2.
Метод
разбивки по компонентам;
3.
Метод
сравнительной единицы.
Метод
количественного анализа.
Данный метод
требует детального подсчета всех издержек на возведение и установку составных
частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство,
топосъемка, отвод земли, накладные расходы, прибыль застройщика и т.д.), а
также прямые расходы. Завершающим этапом в рамках данного метода будет являться
процесс составления подробной сметы.
Метод разбивки по
компонентам.
Этот метод
использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их
установку. Отличие данного метода от предыдущего заключается в меньших
трудозатратах за счет уменьшения точности расчета в результате составления не
подробной сметы, а более укрупненного сметного расчета.
Метод
сравнительной единицы.
Применяется по
отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие
отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены
удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и
рекомендательного характера.
В данной работе
будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта
недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках
Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС). С использованием
УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:
ПСЗ = Вед
Vстр Кп Кн Км Кв Кпз Кндс,
(4)
Где:
Вед –
восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);
Vстр – строительный объем объекта;
Кп –
коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам
объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;
Кн –
коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным
типичным объектом;
Км –
коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
Кв –
коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных
работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно
УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.
Кпз –
коэффициент прибыли застройщика;
Кндс –
величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.
Определение износа
объекта недвижимости.
Термин «износ» в
оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).
В бухгалтерском
учете износ – это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с
приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить
стоимость самого актива.
В оценке же
недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости
по любой причине».
В теории и
практике оценки различают три метода определения степени износа:
1.
Метод
разбиения на виды износа;
2.
Метод
срока жизни;
3.
Рыночный
метод.
В данной работе
будет использован метод разбиения на виды износа.
Метод разбиения
на виды износа.
Определение
износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:
- физический износ;
- функциональный
износ;
- внешний износ.
По возможности
устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и
неустранимый износы:
- неустранимый –
затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;
- устранимый –
затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.
Физический износ.
Может быть определен путем непосредственного обследования здания. Значения
величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев
для этой работы могут быть привлечены специалисты.
Функциональный
износ. Это несоответствие оцениваемого объекта современным стандартам. Причиной
может быть как недостаток, так и избыток каких-либо элементов.
Внешний износ.
Вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами
являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и
экологическая обстановка и др. Данный вид износа присущ недвижимости только в
силу ее месторасположения. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на
местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения объектов
недвижимости.
В данной работе
стоимость земельного участка не учитывается при нахождении стоимости объекта
недвижимости исходя из затратного подхода.
Произведем расчет
стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:
1.
Вед
– определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и
общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и
смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект
УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание
типичного объекта:
«Здания без
подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные.
Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное
перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные.
Кровля рулонная. Отделка - повышенного качества. Здания оборудованы центральным
отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и
холодильными устройствами. Группа капитальности I.»
Так как наш
объект находится в 1-ом территориальном поясе, его строительный объем не
превышает 500 куб .м., то:
Вед =
46,5 руб.
Для расчета
физического износа выпишем из таблицы 91А «Удельные веса конструктивных
элементов в процентах»:
Таблица 2.1
Выдержки
из Таблицы 91А «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»
Фундаменты
|
6
|
Стены и
перегородки
|
22
|
Перекрытия
|
14
|
Крыши
|
5
|
Полы
|
3
|
Проемы
|
9
|
Отделочные
работы
|
4
|
Внутренние
санитарно-технические и электрические устройства
|
28
|
Прочие работы
|
9
|
2.
Vстр – определим, умножив 127
кв.м. на 2,5м, получим 318 куб.м.
3.
Кп
и Кн равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым
объектом и типичным не наблюдается.
4.
Км
– данный коэффициент составляет 1.
5.
Кв
= К69-84К84-2004. К69-84 = 1,18.
К84-2004
= 38,4641,01151,0111,011,009 (на
апрель2004) = 40,1. Согласно таблицам 2.2. и 2.6. информационно-аналитического
бюллетеня Ко-Инвест №46.
6.
Кпз
= 1,2. Кндс = 1,18.
