Государственный жилищный фонд
разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд,
находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал
муниципальный.
Реформирование отношений
собственности в стране на этом не закончилось. С 1994 г. собственнику квартиры
в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под
квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее
имущество дома (ст. 289 ГК РФ)[26].
У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая
собственность на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Причем эта доля
собственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.
Долевая собственность на общее
имущество дома согласно Гражданскому
кодексу принадлежит только собственнику квартиры. Собственнику нежилого
помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не
представлялось. Однако с принятием Федерального закона № 72-ФЗ [28] появилось
новое понятие домовладелец-собственник помещения в кондоминиуме и участник
долевой собственности на общее имущее имущество. Домовладельцем, т.е.
собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на
общее имущество дома может быть гражданин, юридическое лицо, Российская
Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.
1.2.1. Общие положения об
организации ТСЖ
Основные правовые источники,
регулирующие порядок создания и деятельности ТСЖ: Гражданский Кодекс
Российской Федерации и Федеральный закон № -72- ФЗ[28]. Кроме того,
деятельность товарищества регулируется различными законами и подзаконными
актами, принимаемыми на федеральном и региональном уровнях исполнительной
власти в части жилищного законодательства.
Собственником помещения в
кондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое
лицо, а также органы власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования. Домовладельцы
владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в
частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.
Кондоминиум как единый комплекс
недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и
сделки с ним подлежат государственной регистрации, с использованием данных
кадастрового учета земельного участка (ФЗ № 122 от 21.07.1997). Паспорт
домовладения составляется территориальным или местным БТИ, и хранится у
домовладельцев, службы Заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения
содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме.
ТСЖ является юридическим лицом и
подлежит государственной регистрации, в соответствии с законом о регистрации
юридических лиц для некоммерческих организаций и ФЗ № -72- ФЗ[28]. Оно имеет
печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банках, устав и другие
обязательные реквизиты. Товарищество создастся без ограничения срока
деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, отвечает по своим
обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по
обязательствам своих членов.
После того как домовладельцами
принято решение о создании товарищества собственников жилья, его следует зарегистрировать в местных органах
исполнительной власти. В ходе подготовки регистрации ТСЖ нужно пройти
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в кондоминиуме. Для
этого необходимо оформить следующие документы:
1.Заявление о регистрации,
подписанное уполномоченным представителем домовладельцев.
2. Протокол общего собрания
домовладельцев, обладающих более 50% голосов от общего числа голосов
домовладельцев. Протокол должен содержать:
• решение о государственной
регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме:
• избрание лица, уполномоченною
(или лиц, уполномоченных) представлять интересы домовладельцев в
регистрационной палате для осуществления регистрационных действий и получения
документа, подтверждающего государственную регистрацию прав на общее
имущество в кондоминиуме;
• решение об установлении долей
в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том числе размеры
земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.
Протокол собрания подписывается
председателем собрания и секретарем.
3. Платежные документы
(подтверждающие оплату согласно поданным заявлениям о регистрации) за:
• регистрацию прав на общее
имущество в кондоминиуме;
• регистрацию договора аренды
земельного участка (при наличии договора аренды):
• регистрацию права постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земельного участка и
постоянном (бессрочном) пользовании);
• регистрацию сервитута (при
наличии).
4. Решение органов
государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земельного
участка домовладельцам в собственность или ином праве.
5. План земельного участка,
заверенный ФГУ «Земельно-кадастровая палата».
Порядок предоставления земельною
участка в кондоминиуме определяется Положением «Об определении размеров
участков в кондоминиуме», утвержденным Постановлением правительства РФ от
26.09 1997 года № 1223 [30] и ст. 10,11 Федерального закона № -72- ФЗ [28].
При предоставлении земельного
участка в собственность домовладельцев он включается в состав кондоминиума.
Если земельный участок
предоставлен домовладельцам в пользование или аренду, в состав имущества кондоминиума
он не включается.
6. В случае если земельный
участок передан в аренду, дополнительно предоставляется договор аренды и
заявление о его регистрации.
7. В случае если земельный
участок предоставлен во временное пользование, дополнительно предоставляется
заявление о регистрации сервитута (обременения).
В случае если земельный участок
предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, дополнительно
предоставляется: заявление о регистрации пава постоянного (бессрочного)
пользования домовладельцев земельным участком и постановление главы
соответствующего муниципального образования о предоставлении земельного участка
в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцам – собственникам доли в
кондоминиуме.
8. Перечень общего имущества,
входящего в состав кондоминиума.
Перечень представляется в том
случае, когда в состав общего имущества входят пешеходные и транспортные
дороги, многолетние земельные насаждения, трансформаторные подстанции и другие
объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в
собственность домовладельцев. Представляются также документы, подтверждающие
права собственности домовладельцев на эти объекты общего имущества.
Права домовладельцев на
указанные выше объекты недвижимого имущества возникают и регистрируются в
установленном действующим законодательством порядке (ст. 8 ГК РФ)[26].
9. Свидетельства о
государственной регистрации права собственности домовладельцев на помещения в
кондоминиуме.
10. Перечень всех жилых
помещений в кондоминиуме, находящихся в муниципальной собственности.
11. Перечень нежилых помещений в
кондоминиуме, находящихся в собственности домовладельцев, включая нежилые
помещения, находящиеся в муниципальной и государственной собственности.
