Складывающаяся в Российской Федерации система регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет законодательную
основу в виде гражданского кодекса РФ -основного источника права по этому
вопросу и специального федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
принятого в развитие положений Кодекса. Принципы, на которых строится механизм
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключаются в следующем:
• государственная регистрация является единственным
доказательством существования зарегистрированного права;
• признание права собственности и иного права на недвижимое
имущество возникает только после осуществления его государственной регистрации;
• зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть
оспорено только в судебном порядке;
• государственная регистрация прав проводится на всей территории
РФ по установленной законом системе записей о правах на каждый объект
недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним;
• датой государственной регистрации прав является день внесения
соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав;
• государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по
местонахождению недвижимого имущества;
• государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения,
содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости
любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной
форме (юридическому лицу необходимо предъявить документы, подтверждающие
регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Приведенное содержание принципов свидетельствует о том, что в
России, в отличие от США, предусматривается создание системы юридического
кадастра, ответственным за содержащиеся в нем правоустанавливающие сведения
будет государство. Поэтому проведение страхования титула вообще и при ипотечных
операциях в частности может быть в определенной мере оправданным только на
период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. В тех субъектах РФ (их число в настоящее время приближается к
двадцати), где указанные регистрационные процедуры с недвижимостью уже
осуществляются в едином органе, являющемся учреждением юстиции, о таком
страховании не может быть и речи. И уж тем более неправомерно затраты на его
проведение возлагать на заемщика ипотечного кредита.
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ
ИПОТЕЧНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ТРАНЗИТИВНОЙ ЭКОНОМИКЕ
3.1. Методические
основы комплексного подхода к организации выдачи ипотечных ссуд
для строительства жилья банками Российской Федерации
Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый
комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами,
так и заемщиками.
Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки,
специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это,
прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в
основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также
коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.
Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский
кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме.
Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны
банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:
- проверки
кредитоспособности и платежеспособности заемщика;
- заключения кредитного
договора;
- заключения договора оо
обеспеченности кредита.
В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в
современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя
из этого, рассмотрим основные ме педологические и организационные принципы
ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.
Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта
кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими
вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости
дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором,
заемщиком и инвесторами ценных бумаг [117, с.54].
Сведение риска кредиювания к минимуму является главной целью
правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного
кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск
процентных ставок; риск досрочной оплаты.
Кредитный риск заключается в
том, что заемщик не производит платежей в погашение
91
ссуды в установленный
срок.
Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами
средств в неудобный момент.
Риск процентных ставок вызван тем, что цена
используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой
им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к
потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском
долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из
других краткосрочных источников.
Риск досрочной оплаты состоит в том, что
заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит
падают. По своему существу риск досрочной оплаты близок риску процентных
ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не
выделяют.
Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди
тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или
частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и
риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.
Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в
стоимости объекта кредитования и в сумме залога.
Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога
характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая
часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и
какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым
при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине
залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая
клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но зато увеличивает
риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли
ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление
ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды
достигают 80% залога [120, с.56].
Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд
является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между заемщиками.
Принцип действия этого механизма заключается в следующем.
Как правило, не все клиенты банка одновременно являются
неплательщиками, зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату
кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного
неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное
лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие
от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может
себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за
их использование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются
объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные и каждый из них
участвует в компенсации возможного риска.
Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма
существенным является правильный выбор инструмента жилищного кредитования,
который учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах
погашения ссуды и реальные возможности кредитора. Наиболее популярным является
«инструмент с регулируемой отсрочкой платежей» (ИРОП), рекомендуемый Институтом
экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на
несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и
это превышение остается постоянным на протяжении кредитного периода. Выплаты по
займу при данной системе не превышают 30% от дохода семьи также на протяжении
всего периода действия ссуды.
Рассмотрим основные этапы
процесса кредитования.
При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья
банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат
ссуды. Исходя из этого в зарубежной практике выделяются два основных этапа в
процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика; оценка залога.
Эти два аспекта соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из
заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога
(обычно дома). При этом преимущественное значение имеет первый вариант.
Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно
изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность
и готовность выплатить долг.
При анализе первого фактора - стабильности - банк
интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и
постоянством места работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое
могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места
жительства усложнит розыск должника.
В процессе определения платежеспособности оцениваются
основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и
предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель
должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого
дома.
Для оценки
платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный -
отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью;
обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов
заемщика: коэффициент отношения займа к стоимости дома.
При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается,
вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет,
связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных агентов,
собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. При необходимости в
процессе изучения кредитоспособности клиента банки используют специальные
анкеты для получения ссудозаемщиками жилищного займа.
При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора:
ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта
при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два
метода - калькуляции и оценки по рыночной стоимости.
При оценке путем калькуляции оценочная стоимость
определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа
(восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по
воспроизводству основных фондов в данное время). Для ее определения исчисляется
стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах
или объема в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая
использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка
определяется путем сравнения с такими же в данном районе.
При оценке по рыночной стоимости дом сравнивается с
аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная
стоимость которых уже известна. Однако здесь нужно учитывать ряд факторов,
корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания,
экологическая обстановка, удаленность от промышленных предприятий, близость
культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют
на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение
комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной
недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счете
сводится к ее моделированию.
Получив кредит, заемщик несет перед кредитором ответственность за
сохранность находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по ее обеспечению.
К их числу относятся своевременное проведение ремонта, полное страхование в
пользу банка от пожара, урагана и других стихийных бедствий, отказ от
существенной перестройки или укрепления дома без особого разрешения банка и
использования владения для какой-либо незаконной деятельности.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25
|