· страхование и перестрахование кредита;
· получение гарантий местной администрации.
Более точный перечень мероприятий может быть установлен после определения круга потенциальных инвесторов и уточнения конкретных требований каждого из них к инвестиционному проекту.
Организационные этапы
Бизнес-проект будет реализован в три этапа.
1. Развертывание инвестиционной программы:
· привлечение финансовых средств;
· формирование привлекательной инвестиционной среды; определение круга потенциальных инвесторов;
· проведение внешних проверок, страхование и получение финансовых гарантий с учетом требований конкретных инвесторов;
· привлечение финансовых средств (кредитов, инвестиций).
2.Расширение строительных мощностей; развернутое коттеджное строительство; возврат кредитов:
· монтаж бетонного завода;
· закупка необходимого оборудования;
· доукомплектование имеющихся строительных мощностей;
· рекламная кампания;
· строительство объектов;
· активная работа с недвижимостью (земля, строения), возврат кредитов.
3.Начало многоэтажного строительства в Москве:
· поиск новых финансовых средств;
· становление партнерских отношений в среде крупных строительных организаций Москвы;
· начало многоэтажного строительства в Москве.
Деловая сеть компании предполагает установление тесных связей с академическими институтами, НИИ, проектными организациями. Возможны различные варианты схем управления реализацией проекта: системы холдинга, траста или прямое управление.
9. Анализ и оценка рисков
В ходе анализа и оценки рисков определяются основные группы дестабилизирующих факторов (рисков), способных повлиять на ход peaлизации проекта.
Внешние риски:
· социально-политическая нестабильность в России;
· несовершенство, противоречивость, нестабильность законодательной базы, в том числе налоговой политики;
· экономическая нестабильность в стране;
· агрессивность внешней среды;
· несовершенство системы денежного обращения, наличие взаимных неплатежей;
· сложности в прогнозировании различных тенденций и факторов, проведении финансовых и экономических расчетов по проекту.
По мнению экспертов компании, первые два фактора являются наиболее неблагоприятными.
Социальные и организационные риски:
· некомпетентность, недобросовестность, нерадивость партнеров, работников;
· ошибки в оценке ситуации, выборе стратегии и тактики управления;
· наличие местной деструктивной оппозиции;
· наличие теневых мафиозных структур;
· нарушение договорных обязательств, срывы со стороны подрядных организаций;
· бюрократия на местном уровне;
· недостаток квалифицированных кадров;
· возможность конфликтов между компанией и потребителем.
По мнению экспертов компании, первые два фактора являются наиболее неблагоприятными.
Экономические, коммерческие риски:
· отсутствие стартового инвестиционного капитала;
· недостаточная степень проработки рыночной ситуации;
· ненадежность инвесторов;
· отсутствие опыта;
· недооценка существующих конкурентов;
· рекламный риск.
По мнению экспертов компании, первый фактор является наиболее неблагоприятным.
Технические риски:
· непроработанность многих технических вопросов на начальной стадии;
· разбросанность строительных объектов;
· низкое качество проектной документации;
· возможное отставание инженерной инфраструктуры от темпов строительства объектов.
По мнению экспертов компании, первые два фактора являются наиболее неблагоприятными.
10. Финансовый план
Территориально проект реализуется в Подольском районе Москов-ской области. Принимая во внимание тот факт, что уровень цен в России сравнялся или приблизился к мировому, расчеты проведены в твердой валюте (долларах США). Одновременно выполнен перерасчет в рубли по курсу Банка России.
Финансовый план опирается на комплексные расчеты, сделанные в компании при определении годовых производственных планов.
В качестве исходных позиций при определении стоимости жилых домов рассматривается удельная стоимость строительства 1 м2 по видам застройки, включая стоимость инфраструктуры.
Относительная себестоимость жилого объекта определяется пропорционально жилой площади. Продажная цена жилья определяется с рентабельностью 25%.
В бизнес-проекте рассматривается следующий вариант расчета с клиентом: 30% предоплаты и последующая оплата 70% выполненного объема работ после завершения каждого этапа строительства.
Прибыль компании определяется по предполагаемой выручке за вычетом затрат на строительство, расходов на функционирование уплаты налогов и погашения кредитов.
Затраты на функционирование включены в себестоимость. Оплата процентов по кредиту относится на себестоимость.