12. Технический паспорт на
объекты, входящие в состав кондоминиума, выданный БТИ.
12.1. В случае, когда в состав
кондоминиума входит одно здание, то технический паспорт БТИ на здание в
кондоминиуме должен содержать информацию об общей площади здания, а также его
инвентарную оценку.
12.2. Если в состав кондоминиума
входят несколько объектов недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.), то
на кондоминиум, который является единым комплексом недвижимого имущества,
должен быть составлен единый технический паспорт БТИ, с учетом всех объектов
недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. В связи с этим
кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам,
входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого
объекта должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка.
13. В случае установления
сервитута на здание, входящее в состав кондоминиума, дополнительно предоставляются
документы, подтверждающие его установление, и заявление о его регистрации.
И вот, наконец-то, остались
позади все организационные хлопоты по регистрации кондоминиума и ТСЖ.
Достаточно ли этого, чтобы товарищество как организация имела право управлять
долей в общем имуществе члена ТСЖ или домовладельца - не члена ТСЖ? Чтобы
вопросов о правомочности ТСЖ управление всем общим имуществом всех
домовладельцев в кондоминиуме не возникало, необходимо оформить доверенности.
Например: члены ТСЖ оформляют доверенность ТСЖ на управление их долей в общем
имуществе без условий, так как сами принимают участие в выработке и утверждении
решений ТСЖ, а остальные домовладельцы заключают с ТСЖ договоры на управление
их долей в общем имуществе и оформляют доверенность на условиях договора.
Последнее представляется предпочтительнее, хотя и сложнее.
Домовладельцы могут добровольно
объединяться в ТСЖ для реализации целей:
- согласование порядка
реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом,
зарегистрированном в кондоминиуме:
- осуществление деятельности по
управлению имуществом;
- распределение между
домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (бремени
домовладения), для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния
имущества
Регламентированные законом права
ТСЖ достаточно широки, также как и обязательства, взятые на себя членами
товарищества. Их регулирует достаточно широкий круг нормативных документов.
1.2.2 Недвижимое имущество в многоквартирных домах.
Объекты недвижимого имущества в
многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые
помещения и помещения, входящие в состав общего имущества дома.
Все помещения в многоквартирном
доме разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения.
Так, жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Нежилые помещения
имеют другое функциональное назначение и не предназначены для проживания.
Жилые и нежилые помещения в
многоквартирном доме могут находиться в собственности граждан и юридических
лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,
муниципальных образований.
К объектам недвижимого
имущества, находящимся в обще долевой собственности, относятся:
-
крыши;
-
чердачные помещения;
-
технические подвалы;
-
коридоры;
-
мусороуборочные камеры;
-
несущие конструкции и
наружные части фасадов здания, балконов, козырьков, лоджий;
-
вне квартирное инженерное
оборудование: (лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения
(включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции;
оборудование общего использования: сантехническое, светильники, инженерные
соединения, выключатели;
-
внутриквартирное
оборудование, работа или состояния которого оказывают влияние на работу или
состояние всего инженерного оборудования дома: радиаторы отопления, стояки
канализации, иное оборудование;
-
придомовые территории и
элементы внешнего благоустройства.
Функциональное назначение
помещений определяется проектной документацией СниП (строительные нормы и
правила), документами БТИ (Бюро технической документации) и действующим
законодательством.
Собственник по закону несет
бремя содержания принадлежащего ему имущества (квартиры) и доли общего
имущества дома. Содержание квартиры, собственник осуществляет самостоятельно, а
для содержания общего имущества дома ему необходимо совместно с другими
собственниками решить, как управлять этим имуществом.
В соответствии со ст. 20,21
Федерального закона № 72-ФЗ [28] для обеспечения эксплуатации многоквартирного
дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы
(собственники) вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым
имуществом на общем собрании домовладельцев и изменить его в любое время.
Многоквартирный дом может
управляться разными способами:
1. Передача домовладельцем
функций но управлению многоквартирным домом уполномоченной государством или
органами местного самоуправления Службе Заказчика на жилищно-коммунальные
услуги. Передача производится по договорам, заключаемым домовладельцами со
Службой Заказчика в соответствии с гражданским и жилищным законодательством;
2. Образование домовладельцами
товарищества собственников жилья для самостоятельного управления домом, либо
для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению
уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю, либо
уполномоченной организации любой формы собственности (Управляющей компании).
Кондоминиум может находиться в
управлении только одного физического (управляющий - индивидуальный
предприниматель без образования юридического лица) или юридического
(управляющая компания) лица. Контракт с ними заключает ТСЖ. А также отдельные
функции по управлению кондоминиумом могут выполняться разными «управляющими»,
при условии четкого разграничения
прав и обязанностей, в том числе между ними. Например:
-
заключение договоров с
поставщиками коммунальных услуг выполняет ТСЖ, контроль объема и качества
услуг ведет управляющий;
-
решение о размере
обязательных платежей в порядке их внесения принимает ТСЖ, а управляющий производит
начисление, выписку счетов, прием платежей, перечисление средств поставщикам
коммунальных услуг;
-
а другой управляющий ведет
все работы по содержанию и ремонту самого кондоминиума, т.е. выполняет работы в
объеме средств, внесенных собственниками на ремонт и содержание общей
собственности и т.п.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|