• Главная
• Биология и химия
• Иностранные языки и языкознание
• История и исторические личности
• Коммуникации связь цифровые приборы и радиоэлектроника
• Краеведение и этнография
• Кулинария и продукты питания
• Маркетинг реклама и торговля
• Мировая экономика МЭО
• Не Российское законодательство
• Немецкий
• Неопределено
• Нотариат
• Общениеэтика семья брак
• Основы права
• Охрана окружающей среды экология
• Философия
• Финансовое право
• Финансовый менеджмент финансовая математика
• Финансы деньги кредит
• Французский
• Хозяйственное право
• Цифровые устройства
• Этика эстетика
• Блог
• Карта сайта

Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Московский Государственный Университет Экономики, статистики и информатики. Курсовая работа по дисциплине: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» на тему: «Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости» Выполнил: Баранов В.В   Проверил: Осоргин А.Н Москва,2006г.

Содержание

Введение..........................................................................................................................3

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

      1.1 Основные понятия оценки объектов недвижимости......................................4

      1.2 Классификация объектов недвижимости.........................................................5

     Глава 2. Практика оценки жилищной недвижимости в г. Москве 

         2.1 Общие сведения...................................................................................................6

         2.2 Сведения об оценщике........................................................................................6

         2.3 Допущения и ограничивающие условия...........................................................7

         2.4 Термины и определения......................................................................................8

         2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки........................8

         2.6  Характеристика местоположения объекта оценки..........................................9

         2.7 Общая характеристика здания...........................................................................10

         2.8 Характеристика объекта оценки........................................................................11

         2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы.......................................11

         2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО.....................12

         2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

                  оцениваемого объекта.......................................................................................13

         2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.....................................................14

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке..........16

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью   

        сравнительного подхода...................................................................................17

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного

        подхода...............................................................................................................22

      Заключение.....................................................................................................................28

      Список использованной литературы............................................................................29

Введение.

Цель: Произвести оценку недвижимости методом  лучшего и наиболее эффективного использования и с помощью доходного  подхода

 Задачи:

1.     Оценить стоимость земли методом лучшего и наиболее эффективного использования.

2.     Определение стоимости объекта оценки с помощью   сравнительного подхода

3.     Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка- это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

1.1 Основные понятия оценки объектов недвижимости

       Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

       Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

       Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

       Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

       Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

       Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

       Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

       Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

       Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

       Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

       Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

       Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

       Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

       База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

       Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

       Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

       Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

       Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

       Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

       Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

       Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

·                    квартиры и комнаты

·                    помещения и здания под офисы и магазины

·                    пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

·                    свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)

·                    складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1.     Происхождение

1.1.                 Естественные (природные) объекты.

1.2.                 Искусственные объекты(постройки).

2.     Назначение

1.1.1.          Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

1.1.2.          Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1.2.           ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1.1.1.1      Земельные массивы.

1.1.1.2      Отдельные земельные участки.

1.2.1.1      Комплексы зданий и сооружений.

1.2.1.2      Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3      Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

1.2.1.4      Секция (подъезд).

1.2.1.5      Этаж в секции.

1.2.1.6      Квартира.

1.2.1.7      Комната.

1.2.1.8      Летняя дача.

1.2.2.1      Комплекс административных зданий.

1.2.2.2      Здание.

1.2.2.3      Помещение или части зданий (секции, этажи).

  4. Готовность к использованию

  1). Готовые объекты.

  2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

  3). Требующие завершения строительства.

Глава 2. Практика оценки жилищной недвижимости в г. Москве 

                                            2.1 Общие сведения

Объект оценки

Жилое помещение (квартира)

Адрес

г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. 970

Заказчик отчёта

Осоргин А.Н.

Собственник объекта

Осоргин А.Н.

Оцениваемые права

Полное право собственности

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Используемые стандарты оценки

Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.