По подсчетам
участников рынка, от 50 до 70% малых отелей города до сих пор обретаются в
жилом фонде (ЖФ) и оформлены на физических лиц, а юридически их деятельность
ограничивается посуточной сдачей квартир в аренду на условиях оформления
договоров с постояльцами. Так питерские отельеры и отчитываются перед
налоговиками. По сути, никаких правовых коллизий здесь не возникает, поскольку
сдавать квартиры внаем никто не запрещает. Вот только формального права
называться «гостиницей» у таких предприятий нет. А значит, трудно
рекламироваться (ФАС не дремлет), внятно позиционировать свое заведение,
формировать сетевые альянсы, не говоря о шансах получить пресловутые звезды.
Другая
проблема, актуальная для всех без исключения малых отелей в стране: большинство
пожарных и санитарных норм, а также ГОСТы и СНиПы, описывающие требования как к
жилым помещениям, так и к гостиницам, не менялись с советских времен и
совершенно не соответствуют нынешним условиям. Даже оформленная по всем
правилам заявка на перепланировку может быть отвергнута чиновниками только
потому, что по нормативам в жилом помещении не должно быть больше двух
туалетных комнат. Тем временем, согласно нормам СЭС, если нет сертификата
соответствия, в жилом фонде категорически запрещается кормить постояльцев и уж
тем более без лицензии продавать спиртные напитки (а это 100 тысяч рублей на
срок от трех до пяти лет). Вот почему до 15% малых отелей в Санкт-Петербурге
вообще не зарегистрировано - фактически бизнесмены работают нелегально.
Малые средства
размещения, принося минимальные налоговые доходы в бюджеты всех уровней (около
3 процентов), не восполняют в полном объеме финансовые расходы от использования
ими сетей инженерной инфраструктуры (водоснабжение, канализация и так далее).
Необходимо
оперативное решение этой проблемы с целью полноценного вовлечения малых средств
размещения в санаторно-курортный и туристский комплекс на общих правах с
другими организациями.
Зачастую
малые гостиничные предприятия либо вообще не имеют бюджета на обучение своих
сотрудников, либо этот бюджет очень ограничен. Выходом в данной ситуации в
определенной степени является сложившаяся практика привлечения на основные
операционные должности (например, на должность администратора) учащихся высших
профессиональных учебных заведений, имеющих необходимый базовый уровень знаний
и возможность совмещать обучение и работу. Другим способом подготовки своих
кадров является наставничество. Неопытные сотрудники прикрепляются под патронаж
специалистов «со стажем». Занятия с «новичками» начинают с вводной экскурсии по
гостинице и инструктажа, а затем переходят к непосредственному выполнению
практических задач прямо в процессе работы. Процесс обучения может
варьироваться от нескольких дней до нескольких месяцев, в пределах
испытательного срока. В этом случае гостиница экономит средства на обучении, но
при этом время ценного специалиста частично теряется на консультациях для
начинающих. Потери времени особенно заметны в случаях, когда выясняется, что
кандидат на должность профессионально не годится для работы в данной гостинице.
Другой
проблемой растущего малого гостиничного бизнеса является необходимость
повышения квалификации самих руководителей гостиничных предприятий, имеющих
изначально инженерно-техническое, гуманитарное или иное непрофильное
образование. В условиях обострения конкуренции на рынке гостиничных услуг
эффективное управление гостиничным предприятием невозможно без знания основ
стратегического управления и планирования, маркетинга, управления инвестициями,
основ налогообложения, деловой этики, управления персоналом. В настоящее время
управленческое или бизнес-образование рассматривается не как статья
значительных расходов, а как инвестиции, которые должны окупиться в будущем.
Выводы по
главе:
Привлекаемые
благоприятным инвестиционным климатом, в Санкт-Петербург приходят крупные
игроки на рынке гостиничных услуг (например, международная цепь гостиниц
«Кемпински», московская компания «Heliopark Group»).
В первом
квартале 2009 г. произошло существенное снижение спроса на рынке гостиничной
недвижимости Петербурга. Загрузка отелей снизилась примерно на четверть.
Гостиничный рынок Санкт-Петербурга по-прежнему подвержен влиянию сезонности: в
высокий сезон (май-сентябрь) многие гостиницы заполнены почти полностью, в
низкий загрузка не превышает 40-50%.
Главным
фактором, влияющим на ценообразование на рынке гостиничной недвижимости,
является сезонность рынка.
Развитие
малых средств размещения - необходимость настоящего времени. Причины их
возникновения и в потребности туристов жить в небольших, уютных гостиницах, и в
создании класса предпринимателей, направляющих свои средства на создание
востребованных на рынке средств размещения, и в создании средств размещения со
щадящей экологической нагрузкой на территорию, и в создании иллюзии
непосредственного контакта с природой, и еще во множестве различных причин.
