| Ипотечное кредитование физических лиц |
ГЛАВА 3 кредитование
физических лиц СБЕРБАНКОМ РФ
3.1 организация
долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ
Рейтинг банков -
лидеров на рынке долгосрочного кредитования физических лиц
Общая
тенденция - банки «удлиняют» сроки кредитования физических лиц - совершенно
очевидна, и не вызывает сомнений ни у кого из экспертов. По мере роста доходов
населения и повышения уровня экономической грамотности людей привлекательность
экспресс-кредитования (или так называемых товарных кредитов) и для банков, и
для заемщиков падают.
Для первых предоставление займов на короткие сроки и небольшие суммы все больше
чреваты рисками, так как такое кредитование проводится по упрощенной системе
проверки платежеспособности заемщика. Для вторых слишком большим оказывается
разрыв между декларируемой в договоре процентной ставкой и реальной стоимостью
обслуживанием займа. А если ставка названа верно, то она представляется
заемщику непомерно высокой: ведь в ряде случаев речь идет о том, что вещь
покупается с «прибавкой» в 25-30% к ее первоначальной цене.
Поэтому налицо перенос центра тяжести в кредитных портфелях банка с
краткосрочных потребительских кредитов на кредитные программы, рассчитанные на
сроки свыше 3-х лет. В эту категорию попадают нецелевые долгосрочные кредиты,
суммы которых могут достигать 300-500 тыс. рублей, а в некоторых случаях даже и
1 млн. рублей. Часть этого кредитного портфеля составляют автокредиты, которые
также выдаются на длительные сроки. И, конечно, в эту же категорию попадают
ипотечные и жилищные кредиты, сроки по которым сейчас составляют на рынке в
среднем от 10 до 20 лет.
О том, насколько привлекательным становится для банков долгосрочное
кредитование, можно судить по приведенным ниже данным. Многие лидеры
кредитования физических лиц увеличили долю займов, предоставленных на сроки
свыше 3-х лет, на сотни, а в отдельных случаях, даже на тысячи процентов.
Лидерами по темпам роста объемов таких кредитов стали ВТБ-24 и Промсвязьбанк:
правда, в первом случае речь, скорее, может идти не о личных достижениях банка,
а о передачи ему значительной части портфеля кредитования физических лиц
«большим ВТБ». У материнской структуры при этом объемы кредитования физических
лиц на сроки свыше 3-х лет сократились на 65,4% по сравнению с октябрем
прошлого года.
Если же говорить о самих объемах такого кредитования в арифметическом
выражении, то первую строчку в рейтинге продолжает удерживать признанный лидер
кредитования физических лиц - Сбербанк. Как подчеркивают эксперты, клиентов СБ
не отпугивает тот факт, что этот банк предъявляет самые жесткие требования к
потенциальным заемщикам - например, работает только с теми, кто в состоянии
либо предоставить надежных поручителей, либо предъявить официальное
подтверждение своих доходов.
В то же время темпы роста объемов долгосрочного кредитования у Сбербанка не
слишком высокие: за год, прошедший с октября 2005 года по октябрь 2006 года,
они увеличились всего на 49,6%, в то время, как у Росбанка, занявшего в
рейтинге второе место, выросли за тот же период почти на 400%.
Неплохие показатели продемонстрировали и «дочки» иностранных банков, и банки,
вошедшие в состав иностранных финансово-кредитных групп. Так, Импэксбанк,
который с недавнего времени стал составной частью бизнеса группы Райффайзен,
увеличил долю долгосрочных займов в своем портфеле кредитования физических лиц
более, чем на 100%. А темпы роста объемов такого кредитования в Райффазенбанке
- Австрия и Ситибанке составили соответственно 63,6% и 47,9%.
Очень интересным в данном случае представляется ситуация с Альфа - Банком. Если
год назад объемы долгосрочного кредитования в этом банке были весьма скромными,
то за прошедшее время они выросли более, чем в 6 раз. При этом банк значительно
сократил объемы кредитов, предоставленных на срок до одного года, что само по
себе свидетельствует о переносе центра тяжести с экспресс-кредитования на
нецелевое потребительское кредитование, автокредитование и ипотечное
кредитование.
Такой шаг представляется тем более объяснимым, если учесть, что риски
невозвратов по этим трем видам кредитования существенно ниже, чем аналогичные
риски при кредитовании физлиц на короткие сроки и на сравнительно небольшие
суммы.
Источник: данные ЦБ РФ
Рефинансирование через банковские долгосрочные
долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации).
Система закладных листов.
Схема 1.
Для системы
закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов,
кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных
листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы
зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования.
1.
Лицензирование.
На эмиссию
закладных листов необходима специальная лицензия.
2. Принцип
покрытия.
Объем всех
выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть
покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным
кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей
суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
3. Предел
покрытия.
Только 60-70%
стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для
закладных листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом
закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем
выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке
недвижимости.
4. Регистр
покрытия.
Все активы, которые служат в качестве покрытия
закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором
указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная
ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования
объекта залога.
5.
Преимущественное право держателей закладных листов.
При
банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на
возмещение по обязательствам банка.
6.
«Защитный вал».
Активы,
пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и
выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности
банка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно
ограничено законодательством; исключены операции с повышенным риском.
7. Надзор.
В мировой
банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных
кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание
собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных
в соответствии с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков);
политика процентных ставок; внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом
контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для
каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует
орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий
контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр
покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их
покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с
выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных
средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.
