Бюджетные расходы на строительство жилья (4% ВНП) выше, чем во
многих зарубежных странах, а по отношению к величине бюджетного дефицита составляют
60% [95, с.18].
Опасной становится тенденция роста стоимости строительства,
делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая
сокращение спроса, а следовательно, и объема производства В конечном итоге это
создает кризис системного характера, при котором происходит неуклонное сжатие
спроса на жилье и падение производства, заметно усилившееся в условиях
ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного
уровня населения после известных решений в августе 1998г.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает
положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства.
Задача полного обеспечения населения жильем была актуальна во все
времена. Общая динамика решения жилищной проблемы обуславливается единством
проявления обще) осударственного, коллективного и личного интереса в данной
сфере. Государством предпринималось уже достаточно большое количество попыток
по решению данной проблемы.
Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана
на 1955-1965гг Реализация этой программы обеспечила рост жилищного
строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м в год. В результате
были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты
жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий.
К 1985г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел.
составила 14,6 м2, увеличившись против 1970г. в 2 раза. При этом
семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961г. преобладало
покомнатное расселение в коммунальных квартирах) [114, с.10].
Вторая жилищная программа была рассчитана на период
с 1985 по 2000г. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной
современной квартирой или индивидуальным домом. Кроме того, в этой программе в
качестве решения важной социальной задачи намечалась ликвидации имевшегося
резкого различия в уровнях жилищной обеспеченности и качества жилья, прежде
всего в региональном разрезе.
Масштабность задач и новые экономические реалии заставили
разработчиков программы предусмотреть в ней проведение более совершенной
инвестиционной политики и систему финансирования жилищного строительства.
Наряду с сохранением приоритета государственных капитальных вложений
значительное развитие получили проекты по возведению за счет средств населения
кооперативных жилых домов и индивидуальных жилищных строений, особенно в
сельской местности, поселках, малых и средних городах. Для этого была
предусмотрена дифференциация финансово-экономических льгот для различных
категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и
населения. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные
объемы ввода жилья в России: в 1986г. - 66, 2 млн м2; в 1987г. -
72,8; в 1988г. - 72,3; в 1989г. -70,4м2 [114, с.П].
В 1990г. реализация указанной программы была приостановлена в
связи с сокращением доли государственного участия в жилищном строительстве и
внедрением в этот процесс рыночных механизмов. Указанный год фактически стал рубежом,
когда начался переход к следующему этапу.
Третья национальная жилищная программа получила название
«Жилище» и была рассчитана на десятилетие - с 1990 по 2000г. Ее реализация
началась в условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от
государственного участия в финансировании жилищного строительства, недооценки
жилищного сектора в осуществлении общих структурных изменений и, как следствие,
начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере, что выразилось в следующем:
• произошло резкое снижение
объемов ежегодного жилищного строительства;
• выросли цены на
строительную продукцию;
• капитальные вложения государства, предприятий и организаций
стали недостаточными;
• снизились темпы
предоставления жилья гражданам;
• упала
платежеспособность населения;
• сократились возможности приобретения жилья или ведения
индивидуального жилищного строительства.
По данным за 10 месяцев 1993г., доля внебюджетных инвестиций в
строительство жилья составляла свыше 45% общего объема капитальных вложений,
направляемых на эти цели, в том числе средства населения - около 19%. В основу
программы «Жилище» была положена переориентация в жилищном строительстве с
преобладания бюджетных средств государства на преимущественную долю средств
населения и частных юридических лиц. В этих целях предусматривалась активная
мобилизация средств для жилищного строительства путем выпуска жилищных векселей
и иных ценных бумаг, проведения аукционов ит.д. Это привело к тому, что в
1992г. объем централизованных капитальных вложений в жилищное гражданское
строительство составил 358,5 млрд руб. и снизился по сравнению с 1991г. на 29%
(в сопоставимых ценах) Предприятиями всех форм собственности на жилищное
строительство в 1992г. израсходовано 530 млрд руб., или 70% к объему 1991г.
[33, с.8].
Уже в первые годы реализации программы в условиях бюджетного
дефицита на большей части страны наблюдалось свертывание строительства жилья. В
1992г. на 75 из 77 территорий России объемы жилищного строительства снизились
против 1991г., в том числе на 26 территориях - более чем на треть, а на четырех
- более чем наполовину. В целом по России за счет всех источников финансирования
в 1992г. было введено 37,9 млн.м2 жилья, что составило 79% к 1991г.
Не улучшилось положение дел и в 1993г. За девять месяцев 1993г. было введено
18,8 млн.м2 жилья, в том числе государственными предприятиями и
организациями - 10 млн.м2, жилищно-строительными кооперативами -
1,1, индивидуальными застройщиками - 2,4 млн.м , что составило по отношению к
аналогичному периоду 1992г. соответственно 100,2; 93,2; 90,1 и 113,1% [Там же].