С учетом
вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:
ПСЗ =
46,5*318*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 990 760.
Таблица 2.2
Вычисление износ
объекта недвижимости
Конструктивный элемент
|
Уд. вес., %
|
Износ, %
|
Средн.-взвеш.,%
|
Фундаменты
|
6
|
25
|
1,50
|
Стены и перегородки
|
22
|
25
|
5,50
|
Перекрытия
|
14
|
15
|
2,10
|
Крыши
|
5
|
25
|
1,25
|
Полы
|
3
|
10
|
0,30
|
Проемы
|
9
|
20
|
1,80
|
Отделочные работы
|
4
|
15
|
0,60
|
Внутренние санитарно-технические и
электрические устройства
|
28
|
25
|
7,00
|
Прочие работы
|
9
|
15
|
1,35
|
Всего
|
|
|
21,4
|
Функциональный и
внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости
объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:
ПСЗ*(1-Ф) =
990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб.
Подход
сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем сравнения
недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после
осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Стоимость объекта
недвижимости по данному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного
объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:
Сон =
Рк D, (5)
Где
Рк –
продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных объектов
аналогов);
D – сумма поправочных корректировок.
Алгоритм
сравнительного подхода оценки недвижимости:
1.
Выявляются
недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники
информации:
1) собственное досье
оценщика;
2)
internet, электронная база данных;
3)
досье
брокеров по недвижимости;
4)
страховые
компании и т.д.
2.
Проверка
информации о сделках
Корректировка
стоимости сопоставимых объектов. Трудно найти два абсолютно похожих объекта,
поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.
В результате
исследования информации представленной в Интернете на таких сайтах как www.subarenda.ru, www.izrukvruki.ru и т.д. были выявлены
следующие объекты, по своим свойствам аналогичные оцениваемому, приложение 1.
Таблица 2.3
Характеристика
оцениваемого объекта
Местоположение
|
коммун. устройства
|
благоустр. внешнее
|
состояние здания
|
площадь
|
внутренняя. отделка
|
инж. оборудование
|
этаж
|
ВАО, ул. Большая Косинская,
д. 13
|
телефон
|
парковка, охрана отсутствуют
|
хорошее
|
127
|
евроремонт.
|
все основные виды
|
1
|
Введем корректировки для объектов
относительно оцениваемого (К1, К2,…, К8) в процентах,
приложение 2.
Таблица 2.4
Валовые корректировки для каждого
объекта составляют
|
объект№1
|
объект№2
|
объект№3
|
объект№4
|
объект№5
|
Валовые корректировки
|
30
|
30
|
15
|
35
|
35
|
На основании
валовых корректировок вычислим вес для цены каждого объекта по формуле:
,
Где:
Vi, - соответственно, i-ая валовая корректировка и сумма валовых корректировок;
n – количество объектов аналогов.
Таблица 2.5
Вес для цены
каждого объекта
|
объект№1
|
объект№2
|
объект№3
|
объект№4
|
объект№5
|
Веса
|
0,20
|
0,20
|
0,22
|
0,19
|
0,19
|
Таблица 2.6
Итоговые
результаты
|
Цена за объект
|
Цена
за 1 кв.м.
|
Чистая
корр.
|
Итого
за 1 кв.м.
|
Вес
|
Ст-ть
1 кв.м. объекта оценки
|
объект №1
|
900 000
|
780
|
+20
|
936
|
0,20
|
975
|
объект №2
|
60 000
|
430
|
+30
|
559
|
0,20
|
объект №3
|
732 000
|
1200
|
+5
|
1 260
|
0,22
|
объект №4
|
394 200
|
900
|
+10
|
990
|
0,19
|
объект №5
|
283 500
|
1050
|
+5
|
1 103
|
0,19
|
Переведем
окончательную стоимость объекта оценки, полученную сравнительным подходом, в
рублевый эквивалент (курс доллара = 28,5 руб.):
975*127*28,5 =
3 529 000 руб.