3. Оценка эффективности инвестиционного проекта
строительства гостиницы
3.1
Производственный план
Инвестиционные
издержки – это капиталовложения в период строительства и до начала
производства:
1. Сметная
стоимость проектно-изыскательских работ
2. Плата за
землю
3. Стоимость
привлечения основных фондов, уже существующих на начало разработки проекта
4. Подготовка
территории строительства
5. Стоимость
строительно-монтажных работ
7. Стоимость
оборудования (без стоимости монтажа)
8. Прочие
инвестиционные издержки
9.
Предпроизводственные затраты, в том числе: пусконаладочные работы в части
затрат на опробование оборудования вхолостую с целью проверки качества монтажа.
Первоначальные
затраты, связанные с реализацией проекта согласно смете составляют 42 259
тыс. долл., или 1 267 770 тыс. руб.
К
фиксированным (постоянным) затратам обычно относят амортизационные отчисления
по прямолинейному методу, стоимость эксплуатации зданий и оборудования,
арендную плату, расходы на страховку и на рекламу, зарплату управленческого
персонала, повременную зарплату, налоги и начисления на зарплату. Постоянные
(они же фиксированные, условно-постоянные) (FC) затраты - издержки, которые
фирма несет независимо от объема выпуска продукции. Применительно к рынку
недвижимости это означает сумму затрат, которые несет арендодатель независимо
от того, сдает он в аренду недвижимость или нет.
Достоверность
прогнозирования расходных эксплуатационных статей при составлении калькуляции
затрат во многом определяет обоснованность, а следовательно, и эффективность
принимаемых финансовых решений. С другой стороны, наличие определенных
средневзвешенных показателей эксплуатационных расходов позволяет оценивать
эффективность управления недвижимостью. Точная информация о сопоставительной
структуре затрат дает возможность управляющим выполнять ее оптимизацию,
позволяя пережить периоды спада, максимально увеличить доходы в периоды подъема
и выдержать конкуренцию в условиях стабилизации рынка.
С точки
зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на
две категории:
расходы,
связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений;
расходы,
связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных
отношений.
К первой
категории можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и
освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение,
уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п.
Ко второй
категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды,
страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.
Одним из
наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического
нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории,
которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и
требований.
Соотношение
двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от
технических характеристик и функционального назначения объекта, но в
большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше.
Существенное
значение имеет состав арендной платы. Содержит ли она НДС, стоимость
коммунальных услуг и оплату коммуникаций? То есть следующий шаг - понять
структуру затрат по этим составляющим. Если эти затраты возлагаются на арендаторов,
то в состав фиксированных они, естественно, не входят. Правда, и арендная плата
в данном случае существенно ниже.
Затраты на
текущий ремонт, которые входят в состав эксплуатационных затрат, в случае сдачи
коммерческой недвижимости в аренду может сильно отличаться по сумме от обычных
затрат на содержание зданий, т.к. обычно арендаторы предъявляют повышенные
требования к оборудованию офисов. Даже мелкий, косметический ремонт,
производящийся после съезда арендатора, может вылиться в приличную сумму. Поэтому
в состав фиксированных затрат на проект следует заранее закладывать такую
статью, как текущий ремонт в размере 0,1% от первоначальной стоимости
комплекса.
Отдельной
статьей затрат выступают издержки, связанные с охраной здания и, в случае ее
наличия, парковочной площади для автомобилей. Помимо з/п охранников, сюда могут
входить затраты на поддержание охранной и пожарной сигнализации,
телекоммуникационного оборудования, видеонаблюдения.
Целесообразно
в составе постоянных издержек учитывать налоги на землю и недвижимость
(имущество).
Средняя
(средневзвешенная) ставка земельного налога - 40500 рублей за 1 гектар.
Земельный налог платят компании, имеющие участки в собственности; предприятия и
учреждения, которым земля была передана в постоянное (бессрочное) пользование.
Размер ставки не зависит от того, каким бизнесом занимается собственник.
Имущество
предприятий в настоящее время облагается налогом по остаточной стоимости,
которая определяется исходя из стоимости его приобретения за вычетом
накопленной амортизации. Такая стоимость на одно и то же имущество может резко
различаться по тем или иным причинам у разных предприятий и, кроме того, она,
как правило, сильно отличается от рыночной. Ставка налога в 2%, установленная в
Нижнем Новгороде, является очень высокой, так как для объектов недвижимости
равняется годовой норме амортизационных отчислений на восстановление основных
фондов.
Амортизация
основных фондов составляет 2% от первоначальной стоимости в случае
прямолинейного метода начисления.
3.2 Финансовый план
Перейдем к
конкретным расчетам.
Первоначальная
стоимость сети малых отелей составила 40 млн. долл.
