В период рассрочки, приобретаемое участниками Программы 3 жилье находится в собственности у оператора Программы 3, а у участников Программы 3 в пользовании на основании соответствующих гражданско-правовых договоров. После осуществления последнего платежа по погашению остатка стоимости квартиры, квартира подлежит оформлению в собственность участника Программы. Порядок и условия участия граждан в Программе, а также порядок расчета размера субсидий, будет установлен Правительством Санкт-Петербурга после вступления вышеуказанного закона в силу.

Глава 3. Основные направления государственного

 регулирования ипотечного жилищного кредитования

в Санкт-Петербурге

3.1. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования

в Санкт-Петербурге в 2006 году

2006 год стал для российских строителей знаковым в отношении реализации объявленного Президентом России В.В. Путиным приоритетного национального проекта по строительству доступного и комфортного жилья гражданам России. Сейчас этот национальный проект в нашем городе находится под угрозой срыва - в первую очередь потому, что наблюдается беспрецедентный рост цен на жилье как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, где за первые полгода 2006 года цены на типовое жилье выросли на 60%, а в сегменте элитного жилья и жилья бизнес-класса - на 80%. Темпы роста цен в начале года составляли 1,5% в неделю, а сейчас - до 5% в неделю, в то время как себестоимость строительства за первое полугодие 2006 года возросла только на 6,5%.·

Власть пытается противодействовать росту цен - недавно генеральный прокурор РФ дал поручение Федеральной антимонопольной службе провести в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге расследование причин безудержного роста цен на жилье. В общественности звучат разные мнения о причинах роста цен. Городские власти и вслед за ними некоторые СМИ считают, что причиной такого роста является отложенный спрос населения, накопившийся за 1,5 года стагнации на рынке. Утверждается, что строители сыграли на отложенном спросе, придерживая квартиры и искусственно вздув на них цены. Говорят даже о ценовом сговоре между крупными строительными компаниями. Но мало кто задумывается о действительных причинах бурного роста цен после периода стагнации. Между тем, в аналитике и прогнозах Санкт-Петербургского Союза строительных компаний нынешняя ситуация была давно уже

предсказана, и все три последних года Союз на всех уровнях власти высказывал свою обеспокоенность текущей ситуацией.

В экономике чудес не бывает. Мы считаем, что причины роста цен лежат не столько в сфере собственно строительного бизнеса. Они гораздо глубже. По нашему мнению, имеется пять основных причин бурного роста цен на жилье в 2006 году:

Первая и главная причина - резко, в разы снизилось предложение жилья на рынке Санкт-Петербурга. Объем предложения только за первое полугодие 2006 года упал на 45% по сравнению с 2005 годом. В то же время, за первые 6 месяцев 2006 года продано 1,7 млн. кв. м. жилья, из них во вновь строящихся домах, т.е. начатых строительством в 2006 году - всего 360 тыс. кв.м. То есть основные объемы продаж квартир идут за счет задела, созданного в 2004-2005 году, а во многих случаях и ранее. При этом на торгах с конца 2005 года в городе было продано всего 300 тыс. кв. м. участков под жилищное строительство.

Имеющийся у компаний задел участков стремительно сокращается, так как при объеме продаж в 1,7 млн. кв. м (за первые полгода) введено за тот же срок было 800 тыс. кв. м. Есть опасность, что имевшийся на начало 2006 года задел будет исчерпан к концу нынешнего года или к началу следующего (если объем продаж сохранится на том же уровне), ибо аналитики оценивают весь задел на уровне не более 3 млн. кв. м. С конца 2005 года рынок строящегося жилья (как продолжающегося строиться, так и вновь начатого) сократился на 1 млн. кв. м. Следовательно, в 2007 году на рынок поступит лишь остатки задела, образовавшегося в прошлые годы. Утверждение руководства городского Комитета по строительству о том, что объем задела достигает 10 и даже 13 млн. кв. м, лишь дезориентирует строителей и общественность, поскольку это лишь “потенциальный” задел, включающий территории, которые еще нужно осваивать, изготавливать по ним документацию и, главное, реализовать на торгах.

Сужение предложения обусловлено также и тем, что около 50% жилья в Петербурге до 2005 года возводилось средними и малыми строительными

компаниями. А им, в условиях имеющейся ситуации с торгами, при дефиците “пятен” под застройку доступ к земле для строительства оказался практически закрыт. Эти компании “вымываются” с рынка и либо разоряются, либо уходят в другие регионы.·

Определенную роль в сокращении предложения жилья играет прекращение со стороны “Ленэнерго” выдачи разрешений на подключение к источникам энергии новых объектов. Более того, около 200 уже построенных домов подключены в течение нескольких лет по “временным схемам”. При этом застройщики не имеют права объявлять о продаже квартир в домах, не обеспеченных инженерными коммуникациями. Также негативно сказываются на объеме предложения длительные сроки согласования документации.

