Ипотека

Содержание

Введение………………………………………………………………….3

Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки…………………4

1.1.  Понятие, происхождение и развитие института залога………….4

1.2. Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов……………………………………………………………………6

1.2.1. Особенности ипотеки земельных участков……………..10

1.2.2. Особенности ипотеки предприятий……………………..11

1.2.3.Особенности ипотеки жилых домов и квартир…………13

1.3.  Государственная регистрация ипотеки………………………….14

Глава 2: Ипотечные банки……………………………………………..17

2.1.  Основная деятельность ипотечных банков...……………………17

2.2.  Ипотечные облигации…………………………………………….20

2.3.  Пассивные и активные операции банков………………………..23

Глава 3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования…………………………………………………………………..25

3.1.  Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире……25

3.1.1. Система стройсбережений…………………………………25

3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы……………………………………………………………………..27

3.1.3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом. Система закладных листов……………………………………………………………………..28

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию……………………………..30

3.2.  Развитие ипотеки в России……………………………………….32

Выводы и предложения………………………………………………..34

Приложения…………………………………………………………….36

Список литературы…………………………………………………….38

Введение

В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости созда­ния в России системы ипотечного креди­тования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обес­печили возможность эффективного ипо­течного кредитования. Во-первых, необхо­дима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и дру­гих ипотечных кредитных учреждений, не­посредственно осуществляющих ипотеч­ные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в зна­чительной степени зависит от уровня раз­вития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимо­го имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Важным принципом формирования систе­мы ипотечного кредитования является прин­цип адекватного правового обеспечения. Де­ятельность всех элементов системы нужда­ется в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законо­дательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязан­ность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо  уделять повышенное внимание изучению со­ответствующего зарубежного опыта, что, не­сомненно, позволит ускорить данный про­цесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Глава1: Теоретические и правовые основы ипотеки

1.1 Понятие, происхождение и развитие института залога

После революции 1917г старая правовая система претерпела изменения. В 1922г был принят Гражданский Кодекс РСФСР. В Кодексе залог рассматривался как вещное право и  регулировался нормами раздела «Вещное имущество»

В связи с национализацией земли Кодекс упразднял деление имущества на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота и не изъятого из него.

Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений полезных ископаемых.

 Дальнейшее падение роли залога как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930г.

В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой  способ обеспечения обязательств потерял смысл.

В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг.  Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога,—залог  прав (требований)

  1.2 Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — пред­ставляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге не­движимости)».

Основные положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключе­ние договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бу­магой;

все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижи­мость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регули­роваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно свя­занного с землей, вместе с соответствующим земель­ным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще­ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижи­мости.

Имущество, на которое установлена ипотека, оста­ется во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различ­ные варианты взаимоотношений между залогодер­жателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользо­ваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусмат­ривать значительную свободу действий залогодате­ля: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательст­ву, сдача его в аренду; обременение его новыми дол­гами и т.д.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имуще­ство, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводит­ся: по земельным участкам — в территориальных ор­ганах Комитета РФ по земельным ресурсам и земле­устройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществля­ющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем ре­гистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка вместе с находя­щимися на нем зданиями и сооружениями государст­венная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регист­рации ипотеки, органу, проводящему регистрацию со­ответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказа­тельства уплаты государственной пошлины за реги­страцию.

Регистрационная запись включает сведения о зало­годателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное в название до­кумента;             

2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель — юриди­ческое лицо, его местонахождение; 

4) название кредитного договора или иного обяза­тельства, исполнение которого обеспечивается по дан­ной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основа­ние возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязате­льству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства, обес­печенной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

7) указание срока или сроков уплаты суммы, обес­печенной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для идентификации опи­сание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества, на которое устано­влена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принад­лежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является при­надлежащее залогодателю право — точное наименова­ние этого права;

11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные; сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено или не обреме­нено оно иным образом на момент регистрации ипо­теки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназван­ных данных, не подлежит нотариальному удостовере­нию, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

1.2.1. Осо­бенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков из состава сельскохо­зяйственного назначения допускается лишь для обес­печения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства. Городские зем­ли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооруже­ний, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

При общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражда­нину земельный участок, выделенный в натуре из зе­мель, находящихся в общей собственности.

Не допускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть испо­льзована в качестве самостоятельного участка с со­блюдением назначения земель соответствующей ка­тегории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на осу­ществление ипотечных операций, выданную Централь­ным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной.

Если в закладной на земельный участок не предус­мотрено, что находящиеся или возводимые на этом участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот участок залогодатель сохраняет право на принад­лежащее ему находящееся на этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право ограничен­ного пользования) в отношении определенной части участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот уча­сток и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и обязанности, которые в от­ношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других «прегрешений» собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта проце­дура называется «обращение взыскания».

Страницы: 1, 2, 3