Ценовое
предложение (цена за номер) выражено в фиксированной сумме, к этой сумме для
посетителей прибавляется стоимость некоторых дополнительных услуг
(видеомагнитофон, доступ в интернет, междугородная и международная телефонная
связь, пользование кондиционером) и, как часто встречается в ценообразовании
отелей высокой степени комфортности, прибавляется сумма НДС.
В стоимость
номера включаются следующие фиксированные издержки:
содержание
телекоммуникационного оборудования – 30000 долл./год;
текущий
ремонт – 40000 долл./год;
охрана –
120000 долл./год;
оплата
остальных коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление,
канализация, газоснабжение, вентиляция и пр.) – 15000 долл./год;
содержание
парковки у офиса – 25000 долл./год;
з/п
управленческого персонала с начислениями – 60000 долл./год.
амортизация –
2% от стоимости сети отелей – 800000 долл./год;
страхование –
1,5% от стоимости сети отелей – 600000 долл./год;
налог на
землю (исчисляется от общей площади территории, занимаемой сетью отелей) –
270000 долл./год;
налог на
имущество (исчисляется от общей стоимости сети отелей) – 800000 долл./год.
Общая сумма
постоянных затрат на реализацию указанного проекта составляет, таким образом,
2760 тыс. долл. США в год. Вполне естественно, что их величина должна полностью
покрываться поступлениями от сдачи номеров посетителям. Кроме того, сумма
поступающих средств должна позволить покрывать платежи по процентам за
обслуживание инвестиционного кредита и обеспечить возврат основной суммы долга
в течение срока реализации проекта; а также обеспечивать возмещение переменных
издержек компании, основными из которых будут являться транзакционные издержки,
связанные с поиском новых посетителей отелей.
Можно
рассчитать ориентировочную стоимость транзакционных издержек
компании-арендодателя по аренде торговых и офисных площадей комплекса по
рыночным ставкам:
Общая площадь
сдаваемых номеров – 37700 кв. м.
Усредненная
ставка арендной платы – 348$ за 1 кв.м. в год.
Годовая
стоимость арендных платежей без НДС - 13,14 млн. долл.
Комиссионное
вознаграждение рекламных агентств – 5% от 13,14 млн. долл. = 657 тыс. долл.
Как видим,
эта величина превышает на 157-357 тыс. долл. транзакционные издержки, которые
реально может понести фирма.
Кроме того,
следует учесть недоиспользование имеющихся площадей, что оказывает влияние на
величину прибыли.
Ориентировочный
коэффициент полезного использования площадей – 95%.
Прогнозируемая
реальная годовая стоимость платежей клиентов – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483
млн. долл.
Таким
образом, снижение прибыли за счет недоиспользования имеющихся площадей может
составить 657 тыс. долл.
Рассмотренная
нами структура затрат на проект свидетельствует о том, что фактически все
издержки можно отнести к условно-постоянным, т.к. они практически не зависят от
количества сданных номеров, и их величина может меняться (в сторону повышения)
только по прошествии некоторого периода времени, в частности, за счет
увеличения тарифов на коммунальные услуги и уровня средней заработной платы
управленческого и обслуживающего персонала. Это позволяет нам планировать отток
денежных средств по периодам исходя из известной суммы годовых затрат на
проект.
Таким
образом, требуемые единоразовые вложения в инвестиционный проект составляют
42259 тыс. долл., или 1 267770 тыс. руб., величина годовых затрат, связанных с
реализацией проекта (включая комиссионное вознаграждение управляющей компании в
размере 400 тыс. долл. без стоимости обслуживания инвестиционного кредита) –
(2760+400) = 3160 тыс. долл. США; годовая стоимость обслуживания кредита,
включая выплаты по выбранному варианту основной суммы долга - 12313,08 тыс.
долл.
При
осуществлении дальнейших расчетов будем исходить из предположения, что величина
годовых затрат за вычетом амортизации, налога на землю, налога на имущество и
страхования будет незначительно повышаться с течением времени с приростом 5% в
год. Расчет издержек по годам реализации проекта приведен в табл. 3.1.
Ориентировочный
коэффициент полезного использования площадей в первый год эксплуатации сети
отелей – 95%.
Прогнозируемый
реальный приток денежных средств за счет сдачи номеров посетителям отелей в
первый год эксплуатации – 95% от 13,14 млн. долл. = 12,483 млн. долл.
Общая сумма
доходов состоит не только из арендной платы по установленным ставкам, но и
выплат на эксплуатационные расходы владельцу сети отелей. Ставка на
эксплуатационные расходы составляет от 30 до 120 долл. за 1 кв. м в год без
НДС. Годовая сумма приобретенного дохода, включая возмещение арендаторами
затрат на эксплуатацию отелей, составляет 18 422 тыс. долл. с учетом НДС
или 15 612 тыс. долл. без НДС. Следовательно, годовая сумма выплат на
эксплуатацию составляет
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|