-                   значения факторов риска, присвоенные моделью (0-5) рассчитаны конкретным исследователем на конкретном рынке (развитые страны), а потому прямое и безоговорочное использование в российской практике вряд ли допустимо;

-                   отсутствие конкретных методов анализа важнейших факторов риска приводит к тому, что эксперт вынужден «на глазок» прикидывать уровень анализируемого риска.

Все вышеупомянутые недостатки модели с большим или меньшим успехом могут быть устранены. Проблема первого уровня преодолевается путем глубокого анализа отдельных отраслей, в ходе которого выявляются их специфические особенности, и определяется круг наиболее важных, с точки зрения отраслевых специалистов, факторов риска, скрывающихся в разделе «прочие». Проведение такого анализа дело достаточно серьезное, им, как правило, занимаются отраслевые научно-исследовательские институты, консалтинговые фирмы и рейтинговые агентства. Если у оценочной компании нет возможности привлекать для подобной работы сторонние организации, то вполне можно обойтись здравым смыслом. Так, очевидно, что в модели не упомянуты риски, связанные с поставщиками. Действительно, для одних предприятий этот риск несет меньшее значение, но для других имеет критическое. Примером может служить электроэнергетическая отрасль. Так, для гидроэлектростанций поставщики имеют далеко не первоочередное значение (если не считать особых ситуаций по поставкам оборудования для модернизации и др.), в то время как проблемы с поставщиками для тепловых электростанций могут в значительной степени подорвать благосостояние.

Вторая проблема также решаема. Для этого необходимо проанализировать, каким образом рынок оценивает тот или иной фактор риска. Значения, используемые западными оценщиками, характерны для стран с устойчивой высокоразвитой экономикой. Для России, вполне возможно, в уровни риска должна быть внесена определенная поправка.

И, наконец, третье «узкое место» – субъективность модели – появилось на свет благодаря самим же оценщикам. Не утруждая себя разработкой методов анализа риска и не пользуясь достижениями других экономических отраслей знаний (например, теорией маркетинга), многие аналитики присваивали такие веса факторам риска, какие им подсказывала интуиция. В отличие от западных стран, в России определить ошибочность мнений оценщика практически невозможно, потому что за рубежом имеет широкое распространение практика арбитражного разбирательства случаев некачественной оценки, а в нашей стране пока отсутствует. Кроме того, нет и достаточного числа высококвалифицированных судей, способных разобраться в методологии оценки. Отсутствие подробных описаний каждого шага при анализе риска в оценочной литературе породило миф о невозможности использования сколько-нибудь формализованных методов при применении модели кумулятивного построения. Представление о субъективности модели настолько глубоко вошло в сознание оценщиков, что многие специалисты не решаются ее использовать.

Зная важнейшие факторы риска, присущие любой компании, и предельный уровень премии, который может быть присвоен конкретному риску, оценщику остается определить степень влияния каждого фактора риска на положение компании. Сложность заключается в том, что в ходе анализа рисков специалист должен применять подходы, позволяющие в максимальной степени избегать субъективности. На мой взгляд, субъективность модели в значительной степени может быть преодолена, если один и тот же фактор риска для различных компаний будет оцениваться одинаковыми процедурами и иметь некоторые критерии.

Прочие риски. Для того чтобы разработать конкретный метод для оценки прочих рисков необходимо, по крайней мере, знать о каких рисках может идти речь. Как уже упоминалось, разработка перечня дополнительных рисков, характерных для отдельных отраслей, возложена на других специалистов. А потому можно указать, что максимальный уровень премии по данным рискам будет лежать в тех же пределах, что и уровень премии для базовых факторов, то есть от 0 до 5%. Дело в том, что деление на базовые риски и прочие весьма условно. Базовые просто характерны для большинства компаний. Само название «базовые» не означает, что они сильнее или слабее воздействуют на компанию, чем любой из «прочих» рисков. Поэтому рынок будет одинаково оценивать все риски независимо от классификации, а силу влияния определяет оценщик в каждом конкретном случае и учитывает его в размере премии.

Таким образом, очевидно, что практически все в значительной мере подходы к оценкам факторов риска кумулятивной модели могут быть формализованы. Безусловно, рассмотренные статистические методы, основанные на маркетинговой теории, требуют дальнейшей проработки и проверки на практике. Тем не менее, можно достаточно смело утверждать, что субъективность метода кумулятивного построения не так велика и непреодолима, как кажется на первый взгляд. Полностью же развеять миф о субъективизме позволит лишь применение всеми оценщиками неких единых (но не единственного) и в большей или меньшей мере стандартизованных методов к оценке факторов риска, рассмотренных выше, и прочих других рисков.

