегменты:

1) квартиры в многоэтажных домах;

2) частные дома;

3) пустые земельные участки под строительство дома.

Для анализа первого сегмента выбираем районы: ВТС и Юго – Западный, пр. Октября и пр. Ленина – центр, Сода.

ВТС и Юго-Западный районы схожи по своим характеристикам: новые дома, построенные не более, чем 15 лет назад; современная планировка квартир, большие площади; районы с хорошо развитой инфраструктурой. ВТС отличается от Юго – Западного строительством многоэтажных кирпичных домов выразительной архитектурной мысли (дома-замки), в то время, как дома Юго-Западного района построены в панельном варианте, красочные и близко расположенные по отношению к центру.

Центральная часть города самая красочная. Здесь расположена большая часть магазинов, бутиков, крытый рынок; аллеи выложены брусчаткой, развернута большая парковая зона, здесь находятся дома культуры и учебные заведения.

Сода – один из исторических районов города, изначально построенный как городок для чиновников и рабочих крупнейшего предприятия города. Частично разбираются старые постройки и возводятся новые дома кирпичные, архитектурно выразительные. В последнее время «Сода» является центром проведения городских праздников, спортивных соревнований. Вместе с тем «Сода» является спальным районом. Множество дошкольных учреждений и школ располагаются внутри района, но и не удалены от дорог на значительное расстояние.

Для анализа второго сегмента рынка выбран район «Сода» - здесь расположены дома частной постройки и район «Царского села» (или «Барские горы») – район расположен в живописной местности на берегу реки Стерля, удален от промышленной зоны города, но вблизи центра.

Анализу третьего сегмента рынка подлежат участки под строительство дома в Юго-Западном районе. Важно отметить, что рост города строго запланирован и невозможно приобрести свободный участок где-либо. Участки располагаются внутри многоэтажных построек с одной стороны и березовой рощей с другой. Все участки разбиты на площади по 10 соток, поэтому выбор их зависит только от расположения по отношению к дороге или близлежащим многоэтажным домам.

Все данные сведены в таблицы, приложенные ниже.

Раздел 5 Аренда недвижимости

Аренда жилого помещения

Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно Закону РФ 406 основах федеральной жилищной политики от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Таблица — Размер арендной платы за жилые помещения, сдаваемые частными лицами.

Тип квартир

Улица

Этаж

Цена

Условия

Удобства

однокомнатные

Сода

1-5

3000

предоплата

т\ф мебель

ВТС

5/9

3000

предоплата

мебел

Юго-западный

3500

предоплата

—

Сода

2300

Артема

4000

предоплата

мебель

Пр. Ленина

4500

предоплата

Автовокзал

2600

предоплата

т\ф мебель

Шахтау

3000

предоплата

мебель

двухкомнатные

Сода

4000

ВТС

3800

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11

Новости

Мои настройки

Наверх