2.6. Финансово-экономический анализ землепользования

2.6.1. Анализ структуры и объемов земельных платежей.

Вид платы за землю: В настоящее время за пользование участком платится земельный налог.

Годовой размер платы за пользование участком: 983,25 тыс. рублей.

Порядок установления размера платы за пользование участком:

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ).

Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие размер платы за пользование участком:

Размер земельного налога установлен Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ).

Соответствие установленного порядка и размера платы за пользование участком действующему законодательству:

Порядок определения размера земельного налога, установленный Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ), соответствует законодательству Российской Федерации.

Выводы и рекомендации:

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ).

Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.

2.6.2. Расчет земельного налога.

Основания расчета:

В соответствии с Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» конкретная ставка земельного налога для земельного участка устанавливается правовым актом субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления с учетом его местоположения и зоны градостроительной ценности территории. Данная ставка умножается также на повышающие коэффициенты, применяемые к ставкам земельного налога в соответствии с бюджетным или налоговым законодательством Российской Федерации на очередной финансовый год.

Согласно статье 8 Закона Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» налог на городские (поселковые) земли, к которым относится поселок Лесной, устанавливается на основе средних ставок земельного налога согласно приложению 2 к указанному закону.

В развитие Закона Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» статьей 2 Закона Московской области от 16.06.1996 № 18\95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ) определено, что средние ставки земельного налога за земли всех категорий (кроме земель сельскохозяйственного назначения) применяются с повышающими коэффициентами, установленными в соответствии с таблицей 2 приложения 2 к Закону Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю»:

·        за земли городов – 2,5;

·        за земли других категорий – согласно коэффициентам увеличения средних ставок земельного налога в зависимости от рекреационной ценности территории Московской области (приложение 1 к Закону Московской области от 16.06.1996 № 18\95-ОЗ «О плате за землю в Московской области»).

Кроме того, согласно ст. 9 Закона Московской области от 16.06.1996  № 18\95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» средние ставки земельного налога за городские (поселковые) земли, установленные в соответствии с вышеуказанными законами Российской Федерации и Московской области, увеличиваются кратно коэффициентам, учитывающим статус конкретных городов и поселков, уровень социально-культурного потенциала и местоположение (приложение 7 к Закону Московской области от 16.06.1995 № 18\95-ОЗ).

Порядок расчета:

Конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого участка рассчитывается по формуле:

СТк = СТср 2003  х  Крекр  х  Кст,  где

СТк – конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого земельного участка на 2003 год, в руб.\кв.м.;

СТср2003 – средняя ставка земельного налога с учетом индексации на 2003 год, в руб.\кв.м.;

Креакр – коэффициент увеличения средней ставки налога в зависимости от рекреационной ценности территории;

Кст – коэффициент увеличения средней ставки налога за счет статуса конкретных городов и поселков, уровня их развития и социально-культурного потенциала.

СТк = СТср 2003  х  Крекр  х  Кст = 2,592 х 4,0 х 2,5 = 25,92 руб\кв.м.

Установленная ставка земельного налога: 25,92 руб\кв.м

Расчетная годовая величина земельного налога за пользование участком:

25,92 руб\кв.м х (3,45 га х 10000) кв.м = 894,24 тыс. рублей

Уплачиваемая годовая величина земельного налога за пользование участком:

983,25 тыс. рублей

Выводы и рекомендации:

В настоящее время за пользование участком платится земельный налог. Годовой размер платы земельного налога составляет 983,25 тыс. рублей.

Порядок определения размера земельного налога установлен Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ). Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.

Расчетная величина годового размера земельного налога составила 894,24 тыс. рублей, а уплачиваемая величина – 983,25 тыс. рублей. Таким образом, предприятием ежегодно производится переплата земельного налога за земельный участок в размере 89,01 тыс. рублей. Целесообразно согласовать переплату налога с налоговой инспекцией и зачесть ее в счет будущих расчетов.

2.6.3. Расчет арендной платы за землю.

В связи с использованием земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования проводится оценочный расчет арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Основания расчета:

Определение размеров арендной платы за землю в Московской области регулируется Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ).

Порядок расчета:

Размер арендной платы за земельный участок определяется Администрацией Пушкинского района исходя из ставки земельного налога, установленной в соответствии с Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области».

Порядок предоставления в аренду рассматриваемого земельного участка регулируется постановлением Губернатора Московской области от 09.03.1999 № 62-ПГ «О порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, для ведения предпринимательской деятельности на территории Московской области (с изменениями и дополнениями от 06.07.2000 и от 30.06.2003).