Первая и главная причина роста цен - не “ценовой сговор”, а снижение объема предложения жилья на рынке, которое не может не разгонять ажиотажный спрос и, соответственно, такой же рост цен.

Второй причиной ажиотажного спроса и роста цен считается вынужденное приобретение жилья горожанами, ожидавшими и не дождавшимися обещанного в 2005 году социального жилья (около 150 тыс. кв. м.). Это жилье действительно строится, но 90% квартир предоставляется не для очередников, а для расселения ветхого и аварийного жилья или домов из зоны КАД. Не оправдавшие себя ожидания горожан еще увеличили ажиотажный спрос и, соответственно, цены.

Третья причина - надежды людей на вступление в действие Федерального Закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...”, обещавшего дольщикам надежную защиту. Больше года граждане ожидали, что закон начнет работать. Закон так и остался на бумаге, застройщики пустили в ход другие схемы привлечения инвестиций. Перестав надеяться на лучшее, люди ринулись на рынок, расхватывая квартиры как горячие пирожки, что не могло не вздувать цены еще и еще.

Четвертая причина - на рынке появилась возможность получения кредитов на покупку жилья.

Наконец, пятая причина - “бегство” от продолжающегося снижения курса доллара. Желание надежнее защитить свои финансовые средства от инфляции путем вложения в недвижимость многие считают главной причиной роста цен, хотя, на наш взгляд, эта причина не могла сыграть решающую роль именно в сегодняшней ситуации, поскольку падение курса доллара наблюдается уже не один год.

Особо надо заметить, что цены на жилье растут не так уж необоснованно и могут  подняться гораздо выше. Рассчитать это просто: даже если сейчас

широко развернутся торги на земельные участки (во исполнение закона Санкт-Петербурга от 11 мая 2006 года “О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции”), то цены за квадратный метр будущего массового жилья, по имеющемуся уже опыту, еще на стадии торгов достигают $ 600-700. В то же время, по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, себестоимость строительства составляет $ 900-1000 за кв.м. Ясно, что стоимость жилья, которое будет построено в 2007-2008 годах, априорно составит более $ 2000. ·

Итак, возникают два извечных российских вопроса - кто виноват, и что делать? По моему убеждению, виноваты органы государственной власти, федеральные и местные, которые, разрушив сложившуюся систему предоставления участков и долевого участия, не предложили взамен ничего эффективного. В Санкт-Петербурге практически отсутствует свободный доступ к участкам, куда можно вложить средства и где можно развернуть строительство. Поэтому строители бегут в другие регионы и страны.

Не оправдала надежды власти и только усугубила ситуацию практика торгов по “короткому пакету”, которые так и не были приняты строительным сообществом.

Необходимо:

- Немедленно создать антикризисную группу профессионалов для объективного анализа причин безудержного роста цен на жилье и выработки конкретных рекомендаций. Мы опасаемся того, что весь удар антимонопольных органов придется на строительные компании, что будет крайне необъективно.

- Срочно и в полном объеме задействовать городской закон “О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции”, который предусматривает подключение к работе по изготовлению пакетов на льготных условиях самих застройщиков и устранение препон со стороны Управления инвестиций. В этой связи необходимо создать предусмотренную законом конкурсную комиссию, которая призвана, в том числе, отбирать компании по подготовке документации для строительства. Следует также усилить роль Фонда имущества, передав ему права на приемку заявок от  инвесторов и организацию торгов.

- Организовать эффективную работу по инвентаризации выданных разрешений на проектирование и строительство, с тем, чтобы перераспределить земельные участки от тех, кто держит их про запас, к тем, кто в них действительно нуждается. А если учесть, что до 70% задела сосредоточено в 9-10 компаниях, такая мера даст возможность малому и среднему бизнесу активно начать строить.

- Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).

- Использовать опыт Москвы в создании электронной карты градостроительного кадастра, которая даст возможность предоставлять земельные участки на торги без трудоемкой подготовки проекта планировки и межевания территорий. По крайней мере, следует освободить застройщиков от несвойственных им функций по планировке территорий и, тем более, их межеванию.

- Следует приветствовать усилия городской администрации по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Однако и городские ведомства,  по-прежнему, крайне

затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.