Внутренний коэффициент окупаемости (ВКО), или норма отдачи, представляет собой прибыль от инвестиций, исчисленную за вычетом выплат по процентам, связанным с финансированием данных инвестиций, и выраженную в процентах к стоимости инвестиций. Показатель может быть рассчитан по формуле 2.1.

.                                          (2.1)

Критерии принятия или отказа от проекта по этому методу определяются в сравнении полученного значения ВКО с необходимой, или предельной нормой отдачи. Если ВКО превышает необходимый, то проект приемлем, если нет – то от него лучше отказаться. Методы оценки – по дисконтированной стоимости и по внутреннему коэффициенту окупаемости – схожи друг с другом. В приведенной формуле дисконтированной стоимости показатель процента ссудного капитала фактически является необходимым коэффициентом окупаемости проекта. Можно сказать, что дисконтированная стоимость определяется как сумма отношений получаемого дохода к коэффициенту окупаемости, возведенные в степень количества лет. Другими словами, два дисконтированных показателя являются двумя сторонами одного и того же процесса – корректировки количества средств во времени, или процесса дисконтирования.

Противоречие между этими двумя методами заключается в различии предполагаемых интересов, на которых мы основываемся при принятии решения. Метод ВКО предполагает, что средства, вкладываемые и получаемые оцениваются, естественно, по величине нормы отдачи, то есть того же ВКО. Метод дисконтированной стоимости предполагает использование необходимой нормы отдачи как дисконтной ставки (ставка процента на займы).

При использовании показателя дисконтированной стоимости, возможно, учесть такой немаловажный момент как масштаб инвестиций. Абсолютный показатель будущего денежного потока в отличие от относительного коэффициента окупаемости дает достаточно полную информацию о величине возможных средств для реинвестирования, выплаты дивидендов и других допустимых расходов. Инвестиционное предложение даже с меньшим показателем нормы отдачи, но с большей абсолютной суммой будущих средств выглядит для инвестора более привлекательным как раз за счет масштаба возможных инвестиций.

При существовании взаимоисключающих проектов, для их осуществления требуются практически равные условия: одинаковое первоначальное вливание, и т.д. Такого плана проекты следует характеризовать, определяя ставку реинвестирования, то есть находить проект, который даст по завершению его реализации более высокий процент при реинвестировании. ВКО здесь не может играть никакой роли, так как его величина и величина ставки будет находиться в прямой зависимости. Оценку здесь можно производить только по дисконтированной стоимости, так как ее значение характеризует получаемый результат в абсолютных единицах.

Итак, если сравнивать два дисконтированных метода, следует отдать предпочтение методу дисконтированной стоимости за счет выражения величины денежных потоков в абсолютных единицах. Конечно, использование метода ВКО так же имеет смысл. Основная причина – это его «красноречивость», как это всегда бывает с показателями, которые выражены в процентах. Для фирм, у которых не возникает ситуации с взаимоисключающими проектами, а также проектами, рассчитанными на слишком длительный срок и влекущими за собой изменение ВКО, метод приемлем, и достаточно широко используется.

Следует указать, что помимо этих двух показателей существует относительный показатель – показатель прибыльности (ПП), который представляет собой отношение между затратами и прибылью, соотносится непосредственным образом с дисконтированной и начальной стоимостями.

Показатель рассчитывается по формуле 2.2.

.                                  (2.2)

Если показатель прибыльности больше или равен 1, инвестиционный проект приемлем.

По сравнению с методами, где используются элементарные критерии периода окупаемости и средней нормы прибыли, дисконтированные методы являются более конкретными и наиболее подходят для крупных компаний, производящих долгосрочные и крупные вложения средств. Использование дисконтированных методов связано с привлечением дополнительных затрат и это, возможно, не могут себе позволить мелкие фирмы.

Для того чтобы гарантировать беспристрастный прогноз, нужно, чтобы оплата подобной работы были отделены от последующих результатов, то есть не должно быть зависимости оплаты работников и величиной ожидаемого дохода.

Немаловажную роль здесь играет личная объективность и ответственность работников. Так как принятие решения зависит от рискованности инвестиционного проекта, есть опасность принятия программ, где расходы (затраты) занижены, а доходы завышены.

