Закладные листы выпускаются различного достоинства. На­ряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обо­значены сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купо­на. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекоменду­ется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответст­вующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобаль­ного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на за­кладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по бир­жевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои цен­ные бумаги из биржевой торговли.

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг—долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На  российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг—ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества

В силу своей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным (приложение1,табл.1), занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этот сектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние года его доля удвоилась (в1975г  доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%)

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а так же системы регулирования.

Среди участников рынка ипотечных облигаций выделяют институты, выполняющие функции:

- организаторов ипотечного кредитования

- инвесторов

- посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита

- посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов

Секьюритизация ипотеки—процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги.

В настоящее время в США секьюритизированно более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов.

2.3. Пассивные и активные операции банков

Специфическая деятельность ипотечных банков обусловлива­ет формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберега­тельных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (приложение1, табл. 2).

Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также соб­ственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяют­ся различным клиентам на жилищное и промышленное строи­тельство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).

Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Ипотечный кре­дит выдается наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных орга­нов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.

В процессе реализации закладных ипотечные банки привле­кают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.

Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.

Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.

Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пас­сивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие кредиты".

Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипо­течные банки не обладают правом выпускать закладные на сум­му, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.

Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и предоставление ипотеч­ного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить ли­зинговые и факторинговые операции для увеличения своих дохо­дов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверси­фикации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры.

Глава3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире

Одной из важнейших проблем при органи­зации системы ипотечного кредитования яв­ляется мобилизация необходимых для этого ресурсов.

В мировой банковской практике выработа­но несколько эффективных механизмов фор­мирования ресурсов ипотечного кредитова­ния (приложение2 табл.1).

Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-первых, со спецификой построения финансово-кредит­ных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных опера­ций, а также условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

3.1.1. Система стройсбережений.

Схема 1.

 Функциониро­вание системы стройсбережений предполага­ет осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализиро­ванных кредитных институтах, а также пос­ледующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений являет­ся замкнутой. Источниками ресурсов ипотеч­ного кредитования являются вклады и плате­жи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

На этапе сбережения вкладчик заключа­ет договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить ус­тановленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно суще­ственно ниже рыночного). Процесс сбереже­ния занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в до­говоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через нако­пительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показа­тель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очеред­ность при распределении стройсберссуд.

На третьем этапе в дополнение к накоп­ленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предостав­ляется ипотечный кредит. Процентные став­ки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы.

Схема 2.

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через  срочные вклады (Великобритания — строите общества, США — ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, использующими данный метод привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккуму­лированных через срочные займы, как прави­ло в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кре­дитных институтов.

Наиболее перспективное решение пробле­мы ограниченности ресурсов ипотечного кре­дитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

3.1.3. Рефинансирование через банковские дол­госрочные долговые обязательства, обеспе­ченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.

Схема 3.

Для системы закладных листов характер­но соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и зак­ладных листов в одном лице (ипотечном бан­ке). Обеспечение эффективности данной сис­темы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функци­онирования.

1. Лицензирование.

На эмиссию закладных листов необходи­ма специальная лицензия.

2. Принцип покрытия.

Объем всех выпущенных ипотечным кре­дитным институтом закладных листов дол­жен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипо­течным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать об­щей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имуще­ства.

3. Предел покрытия.

Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипо­течного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимо­сти.

4. Регистр покрытия.

 Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, про­центная ставка, взносы в погашение основно­го долга, стоимость залога, способ использо­вания объекта залога.

5. Преимущественное право держателей закладных листов.

При банкротстве банка держатель залого­вого листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.

6. «Защитный вал».

Активы, пассивы и деятельность, связан­ные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности бан­ка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограниче­но законодательством; исключены операции с повышенным риском.

7. Надзор.

В мировой банковской практике осуще­ствляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контроли­руются: баланс; рентабельность банка; нара­щивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установ­ленных в соответствии с банковским законо­дательством (для ограничения уровня рис­ков); политика процентных ставок; внутрен­ний и внешний аудит. Специфическим объек­том контроля является соблюдение принци­па покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения за­логового покрытия. Фидуциарий контролиру­ет достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собствен­ных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.

Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитова­ния за счет закладных листов необходимо на­личие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвид­ность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюде­нии важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

3.1.4. Рефинансирование путем эмиссии ипотеч­ных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных).

Схема 4.

Данный метод был впервые применен в США, где и является в настоящее время до­минирующим. Процесс рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бу­маг, обеспеченных пулом закладных, в США получил название секъюритизациии. Механизм секьюритизации предполагает, как правило, раз­граничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг. Первичный креди­тор продает принадлежащие ему обяза­тельства по ипотечным ссудам специализи­рованной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кре­дитования путем выпуска ипотечных финан­совых инструментов, имеющих коллектив­ную гарантию.