- Создать в Санкт-Петербурге систему статистической информации обо всех стадиях строительства жилья, начиная от результатов торгов на землю, постановления правительства о разрешении на проектирование и строительство, до сроков строительства, данных о выполнении инвестиционных договоров, объемов введенной и фактически заселенной площади. В настоящее время “Петростат” имеет только данные о вводе объектов. Между тем Федеральный Закон 149-ФЗ от 27.07.2006 “Об информации, информационных технологиях и о защите информации” разрешает создавать любую информационную систему на уровне региона. Руководство города должно получать достоверную и объективную информацию о развитии ситуации в строительстве.

“Союзпетрострой” считает, что пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер.·

3.2. Основные направления государственного регулирования

ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2007 г

Рост объемов ипотечного кредитования в Петербурге к 2007 году может достигнуть от 40-60% до 80%. Такие цифры были озвучены на заседании круглого стола "Ипотека в Санкт-Петербурге: проблемы и перспективы".

За этот год в ходе реализации "Городской программы ипотечного кредитования" по состоянию на 1 декабря 2006 года средняя сумма ипотечного кредита составила 1,47 млн. рублей. Общий объем выданных кредитов -1,575 млрд. рублей. Общий объем одобренных заявок на кредиты - 3,2 млрд. руб. Число оформленных сделок составило 1 тыс. 49 ед. При этом набольшее число сделок совершено в апреле (115 ед.) и в ноябре (131 ед.). С мая 2006 года по октябрь средний месячный показатель варьировался в пределах 105-110 сделок.

При этом можно отметить, что при росте средних показателей благосостояния и доходов петербуржцев многие из них, еще 1,5-2 года назад задумывавшиеся об улучшении жилищных условий, теперь "и не мечтают об ипотеке". В подтверждение она опять привела данные соцопросов: около 30-40% горожан интересуются ценами на жилье (т.е. думают об улучшении жилищных условий). Но из них год назад почти 25% опрошенных интересовались ипотечными кредитами, а сегодня этот показатель в 2 раза меньше, - 12-13%. Среди основных проблем развития системы ипотечного кредитования (по данным опросов) горожане называют: возрастные ограничения; "серые" зарплаты и низкий уровень доходов бюджетников.

Заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа Сергей Максимов считает, что "серьезных сдвигов к стабилизации на рынке недвижимости нет". По его прогнозу, "до лета 2007 года продлится вялотекущая ситуация, а к осени - все будет зависеть от темпов развития ипотеки". По мнению Сергея Максимова, "в 2007 году резких скачков цен на недвижимость в Петербурге не будет".

Генеральный директор агентства недвижимости "Союз" Аркадий Кязимов заметил, что рост числа ипотечных сделок в Санкт-Петербурге в 2006 году увеличился в 3раза (в целом по России - в 2 раза за 2-3 года). Однако эксперт привел важный показатель - сравнимость месячного арендного платежа за жилье с ежемесячным взносом по ипотеке. "Если год-два назад эти показатели были соотносимы, что является нормой для всего мира, то в 2006 году платеж по ипотеке превысил стоимость аренды в 2-3 раза", - заявил г-н Кязимов. То есть ранее ипотеку могли обслуживать граждане с суммарным месячным доходом около $1 тыс. в месяц, а сейчас надо иметь доходы более $2 тыс. в месяц.

Кроме того, по его словам, продавцы соглашаются на ипотеку с повышением цены в пределах $2-10 тыс. C ипотекой также отказываются работать продавцы, которым приходится платить подоходный налог (при владении квартирой менее 3-х лет).

Представители банков настроены более оптимистично. По словам директора управления по кредитованию физических лиц банка "Александровский" Елены Кулык, "рынок стабилизируется, а рост ипотечного кредитования продолжится: все больше семей смогут улучшить жилищные условия". В свою очередь начальник управления розничного кредитования "Балтинвестбанка" Татьяна Ушакова отметила, что "банки сейчас применяют гибкие схемы для клиентов, которым сложно подтвердить платежеспособность". Поэтому, считает г-жа Ушакова, в 2007 году рост по ипотеке составит не менее 60%.

Более сдержанный прогноз представил управляющий Санкт-Петербургского филиала АКБ "Российский Капитал" Алексей Семенов. Он считает, что рост объема ипотечных сделок в Петербурге в 2007 году достигнет 40%, а в целом по России - 30-40%. 80% роста ипотеки в будущем году прогнозирует начальник отдела развития ипотечного кредитования "Банка "Санкт-Петербург" Дмитрий Соловьев.

Среди причин достаточно оптимистичных прогнозов, представители банков называли: продолжение процесса переселения с северных территорий, общее повышение уровня благосостояния петербуржцев, стабилизация цен на рынке недвижимости.·

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10