ПР = , (4)
где Сconst –
постоянные затраты;
- средняя
себестоимость 1 кв. м сдаваемых площадей,
p - средняя
арендная ставка 1 кв. м сдаваемых площадей.
Удельная
себестоимость определяется делением суммарных затрат за год на площадь
арендуемых помещений.
Усредненные
данные о совокупных расходах (себестоимости) 1 кв. м арендуемых площадей в год
вычислим на основании табл. 2.1.
Общая
величина расходов за 10 лет срока действия проекта – 137 203 тыс. долл.
Следовательно, расчетная величина годовой себестоимости 1 кв. м. площади,
сдаваемой в аренду (средняя себестоимость одной услуги), равна
=
137 203/10/37700 = 363,93 долл.
р =
15 612 000/37 700 = 414,11 долл.
Однако,
формула (4) верна лишь для производственных предприятий. В сфере коммерческой
недвижимости требуется ее модифицированная форма.
Соотношение /p можно охарактеризовать
как удельный вес переменных издержек в цене товара и определить отношением
совокупных затрат к объему реализованной продукции. Он называется коэффициентом
покрытия (а) и показывает, какую долю в цене товара составляют переменные
затраты. В итоге последняя формула примет вид:
ПР =
Сconst/(1 – а),
где Сconst -
постоянные расходы;
a -
коэффициент покрытия.
Так в нашем
случае товаром являются гостиничные номера, сдаваемые посетителям,
дополнительных затрат с увеличением сдаваемых площадей предприятие не несет,
т.е. доля переменных затрат равна нулю, коэффициент покрытия также равен нулю.
Порог
рентабельности в стоимостном выражении составит:
ПР =
13720,3/1 = 13720,3 тыс. долл.
Естественно,
что только путем поддержания показателя выручки на уровне не ниже постоянных
затрат в размере 13720,3 тыс. долл. можно обеспечить безубыточность проекта.
Анализ
чувствительности проекта методом вариации параметров предлагается провести
путем изменения основных базовых компонентов проекта – уменьшения объема
выручки, увеличения ставки дисконтирования, увеличения процента за кредит.
Рекомендуется
рассматривать сценарии, в которых границы изменения параметров задаются
следующими: темпов общей инфляции, темпов роста цен и, соответственно, нормы
дисконта на 0,03 пункта; уменьшения объема выручки на 15%; увеличения процента
за кредит от его проектного значения по кредитам в СКВ на 20%.
1. Пусть
норма дисконта возросла с 0,12 до 0,15, т.е. r = 0,15.
Это приведет
к изменениям коэффициента дисконтирования, а следовательно, и ЧДД,
рассчитанного в табл. 3.3. Расчет ЧДД с измененной нормой дисконта приведен в
табл. 3.4.
Таблица 3.4 -
Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с измененной нормой дисконта,
тыс. долл.
Показатели
|
|
|
|
|
Годы
|
|
|
|
|
|
|
Всего за 10 лет
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
Выручка
|
0
|
14829,5
|
15197,2
|
15909,8
|
16656,5
|
17439,1
|
18259,4
|
19119,1
|
20020,2
|
20964,7
|
21954,7
|
180350
|
Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за
вычетом амортизации
|
0
|
2360,0
|
2394,5
|
2430,7
|
2468,8
|
2508,7
|
2550,6
|
2594,7
|
2640,9
|
2689,4
|
2740,4
|
25379
|
Амортизация -
|
0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
8000
|
Налогооблагаемая прибыль
|
0
|
11669,5
|
12002,7
|
12679,0
|
13387,8
|
14130,4
|
14908,8
|
15724,4
|
16579,3
|
17475,3
|
18414,3
|
146971
|
Налог на прибыль
|
0
|
2800,7
|
2880,7
|
3043,0
|
3213,1
|
3391,3
|
3578,1
|
3773,9
|
3979,0
|
4194,1
|
4419,4
|
35273
|
Чистая прибыль
|
0
|
8868,8
|
9122,1
|
9636,1
|
10174,7
|
10739,1
|
11330,7
|
11950,6
|
12600,3
|
13281,2
|
13994,9
|
111698
|
Амортизация +
|
0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
8000
|
Чистые денежные поступления
|
42259
|
9668,8
|
9922,1
|
10436,1
|
10974,7
|
11539,1
|
12130,7
|
12750,6
|
13400,3
|
14081,2
|
14794,9
|
119698
|
Дисконтированный поток
|
-
|
8407,7
|
7502,5
|
6861,9
|
6274,8
|
5737,0
|
5244,4
|
4793,4
|
4380,6
|
4002,8
|
3657,1
|
56862
|
Инвестиционные расходы и проценты за кредит
|
42259
|
12313,1
|
12313,1
|
12313,1
|
12313,1
|
12313,1
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
61565
|
Чистый денежный поток
|
0
|
-2644,3
|
-2391,0
|
-1877,0
|
-1338,4
|
-773,9
|
12130,7
|
12750,6
|
13400,3
|
14081,2
|
14794,9
|
58133
|
Коэффициент дисконтирования
|
1
|
0,8696
|
0,7561
|
0,6575
|
0,5718
|
0,4972
|
0,4323
|
0,3759
|
0,3269
|
0,2843
|
0,2472
|
-
|
Чистый дисконтированный доход NPV
|
0
|
-2299,4
|
-1807,9
|
-1234,2
|
-765,2
|
-384,8
|
5244,4
|
4793,4
|
4380,6
|
4002,8
|
3657,1
|
15587
|
Как видно из
приведенного выше расчета, несмотря на повышенную норму дисконта, главное
условие эффективности инвестиционного проекта соблюдено: ЧДД > 0, что
положительно характеризует финансовую устойчивость и экономическую
эффективность проекта.