Таким образом, механизмы, предусмотренные для реализации программы
«Жилище», не обеспечили в необходимой мере решение жилищных проблем. Между тем
в ходе проведения данной программы формировались изменения, необходимые для
создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Были
изменены:
• структура жилищного
фонда по формам собственности; •
• структура жилищного строительства по источникам финансирования,
а также, в определенной мере, по типам зданий и технологиям их возведения.
Данные о развитии рынка жилья за годы рыночных реформ в Москве,
Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Твери, Новгороде Великом приведены в
табл.5.
![Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови... Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови...](images/208529.jpg)
Приведенные в табл.5 показатели, с одной стороны, впечатляют,
особенно темпы приватизации в жилищной сфере, а с другой - красноречиво
представляют фон, на котором происходит становление российского ипотечного
рынка: проведенная в нашей стране бесплатная приватизация жилья, тем более в
такие чрезвычайно короткие по меркам экономического развития сроки, не
сформировала по большому счету класс собственников вообще, а уж тем более класс
эффективных собственников. Поэтому сложившаяся на сегодня в России
социально-экномическая ситуация менее предпочтительна для запуска ипотечных
программ, чем ситуация, эволюционно сложившаяся в США (табл.6).
![Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови... Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови...](images/208529.jpg)
Однако она также отнюдь не такая уж благоприятная и вовсе не
идентична ситуации, имевшей место в США в 30-е годы, на которую любят ссылаться
как сами американцы, продвигая в нашей стране свои проекты (ипотечные схемы),
так и российские авторы предложений по внедрению у нас заокеанской модели
ипотеки.
Вместе с тем приведенные в табл.6 данные свидетельствуют о том,
что ипотечное жилищное кредитование в США развивалось в течение очень
длительного времени, поэтому и класс заемщиков ипотечных кредитов формировался
исходя из приоритета в отношении института собственников в жилищной сфере, опирающегося
на столетние традиции.
В России же опыт формирования слоя собственников жилья (прежде
всего в многоквартирных домах) насчитывает менее десяти лет. Кроме того, у
российского собственника квартиры весьма гипертрофированное отношение к
недвижимости, находящейся в его собственности. Например, все достаточно быстро
усвоили, что собственник имеет право распоряжаться своей квартирой, т. е.
отчуждать ее (на практике это наиболее часто происходит через куплю-продажу
квартир, благодаря чему и сформировался вторичный рынок жилья во всероссийском
масштабе). В то же самое время российский собственник квартиры в подавляющем
своем большинстве не способен и не хочет нести бремя расходов и ответственности,
которое на него ложится в связи с обладанием объектом недвижимости.
Общее учение о праве собственности в гражданском обществе гласит,
что принадлежащее собственнику имущество для него не только благо, но и соответствующее
бремя. Норма о бремени содержания имущества собственником закреплена в ст.210
ГК РФ (рис.2.1.1.).
![Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови... Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови...](images/208529.jpg)
В настоящее время существует низкая эффективность деятельности
структур по управлению жилищным фондом, однако домовладельцы, т.е. собственники
квартир, не стремятся сформировать в домах, где проживают сами, товарищества
собственников жилья, чтобы посредством своего заинтересованного влияния
улучшить состояние домов и снизить затраты на их эксплуатацию, одновременно с
этим уменьшив и свои расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг.
В связи с тем, что собственник несет бремя содержания имущества,
он отвечает за риски, связанные с ухудшением его пользования (содержания),
случайной гибелью или случайным повреждением, поскольку нет лиц, на которых
может быть возложена ответственность за реализацию (наступление) подобных
рисков, носящих случайный характер (ст.211 ГК РФ).
Риск - это степень или величина ожидаемой опасности.
Неопределенность его реализации (наступления) придает названной обязанности
собственника особую значимость. Однако внедряемая в настоящее время в Москве
система льготного страхования жилищ, имеющая ярко выраженный социальный
характер (собственник квартиры вносит, по существу, весьма скромную плату за
предоставляемую страховую защиту), продвигается с большим трудом.
Наряду с развитием рынка жилья коренные изменения произошли в
структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками
финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании
с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц,
принимающих участие в финансировании строительства жилья. Доля бюджетных
средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%,
сократилась примерно до 26%, в том числе доля средств федерального бюджета - до
15%. Данные по годам об изменении структуры ввода общей площади жилых домов по
источникам финансирования приведены в табл.7 [116, с. 14].
![Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови... Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови...](images/208529.jpg)
Изменение соотношения источников финансирования не только не
уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к дальнейшему ее возрастанию.
В частности, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной
направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных
мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде
всего малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих,
граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших
длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях,
вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных
бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и
утвержденных федеральных целевых программ. Ход и итоги их реализации представлены
в табл.8 [116, с. 14].
![Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови... Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови...](images/208529.jpg)
![Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови... Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в услови...](images/208529.jpg)
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25
|