Данной организацией проводится так на­зываемое укрепление кредита— дополни­тельное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кре­дита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). Со­зданный пул ипотечных кредитов подверга­ется котировке. На его ос­нове осуществляется структурирование но­вых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Для повышения надежности данных цен­ных бумаг институтами, управляющими по­токами платежей в счет погашения ипотеч­ных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс секьюритизации страховых компаний, кото­рые в случае невыполнения заемщиками обя­зательств по кредитам осуществляют необхо­димые выплаты инвесторам. В большинстве стран в организации процесса секьюритизации ак­тивное участие принимает государство.

В последнее время в России предпринима­ются попытки развития ипотечных программ. Основной проблемой, вызывающей труд­ности при осуществлении ипотечных про­грамм, в настоящее время является отсут­ствие реальных возможностей формирования собственных средств агентств за счет государ­ственных ресурсов (в условиях бюджетного дефицита), а также сложность получения за­рубежных кредитов.

Августовский кризис привел к существенно­му ухудшению социально-экономической ситу­ации в России, что, несомненно, затормозит прак­тическую реализацию программ развития ипо­течного кредитования в России. Но, как показы­вает изучение и анализ опыта развитых стран, в частности США и Германии, возможности фор­мирования системы ипотечного кредитования существуют и в кризисных условиях.

3.2. Развитие ипотеки в России

Правительство Российской Федерации в своем постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей стране, в соответствии с которой открываются не использованные ранее возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе жилищного финансирования.

В первую очередь обращает на себя внимание то обстоятельство, что не указываются сроки, когда ипотечное кредитование смо­жет быть задействовано на всей территории РФ. Не оговорен также и такой существенный момент законода­тельного характера, как принятие соответствующего закона об ипотечных банках. Дело в том, что в банковс­ком законодательстве прямо не предусмотрено суще­ствование ипотечных банков, без чего, разумеется, трудно формировать систему ипотечного кредитования.

Но, пожалуй, самый важный момент состоит в том, что ипотечные кредиты доступны очень немногим граж­данам РФ из-за чрезвычайной дороговизны жилья.

Взятый курс в России на проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства, конечным результатом ко­торой должна стать 100-процентная оплата жилищно-коммунальных услуг самим населением, ставит под вопрос выполнение Концепции на практике, поскольку данное обстоятельство весьма суще­ственно и негативно повлияет на саму доступность ипотеч­ного кредитования.

За годы реформ российские граждане после всех известных финансовых пирамид, а также после банкротства прежде считавшихся системообразующими кредитных учреждений потеряли доверие не только к частным, но и к государственным банкам. Более того, темпы инфляции не снижаются, и обес­ценение российского рубля за годы реформ произошло почти в 120 раз и, в ближайшем будущем обесценение национальной валюты в России будет про­должаться. Центральный банк страны до сих пор не устанавливает верхние пределы такого обесценения. Указанные выше обстоятельства, помноженные на об­щую экономическую нестабильность и высокий уровень безработицы, в совокупности негативно оказывают вли­яние на развитие ипотеки в стране.

Изначально в Российской Феде­рации недостаточно была продумана сама модель ипо­течного кредитования — либо американская, либо не­мецкая, которые в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

В первом случае схема ипотечного кредитования предполагала выдачу кредитов сроком на 10 лет из расчета 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости самой квартиры. Максимальный размер кре­дита допускался в объеме 120 тыс. долл. США. Однако после валютно-финансового кризиса 17 августа 1998 г. и фактически исчезновения значительного слоя так на­зываемого среднего класса стало очевидно, что Россия просто не в состоянии пойти по американскому пути, лишь используя его отдельные элементы.

Вторая модель — немецкая схема — предполагала предоставление ипотеки через механизм строительных ссудосберегательных касс.  Существенный недостаток данной системы состоял в том, что здесь, как и в американской модели, все расчеты по ипотечному кредитованию необходимо было произвести в иностран­ной валюте, т.е. опять-таки в долларах США, а не в национальной валюте — в российских рублях. В этой связи для широкого продвижения ипотечного кредитования по всей территории страны требуются рублевые кредитные инструменты, которых, к сожалению, в Российской Федерации пока не создано.

Выводы и предложения

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки  не работают, да и доверия у населения эти программы  вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестици­онной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубоко­го социально-экономического кризиса в це­лом.  С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресур­сах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограниче­ние преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для приня­тия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Воз­никающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.

В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить од­ним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирова­ния жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расши­ряться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

Страницы: 1, 2, 3