Недвижимость
обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему
люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно
выделить три основных:
- метод валовой
ренты;
- метод прямой
капитализации;
- метод
капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
В данной работе
будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией
дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения
недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются
понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R.
Понятие ЧОД
используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка
(риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия,
поэтому важно иметь о нем четкие представления.
ЧОД (NOI) – это рассчитанная устойчивая
величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого
имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.
Последовательность
расчета ЧОД (NOI) следующая:
1.
Определяется
потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после
даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.
2.
Определяем
эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых
убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе
арендной платы.
3.
Из
прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы
(операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также
резервы.
К постоянным
расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта
недвижимости. К ним можно отнести:
- налоги на
имущество;
- арендная плата
за использование земельного участка;
- страховые
взносы и т.д.
К переменным
(эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание
недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока
доходов.
Ниже приведен
неполный перечень операционных расходов:
- коммунальные
услуги;
- зарплата
персонала;
- содержание
помещения в надлежащем состоянии и т.д.
Наиболее сложным
вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации
R. Простейшим и наилучшим способом
является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:
R = (6)
Где:
- процентная
ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;
- премия за риск
вложения в доходную недвижимость;
- премия за
низкую ликвидность объекта;
- премия за
некачественный менеджмент.
- норма возврата
капитала, рассчитанная по методу Ринга.
Расчет стоимости
объекта недвижимости по доходному подходу.
ПВД = 403*127 =
51 180;
Принимаем
коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то
есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и
постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД – 20% =
40 945;
Согласно
информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030
году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга
равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как
физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка
125 лет (I-ая группа капитальности), то
норма возврата капитала составит:
=
R = 7% + 3% + 5%
+ 2% + 1% = 18%.
Таким образом,
определим окончательно стоимость по доходному подходу:
6 483 000
руб.
1.3
Выбор
окончательной цены объекта
В следствии того,
что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной
стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта
недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают
объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в
размере 45%.
Итоговая
стоимость объекта недвижимости составляет:
778
740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+
+2 917 350 = 4 583 270 руб.
Заключение
В настоящее время
проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит
достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования
необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное
функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.
Оценка рыночной
стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и
в этой связи является новым научным направлением со своей методологией,
терминологией, принципами исследования.
Практика по
оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных
методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт
неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в
силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле,
играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Анализ западных
методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную
слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации.
Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости
является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки,
предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках,
практически не затрагивает проблем учёта национальных особенностей рынка
недвижимости России и его государственного регулирования, без которого
эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики
России невозможно.
Базируясь на
мировом опыте, развития оценки, в современных условиях России необходимо
создавать и развивать национальную систему оценки [2].
Список
использованной литературы
1.
Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ
и комментарии к нему.
2.
Федеральный
закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
3.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
(с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)
4.
Постановление
Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
5.
Иванова
Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус»,
2007г. -344с.
6.
Асаул
А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2007г. – 624с.
7.
Тепман
Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2007г. – 464с.
8.
Зимин
А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2007г. –
240с.
9.
Федотова
М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2002г. –
352 с.
10.
Соловьев
М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2002г. –
224 с.
11.
Ресин
В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2000г. – 327с.
12.
Грибовский
С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2001 г. – 334 с.
13.
Горемыкин
В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2002 г. – 801 с.
14.
Грязнова
А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и
статистика», 2004. – 496с.
15.
Рахман И.А.
Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во
«Экономика», 2000.
16.
Озеров Е.
С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2003 – 422 с.
17.
Д. В.
Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т;
Владимир, 2007. – 136 с.
18.
Татарова
А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие.
Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.
19.
Гриненко
С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.
20.
Симионова
Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, Учебное
пособие, М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: изд. Центр «МарТ», 2006 - 448с
21.
Страхов
Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости.
Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и
консалтинга», 2004г. – 238 с.
22.
Логинов
М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России// ЭКО.- 2002’9.
23.
Иванова
А.В. Совершенствование методов управления недвижимостью //: Экономические
науки. Москва, 2006. № 9.
Страницы: 1, 2, 3, 4
|