Из основных применяемых в Российской Федерации налогов рассматриваются следующие:
· налог на прибыль по ставке 13%. Возможные льготы по налогообложению не рассматривались из-за их небольшой величины;
· налог на добавленную стоимость оплачивается конечным покупателем и включен в структуру стоимости 1 м2 жилой площади;
· другие налоги не рассматривались, так как они включаются в состав себестоимости и составляют, как правило, небольшую величину.
Данные об оборудовании, закупаемом компанией за счет кредит представлены в табл. 3.
Таблица 3.
Перечень оборудования, закупаемого за счет кредита
Оборудование
|
Первая очередь
|
Вторая очередь
|
|
|
количество, шт.
|
цена за единицу, тыс. долл. США
|
количество, шт.
|
цена за единицу, тыс. долл. США
|
|
Бетонный завод (запуск)
|
1
|
33,33
|
0
|
0,00
|
|
Бетоновозы
|
4
|
48,89
|
0
|
0,00
|
|
Бетонный насос «Штетер»
|
1
|
16,67
|
0
|
0,00
|
|
Монтажный кран
|
1
|
27,78
|
0
|
0,00
|
|
Автомобильный кран
|
2
|
55,56
|
0
|
0,00
|
|
Опалубка блочная (внедрение)
|
3
|
100,00
|
0
|
0,00
|
|
Опалубка типа «Pashal»
|
1
|
111,11
|
2
|
222,22
|
|
Бортовые машины
|
3
|
41,67
|
2
|
27,78
|
|
Автосамосвалы КамАЗ
|
4
|
88,89
|
0
|
0,00
|
|
Автосамосвалы КрАЗ
|
2
|
44,44
|
2
|
44,44
|
|
Экскаваторы
|
1
|
33,33
|
2
|
66,67
|
|
Бульдозеры РТ-75
|
1
|
13,33
|
1
|
13,33
|
|
Бульдозеры С-130
|
0
|
0,00
|
2
|
44,44
|
|
Автобусы «Кубань»
|
2
|
50,00
|
2
|
50,00
|
|
Легковые автомобили
|
0
|
0,00
|
10
|
55,56
|
|
Бытовые помещения
|
0
|
0,00
|
16
|
17,78
|
|
Передвижная электростанция
|
0
|
0,00
|
1
|
0,67
|
|
Сварочные аппараты
|
0
|
0,00
|
20
|
5,56
|
|
Вибраторы
|
0
|
0,00
|
6
|
1,00
|
|
Нивелиры
|
0
|
0,00
|
4
|
0,89
|
|
Кабельная конструкция
|
0
|
0,00
|
1
|
7,22
|
|
Инструменты и приборы
|
0
|
0,00
|
1
|
6,67
|
|
Ангары
|
3
|
350,00
|
0
|
0,00
|
|
Емкости для цемента
|
0
|
0,00
|
6
|
6,67
|
|
Итого
|
1015,00
|
|
570,89
|
|
|
Общая сумма кредита -- 1585,889 тыс. дол. США.
Проценты по кредиту зависят от сроков строительства, что продемонстрировано в табл. 4.
