Отсутствие в законодательстве минимальных сроков на которые объект может быть передан в аренду дает право ряду авторов утверждать, что "отсутствие объективных критериев, позволяющих четко установить минимальную продолжительность времени использования объекта, дающую основание рассматривать так5ое использование как аренду, приводит к возможности относить к аренде даже самую кратковременную возмездную передачу. Тогда как такого рода предоставлению имущества во временное пользование соответствует такой вид договора как предоставление "арендной услуги".[77]

В ГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть измене­ны по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор с иным лицом. Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 19993 г. № С-13/ОП-276. Требование арендатора не подлежит удовлетворению, когда арендодатель больше не намерен сдавать имущество в наем.

Несколько похожую ситуацию, можно наблюдать здесь:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2000 года Дело № 4020

(извлечение)

Закрытое акционерное общество “Торговая компания “Афина” (далее — ЗАО ТК “Афина”) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Твери (далее — КУИ) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок, ссылаясь на то, что оно надлежащим образом исполняло свои обязательства по договору и имеет преимущественное право заключения договора на новый срок перед другими лицами.

Определением от 10.12.99 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечено городское муниципальное унитарное предприятие по управлению, эксплуатации и содержанию имущественного комплекса универмага “Тверь” (далее — МУП УИК “Тверь”).

Решением суда в иске отказано. Суд не посчитал истца добросовестным арендатором вследствие его уклонения от заключения договора с МУП УИК “Тверь” и, соответственно, имеющим согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

ЗАО ТК “Афина” в кассационной жалобе просило отменить принятые по делу решение и постановление, считая необоснованными выводы суда о ненадлежащем исполнении истцом своих обязательств по договору аренды и об уклонении арендатора от заключения договора с МУП УИК “Тверь”. Кроме того, ЗАО ТК “Афина” ссылается на недействительность пункта 4.2.8 договора аренды, понуждающего истца в нарушение статьи 421 ГК РФ к заключению договора. Податель жалобы полагает, что отсутствие с его стороны нарушений условий договора аренды подтверждается и решением арбитражного суда по делу № 3645, которым КУИ было отказано в иске о взыскании с ЗАО ТК “Афина” штрафа за неисполнение и нарушение условий договора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между КУИ и ЗАО ТК “Афина” был заключен договор от 01.02.99 № 1391 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Брагина, дом 1, общей площадью 274 кв. м для использования под торговлю промышленными товарами сроком до 01.09.99.

КУИ направил арендатору уведомление от 01.09.99 № 2376 об освобождении занимаемого помещения в связи с истечением срока действия договора и об отказе заключить его на новый срок вследствие неисполнения ЗАО ТК “Афина” предусмотренного пунктом 4.2.8 договора обязательства заключить с МУП УИК “Тверь” договор на оплату коммунальных услуг и возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания.

ЗАО ТК “Афина”, считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно, в связи с чем имеет в соответствии со статьей 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами, обратилось с иском о понуждении КУИ заключить такой договор.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статья 621 ГК РФ, предусматривающая при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает тем не менее его права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет арендатору лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Наличие обязанности арендодателя заключить договор на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209 ГК РФ право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Не содержится обязанности арендодателя продлить договор на новый срок при условии надлежащего исполнения его арендатором и в договоре от 01.02.99.

При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного иска.

Доводу ЗАО ТК “Афина” о недействительности пункта 4.2.8 договора апелляционной инстанцией дана надлежащая оценка. Договор аренды был подписан истцом без замечаний, принятие на себя обязанности заключить договор закону не противоречит, доказательств принятия на себя такой обязанности помимо своей воли арендатором не представлено. К тому же сделка с пороком воли является оспоримой и может быть признана судом недействительной только по иску заинтересованного лица.

Таким образом, учитывая, что вывод суда об отказе в иске является правильным, кассационная инстанция посчитала, что решение и постановление апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.[78]

Необходимо отметить, что положения ст. 621 ГК РФ носят диспозитивный характер и иные правила могут быть установлены законом или договором. Так, в силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ возможность преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок не ставится, в отличие от ГК РФ, в зависимость от добросовестного исполнения арендатором обязанностей по договору.[79]

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК), если иной срок не будет установлен договором.  

В качестве еще одного существенного условия договора аренды была указана арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере аре­ндной платы договор аренды здания, сооружения и предприятий, в отличие от общих положений ГК РФ, считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.

В связи с этим, стороны в договоре аренды зданий, сооружений и предприятий могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, оговоренные в законе. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные, так и предельные) уполномоченными государственными органами[80].

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания, помещения или сооружения – 1 кв.м, хотя может быть и на 1 куб.м. (мастерские художников).

Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Необходимо также отметить, что установленная в договоре арендная плата за поль­зование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передавае­мой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2, ст. 654 ГК).

Содержание договора представляет совокупность всех его условий. При этом условия договора устанавливают и квалифицируют права и обязанности сторон. Однако, во всяком договоре выделяют группы условий, определяющих обязанности соответственно арендатора и арендодателя. Такая дифференциация условий сама по себе относительна , так как их выполнение зачастую требует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя, так и от арендатора.[81]

Обязанности арендодателя.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответст­вующем условиям договора аренды и назначению имущества со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. Передача зданий, сооружения и предприятий должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. (ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от передачи соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения), предприятия.

Обязанность арендодателя предоставить арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению иму­щества (п.1 ст.611 ГК), положениями об аренде зданий и сооружений расширена. Одновременно с передачей аре­ндатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земель­ный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслужи­вает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный уча­сток.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей час­тью земельного участка на условиях аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2, ст. 652 ГК). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооруже­ния, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использо­вания в соответствии с его назначением. На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно суще­ствует, не влияет даже смена собственника земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение,  продается другому лицу, за арендато­ром этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружени­ем и необходима для его использования, на условиях, действовав­ших до продажи земельного участка. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном уча­стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до­пускается без согласия собственника участка, если это не проти­воречит условиям пользования таким участком, установленным за­коном или договором с собственником земельного участка (п. З ст. 652 ГК).

Применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающие арендодателя предоставить во временное владение и пользование не только основные средства предприятия, но и перевести на последнего долги, относящиеся к предприятию. В связи с чем законодателем предусмотрены специальные правила об уведомлении кредиторов.[82]

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обременного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога…). Арендатор должен быть предупрежден о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст. 613 ГК РФ).распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владении и (или) пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта законодатель возложил на арендодателя, хотя иное может быть предусмотрено договором или законом. Арендатор по договору аренды предприятия, в отличие от общих положений ГК РФ, обязан в течение всего срока действия договора осуществлять текущий и капитальный ремонт предприятия, сданного в аренду (п.1 ст.661 ГК).  Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сланным имуществом в соответствии с его назначением.[83]

Обязанности арендатора.

Арендатор в свою очередь обязан, пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виями договора аренды, а если такие условия в договоре не опреде­лены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуще­ством. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность аренда­торам (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесе­ния арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Та­кой договор аренды включает некоторые элементы купли-продажи, однако, не относится к числу смешанных.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9