Следующим этапом в анализе степени риска инвестиционных проектов является рассмотрение не единичного проекта, а ряда предложений, рассчитанных на несколько периодов. Здесь нужно отметить, что ожидаемое значение средств фирмы меняются во времени. Со временем риск может увеличиваться, а может, напротив, сойти к минимуму. При анализе многолетних проектов следует сделать два предположения: либо средства, находящиеся в распоряжении фирмы, количественно не зависят, друг от друга во времени, либо эти средства зависят во времени. Более простым является предположение независимости. При условии независимости средств во времени, результат, или доход, получаемый в период t не зависит от дохода, полученного в период t-1. Ожидаемое значение распределения возможной величины приведенной стоимости рассчитывается по формуле 2.3.

,                                                   (2.3)

где, Аt – ожидаемое значение средств фирмы на период t;

 i – ставка, свободная от риска;

 t – количество периодов.

Чистый приведенный эффект – NPV (от англ. Net Present Value) показатель позволяет определить сумму эффекта от реализации проекта. Он основан на принципе дисконтирования денежных потоков и позволяет оценивать инвестиционные проекты на основе сравнения величины исходных затрат и денежных поступлений, получаемых за прогнозный период. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента дисконтирования. Чистый приведенный эффект равен разнице суммы доходов по проекту и суммы инвестиций по всем периодам осуществления, приведенных к настоящему моменту времени с помощью коэффициента дисконтирования.

Чистый приведенный эффект, равный нулю, показывает, что в случае принятия проекта ценность компании (фирмы) не изменится, т.е. благосостояние ее владельцев останется на прежнем уровне и денежный поток будет достаточным только для возмещения авансированного капитала. Положительная величина показывает, что в случае принятия проекта ценность фирмы увеличится и насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта, поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной NPV. Проект принимается, если чистый приведенный эффект принимает положительное значение. Из двух ситуаций инвестирования предпочтительней та, для которой NPV принимает большее значение.

Распределение возможных значений приведенной стоимости можно использовать для определения и оценки риска.

2.5 Общее описание предприятия и инвестиционного проекта

Площадка существующего строительного комплекса зданий ОАО «ИПСП» расположена в Правобережном административном округе г. Иркутске по ул. Степана Разина, 6.

Интеграция реконструируемого комплекса в сложившуюся застройку достигается соблюдением высотных и масштабных параметров среды, сохранением существующего пропорционального строя, т.е. максимально выразительным архитектурным решением, придающим структурность и внятность сложившейся среде.

Реконструируемая III очередь ОАО ИПСП представляет собой комплекс переменной этажности (от 2-х до 4-х этажей), объединенный в целостную архитектурную композицию организацией входных групп, а также устройством совмещенной кровли криволинейной конфигурации, увенчанной металлическим куполом.

Главный вход в комплекс осуществляется через вестибюль со стороны ул. 5-ой Армии. Два других входа также имеют вестибюльные пространства, одно из которых плавно перетекает в атриум с лестницей, освещенной верхним светом фонаря.

Вертикальные коммуникации подчеркивают объемно-планировочное решение, обеспечивая комфортность передвижения по комплексу, соответствуя при этом эвакуационным требованиям.

В подвале, находящемся под частью комплекса, размещается инженерное оборудование.

На первом этаже комплекса расположены торговые залы, ресторан, бар, административные помещения, санузлы.

Набор помещений второго этажа составляют офисные помещения, оснащенные верхними фонарями; торговые залы, административные помещения, сан. узлы.

Третий этаж полностью занимают офисы.

Подкупольное пространство частично отдается под офисы, частично – под инженерное оборудование.

Для отделки фасадов комплекса используется навесная фасадная система (керамогранит) с эффективным утеплителем.

Витражи с алюминиевыми переплетами, заполненные стеклом.

Металлический карниз в уровне окон третьего этажа служит не только объединяющим архитектурным элементом, но и, разрывая массу стен, придает комплексу более изящный и гармоничный вид.

Архитектурно-строительная часть проекта реконструкции III-ей очереди здания ОАО «Иркутский Промстройпроект» выполнена на основании задания на проектирование утвержденного председателем Совета директоров ОАО «Иркутский Промстройпроект» г-ном Щербаковым В.А. в 2004 году.

Исходные данные для проектирования:

1.                Согласованный эскизный проект, выполненный архитектором Буйновым А.Н. в 2001г.

2.                Техническое заключение «Обследование несущих ограждающих конструкций здания» выполненное ОАО «Иркутский Промстройпроект» в 2004г.

3.                Технические условия на подключение к внешним инженерным конструкциям.

Реконструкция III-ей очереди здания ОАО «Иркутский Промстройпроект» обусловлена решением Совета директоров от 11.10.2001 г., необходимостью введения в эксплуатацию дополнительных площадей.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8