2. В
параметрах, заданных в табл. 3.3., изменим объем выручки на 15% в каждый год
реализации проекта и посмотрим, к каким последствиям это приведет. Базисные
показатели примем равными 100%, расчетные – 85%. Расчет приведен в табл. 3.5.
Как видно из расчета, ни к каким катастрофическим последствиям для проекта это
не привело, что свидетельствует о низкой чувствительности проекта к колебаниям
объема выручки.
3. Принятая в
расчетах ставка кредитования равна 15% годовых в валюте. Ее увеличение приведет
к увеличению стоимости обслуживания кредита и росту основной суммы долга.
Увеличенная на 20% годовая ставка процента составит 15*1,2 = 18%.
Из формулы
(1) размер платежа по полугодиям составит:
Кn = 42 259 *
0,09 *(1 + 0,09)10/[(1 + 0,09)10 - 1]
Кn = 6584,8
тыс. долл., или 13 169,6 тыс. долл. в год.
Сумма платежей
равными срочными уплатами по полугодиям составит 6584,8 *10 = 65 848 тыс. долл.
Внесем
полученные изменения в исходные данные табл. 3.3. Расчет чистого
дисконтированного дохода с учетом изменений приведен в табл. 3.6. Полученные
результаты свидетельствуют, что сумма ЧДД изменилась незначительно, и он
по-прежнему выше нуля, что говорит об устойчивости проекта к колебаниям
процентной ставки за инвестиционный кредит.
Таблица 3.5 -
Расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД) с уменьшенным объемом выручки,
тыс. долл.
Показатели
|
|
|
|
|
Годы
|
|
|
|
|
|
|
Всего за 10 лет
|
0
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
Выручка
|
0
|
12605,1
|
12917,6
|
13523,3
|
14158,0
|
14823,3
|
15520,5
|
16251,2
|
17017,2
|
17820,0
|
18661,5
|
153298
|
Годовая сумма текущих и общехозяйственных расходов за
вычетом амортизации
|
0
|
2360,0
|
2394,5
|
2430,7
|
2468,8
|
2508,7
|
2550,6
|
2594,7
|
2640,9
|
2689,4
|
2740,4
|
25379
|
Амортизация -
|
0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
8000
|
Налогооблагаемая прибыль
|
0
|
9445,1
|
9723,1
|
10292,6
|
10889,3
|
11514,6
|
12169,8
|
12856,6
|
13576,3
|
14330,5
|
15121,1
|
119919
|
Налог на прибыль
|
0
|
2266,8
|
2333,6
|
2470,2
|
2613,4
|
2763,5
|
2920,8
|
3085,6
|
3258,3
|
3439,3
|
3629,1
|
28781
|
Чистая прибыль
|
0
|
7178,3
|
7389,6
|
7822,4
|
8275,8
|
8751,1
|
9249,1
|
9771,0
|
10318,0
|
10891,2
|
11492,0
|
91138
|
Амортизация +
|
0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
800,0
|
8000
|
Чистые денежные поступления
|
42259
|
7978,3
|
8189,6
|
8622,4
|
9075,8
|
9551,1
|
10049,1
|
10571,0
|
11118,0
|
11691,2
|
12292,0
|
99138
|
Дисконтированный поток
|
|
7123,4
|
6528,7
|
6137,2
|
5767,9
|
5419,5
|
5091,2
|
4781,8
|
4490,4
|
4216,0
|
3957,7
|
53514
|
Инвестиционные расходы и проценты за кредит
|
42259
|
12313,1
|
12313,1
|
12313,1
|
12313,1
|
12313,1
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
0,0
|
61565
|
Чистый денежный поток
|
0
|
-4334,8
|
-4123,5
|
-3690,7
|
-3237,2
|
-2762,0
|
10049,1
|
10571,0
|
11118,0
|
11691,2
|
12292,0
|
37573
|
Коэффициент дисконтирования
|
1
|
0,8929
|
0,7972
|
0,7118
|
0,6355
|
0,5674
|
0,5066
|
0,4523
|
0,4039
|
0,3606
|
0,3220
|
-
|
Чистый дисконтированный доход NPV
|
0
|
-3870,4
|
-3287,2
|
-2627,0
|
-2057,3
|
-1567,2
|
5091,2
|
4781,8
|
4490,4
|
4216,0
|
3957,7
|
9128
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|