Таблица 4
Зависимость величины процентов по кредиту от сроков строительства
Увеличение сроков строитель-ства
|
Процент по кредиту
|
|
%
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
|
100
|
1,31
|
1,33
|
1,34
|
1,35
|
1,36
|
1,38
|
1,39
|
1,40
|
1,41
|
1,43
|
1,44
|
|
120
|
2,67
|
2,73
|
2,78
|
2,83
|
2,88
|
2,94
|
2,99
|
3,04
|
3,10
|
3,15
|
3,21
|
|
140
|
2,74
|
2,79
|
2,85
|
2,90
|
2,95
|
3,01
|
3,06
|
3,12
|
3,17
|
3,23
|
3,29
|
|
160
|
2,79
|
2,85
|
2,90
|
2,96
|
3,01
|
3,07
|
3,12
|
3,18
|
3,24
|
3,29
|
3,35
|
|
180
|
2,84
|
2,89
|
2,94
|
3,00
|
3,06
|
3,11
|
3,17
|
3,23
|
3,28
|
3,34
|
3,40
|
|
200
|
2,87
|
2,92
|
2,98
|
3,04
|
3,09
|
3,15
|
3,21
|
3,27
|
3,32
|
3,38
|
3,44
|
|
220
|
4,50
|
4,63
|
4,76
|
4,90
|
5,03
|
5,17
|
5,31
|
5,46
|
5,61
|
5,76
|
5,91
|
|
240
|
4,55
|
4,68
|
4,82
|
4,95
|
5,09
|
5,23
|
5,38
|
5,52
|
5,67
|
5,82
|
5,98
|
|
260
|
4,88
|
5,06
|
5,26
|
5,46
|
5,66
|
5,87
|
6,09
|
6,31
|
6,54
|
6,78
|
7,02
|
|
280
|
4,96
|
5,16
|
5,35
|
5,56
|
5,76
|
5,98
|
6,20
|
6,43
|
6,66
|
6,90
|
7,14
|
|
300
|
5,07
|
5,26
|
5,47
|
5,67
|
5,89
|
6,10
|
6,33
|
6,56
|
6,80
|
7,04
|
7,29
|
|
320
|
6,93
|
7,26
|
7,61
|
7,98
|
8,35
|
8,74
|
9,15
|
9,57
|
10,00
|
10,45
|
10,92
|
|
340
|
7,04
|
7,38
|
7,73
|
8,10
|
8,48
|
8,88
|
9,29
|
9,72
|
10,16
|
10,62
|
11,09
|
|
360
|
7,14
|
7,48
|
7,84
|
8,22
|
8,61
|
9,01
|
9,42
|
9,86
|
10,31
|
10,77
|
11,25
|
|
380
|
7,30
|
7,66
|
8,03
|
8,41
|
8,81
|
9,22
|
9,64
|
10,09
|
10,54
|
11,02
|
11,51
|
|
400
|
7,46
|
7,82
|
8,20
|
8,59
|
8,99
|
9,41
|
9,85
|
10,30
|
10,77
|
11,26
|
11,76
|
|
|
Информация о сроках возврата кредита представлена в табл. 5
Таблица 5.
Сроки возврата кредита при нормальных сроках строительства
в зависимости от процента рентабельности и процента кредита
Срок строительства -- 2,5 мес.
Рентабельность
|
Процент по кредиту
|
|
%
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
16
|
|
15
|
2,00
|
2,30
|
2,34
|
2,39
|
2,43
|
2,48
|
2,52
|
2,57
|
2,61
|
2,66
|
2,71
|
2,76
|
|
16
|
1,00
|
2,05
|
2,07
|
2,09
|
2,11
|
2,13
|
2,15
|
2,17
|
2,19
|
2,21
|
2,23
|
2,25
|
|
17
|
1,00
|
1,93
|
1,95
|
1,97
|
1,99
|
2,00
|
2,02
|
2,04
|
2,06
|
2,08
|
2,10
|
2,11
|
|
18
|
1,00
|
1,82
|
1,84
|
1,86
|
1,88
|
1,89
|
1,91
|
1,93
|
1,94
|
1,96
|
1,98
|
2,00
|
|
19
|
1,00
|
1,73
|
1,74
|
1,76
|
1,78
|
1,79
|
1,81
|
1,83
|
1,84
|
1,86
|
1,88
|
1,89
|
|
20
|
1,00
|
1,64
|
1,66
|
1,67
|
1,69
|
1,70
|
1,72
|
1,73
|
1,75
|
1,77
|
1,78
|
1,80
|
|
21
|
1,00
|
1,56
|
1,58
|
1,59
|
1,61
|
1,62
|
1,64
|
1,65
|
1,67
|
1,68
|
1,70
|
1,71
|
|
22
|
1,00
|
1,49
|
1,51
|
1,52
|
1,53
|
1,55
|
1,56
|
1,58
|
1,59
|
1,61
|
1,62
|
1,63
|
|
23
|
1,00
|
1,43
|
1,44
|
1,45
|
1,47
|
1,48
|
1,49
|
1,51
|
1,52
|
1,54
|
1,55
|
1,56
|
|
24
|
1,00
|
1,37
|
1,38
|
1,39
|
1,41
|
1,42
|
1,43
|
1,45
|
1,46
|
1,47
|
1,48
|
1,52
|
|
25
|
1,00
|
1,31
|
1,33
|
1,34
|
1,35
|
1,38
|
1,38
|
1,39
|
1,40
|
1,41
|
1,41
|
1,44
|
|
|
Страницы: 1, 2, 3
|