Расчетная годовая величина размера арендной платы за пользование участком:

Годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Сзн  х  S  х  Кд х Кз,  где

Ап – годовой размер арендной платы, рублей в год;

Сзн – конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого земельного участка на 2003 год, в руб.\кв.м;

S – площадь рассматриваемого земельного участка, в кв.м;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора (Кд = 1);

Кз – коэффициент застроенности земельного участка (Кз = 1,5).

Ап = Сзн  х  S  х  Кд х Кз = 25,92 руб\кв.м х 34500 кв.м х 1 х 1,5 =  1 341 360 рублей в год.

Арендная плата является формой платы за землю и не подлежит налогообложению НДС в соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации.

Установленная договором годовая величина арендной платы за пользование участком: Не установлена

Выводы и рекомендации:

Для оценки арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды проведен оценочный расчет арендной платы за землю.

Установленный порядок определения размера арендной платы за земельный участок соответствует законодательству Российской Федерации.

Рассчитанный годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок составил 1341,36 тыс. рублей, что в 1,5 раза превышает годовой размер земельного налога.

2.6.4. Расчет нормативной выкупной цены земельного участка.

Основания расчета:

Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2 ст. 3), Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 7 ст. 28), Закон Московской области от 13.12.2001 № 217\2001-ОЗ «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области».

Порядок расчета:

В соответствии с Законом Московской области от 13.12.2001 № 217\2001-ОЗ «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области» цена земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (далее - выкупная цена) собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений в поселениях, а также за пределами черты поселений установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

При расчете выкупной цены применяется конкретная ставка земельного налога, установленная для данного земельного участка в соответствии Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (части второй) продажа земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений является объектом налогообложения и облагается налогом на добавленную стоимость (НДС) по ставке 20 %. [10]

Установленная ставка земельного налога: 25,92 руб\кв.м

Установленная кратность: 10

Расчетная величина нормативной выкупной цены земельного участка:

Нормативная выкупная цена в настоящий момент рассчитывается по следующей формуле:

Цвык = Sуч  х  СТк  х  К  х  КНДС,  где

Sуч – площадь земельного участка, в кв.м;

СТк – конкретная ставка земельного налога для рассматриваемого земельного участка на 2003 год, в руб.\кв.м.;

К – коэффициент увеличения (кратность) ставки земельного налога;

КНДС – коэффициент увеличения выкупной цены за счет налога на добавленную стоимость.

Цвык = Sуч  х  СТк  х  К х  КНДС = (3,45 га х 10000) х 25,92 х 10 х 1,2 = 10 730 880 рублей

Цвык без НДС = 8 942 400 рублей

Выводы и рекомендации:

Порядок расчета выкупной цены земельного участка установлен Федеральными законами от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2 ст. 3), от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 7 ст. 28) и Законом Московской области от 13.12.2001 № 217\2001-ОЗ «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области».

Нормативная выкупная цена рассматриваемого земельного участка составляет 10 730 880 рублей, включая НДС.

В соответствии с законодательством Российской Федерации с 1 января 2005 года при сделках с земельными участками не будет взиматься НДС. Таким образом, цена выкупа земельного участка в 2005 году составит 8942400 рублей.

2.6.5. Расчет кадастровой стоимости земельного участка.

Основания расчета:

Кадастровая оценка земельных участков проводится для целей налогообложения и в иных случаях, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

Проведение кадастровой оценки земель регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона «О государственном земельном кадастре», а также Постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Порядок расчета:

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. В случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости.

Вышеуказанными постановлениями Правительства Российской Федерации утверждены уполномоченный федеральный орган исполнительной власти в области государственной кадастровой оценки земель (в настоящее время Федеральное агентство кадастра недвижимости - ФАКОН) и Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится ФАКОН (ранее Росземкадастром), его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной кадастровой оценки земель.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Кадастровая оценка земель в отличие от индивидуальной оценки земельных участков проводится массовым методом, который позволяет оценить большое количество объектов налогообложения при относительно небольших затратах. Результатом такой оценки является определение удельных показателей кадастровой стоимости, рассчитанных с использованием фактических данных о цене сделок с земельными участками и отражающих приближенные значения рыночной стоимости земли. Удельные показатели кадастровой стоимости, определенные в расчете на единицу площади, распространяются на однородные по виду использования группы земельных участков, расположенные в границах кадастрового квартала.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10