Для
обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования
за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в
рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их
доступность для инвесторов.
Система
закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и
функционирования является относительно надежной.
3.2 сравнительная
характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования.
ипотечный кредит
|
Кредит предоставляется
гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок
возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 75 лет на
приобретение, строительство (в т.ч. на участие в долевом строительстве),
реконструкцию под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под
совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта
недвижимости).
|
Варианты
выдачи кредита
|
- Единовременно
(приобретение объекта недвижимости)
- Единовременно или
частями (строительство, реконструкция, ремонт объекта недвижимости)
|
Срок
кредитования
|
До 20 лет
(Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита с увеличением срока
кредитования на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости – до
2-х лет с даты заключения Кредитного договора.)
|
Процентная
ставка
|
До оформления ипотеки:
- до
5-и лет - 13% годовых в рублях; 13,5% годовых в USD и EUR
- до
10-и лет - 14% годовых в рублях; 14,5% годовых в USD и EUR
- до
20-и лет - 15% годовых в рублях; 15,5% годовых в USD и EUR
После оформления
ипотеки:
- до
5-и лет - 12% годовых в рублях; 12,5% годовых в USD и EUR
- до
10-и лет - 12,5% годовых в рублях; 13% годовых в USD и EUR
- до
20-и лет - 13% годовых в рублях; 13,5% годовых в USD и EUR
Указанные процентные ставки действуют с
14.08.06г., процентные ставки по кредитам, предоставленным ранее, не
изменяются
|
Тариф
за обслуживание ссудного счета
|
по кредитам, предоставляемым в долларах
США 4% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб.
по кредитам, предоставляемым в рублях и ЕВРО 1,5% от суммы кредита по
договору, min 1 500 руб., max 20 000 руб.
|
Досрочное
погашение:
|
В любое время без
штрафных санкций
|
Объект
недвижимости
|
земельный участок, квартира, жилой дом,
часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких
изолированных комнат, дача, гараж, расположенные на территории РФ
|
Предоставление
кредита
|
- по месту
регистрации Заемщика, одного из Созаемщиков (супруга(и));
- по месту нахождения
предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из
Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии
предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств
Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному
договору;
- по месту нахождения
или по месту строительства Объекта недвижимости
|
Максимальная
сумма кредита
|
Зависит
от платежеспособности Заемщика (Созаемщиков), но не более 90% стоимости
объекта недвижимости.
|
Обеспечение
возврата кредита
|
- залог
приобретаемого объекта недвижимости;
- залог имеющегося
объекта недвижимости;
- поручительства
граждан РФ, имеющих постоянный источник дохода;
- поручительства
юридических лиц;
- залог транспортных
средств и иного имущества;
- залог мерных
слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого
имущества в Банке;
- залог ценных бумаг,
эмитированных Сбербанком России
|
Варианты
выдачи кредита:
|
-
Единовременно (приобретение объекта недвижимости)
- Единовременно или частями (строительство, реконструкция, ремонт объекта
недвижимости)
|
Дополнительные
услуги
|
Организация
ипотечной сделки (в случае Государственной регистрации без нотариального
удостоверения) – 2 000 руб.
|
Погашение
кредита
|
Дифференцированные платежи (проценты
начисляются на остаток долга)
Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за
платежным
|
Список
предоставляемых заемщиком документов
|
1.
Заявление- анкета;
2.
Паспорт Заемщика, Поручителей.
3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика
(Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка)
В расчет платежеспособности Заемщика (Созаемщиков) дополнительно к его доходу
по основному месту работы при условии подтверждения указанных доходов и
произведенных удержаний соответствующей справкой могут быть приняты следующие
виды доходов:
- доходы, получаемые
по другим местам работы, если трудовой договор заключен на срок свыше 1
года;
- доходы, получаемые
от занятия частной практикой, либо от иных источников, разрешенных
законодательством;
- доходы супруги(а)
Заемщика;
- пенсия, досрочно
назначенная по старости или за выслугу лет и получаемую Заемщиком/Созаемщиком,
не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55
лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им
пенсионного возраста.
|
|
4. Документы на
Приобретение Объекта недвижимости
Приобретение Объекта недвижимости
- документы,
подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора
купли-продажи; предварительный договор купли–продажи; договор купли –
продажи и т.п.);
- свидетельство о
регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости;
- документ,
являющийся основанием возникновения права собственности Продавца
(договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации);
- договор субсидии и
др.
|
|
Строительство Объекта недвижимости по
договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п.
- документы,
идентифицирующие Объект недвижимости, подтверждающие его стоимость и
предусматривающие порядок вступления Заемщика (Созаемщиков) в права
собственности на Объект недвижимости (договор инвестирования
строительства, договор уступки права требования и т.п.). Если разрешение
на строительство Объекта недвижимости получено Застройщиком после
01.04.2005г., договор инвестирования строительства, договор уступки
права требования должны быть зарегистрированы в органах, осуществляющих
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- документы,
подтверждающие права Застройщика на строительство Объектов недвижимости
(разрешение на строительство, проектную декларацию, документы о
государственной регистрации права собственности или права аренды
Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства и
т.п.) - копии, заверенные Застройщиком;
- документы,
подтверждающие право Инвестора на реализацию Объекта недвижимости –
копии, заверенные Инвестором.
|
|
Индивидуальное строительство Объекта
недвижимости
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
|
|