1. Актуальні питання щодо оподаткування продажу нерухомості у 2007 році

Питання 1. З продажу якої нерухомості слід сплачувати податок: тільки квартир чи якоїсь ще?

З 1 січня 2007 року Законом «Про податок з доходів фізичних осіб» [9] запроваджено оподаткування доходів, одержаних громадянами від продажу власної нерухомості.

Цим Законом встановлено, що з метою оподаткування податком з доходів фізичних осіб нерухоме майно (нерухомість) – це об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.

Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на: будівлі та споруди, зокрема, до будівель відносяться приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями, включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури, квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі. Споруди – це об'єкти нерухомості, відмінні від будівель. Земля, як нерухомість, є самостійним об'єктом оподаткування.

Тобто, доходи, одержані громадянами від продажу всієї зазначеної вище нерухомості підлягають оподаткуванню.

Питання 2. Чи існують якісь пільги в оподаткуванні нерухомості?

Слід відмітити, що Законом «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі – Закон) запроваджено досить ліберальний порядок оподаткування доходів від продажу житла.

Так, якщо громадянин один раз протягом календарного року продає квартиру, або її частку, кімнату, житловий або садовий будинок (включаючи землю під ними), загальна площа яких не перевищує 100 м.кв., то податок від такого продажу взагалі не буде сплачуватись.

Якщо ж площа житлової нерухомості перевищуватиме 100 м.кв., то податок за ставкою 1% слід сплатити тільки з частини її вартості, яка пропорційна саме перевищенню. Тобто при продажу будинку загальною площею 150 м. кв. оподаткуванню підлягатиме лише вартість 50-ти «зайвих» метрів.

Оскільки, як свідчить статистика, понад 90% житлового фонду в Україні за своєю площею, в середньому менше 100 м. кв., то на практиці це означатиме, що переважна більшість громадян, які продаватимуть свої одно-дво-трикімнатні «панельки» чи «хрущевки» податок не будуть сплачувати. Проте, сплата податку буде невідворотною для власників просторих апартаментів в елітних новобудовах.

Питання 3. Який розмір податку потрібно буде сплатити якщо однією особою продаватиметься дві і більше квартири протягом року, або якщо продаватиметься не житлова нерухомість?

Пільгове оподаткування застосовується до першого протягом року продажу житла. Якщо протягом року громадянин продаватиме житло (квартиру, кімнату або частину квартири, житловий чи дачний будинок) удруге та більше разів, то з кожного такого продажу вже треба буде сплачувати податок за ставкою 5% з усієї (без пільгових 100 м. кв.) вартості житлового об'єкту.

Щодо продажу іншої (не житлової) нерухомості, наприклад, гаражів, магазинів, складських приміщень тощо, що належать громадянам на праві власності, то оподаткуванню за ставкою 5% підлягає вся вартість таких об'єктів, незважаючи на кількість продаж таких об'єктів у календарному році.

Щодо оподаткування продажу землі, то згідно із Законом взагалі не підлягають оподаткуванню доходи, одержані від продажу земельних паїв і земель сільськогосподарського призначення, одержаних у власність в процесі приватизації. Продаж земель іншого призначення підлягає оподаткуванню за ставкою 5%.

Питання 4. А якщо протягом року громадянин продає у першу чергу гараж, потім дачну ділянку з будинком, а потім квартиру, то як у такому випадку оподатковуватимуться одержані від таких продаж доходи?

Вартість гаража буде підлягати оподаткуванню за ставкою 5%, як не житлова нерухомість, незважаючи на те, що це перший протягом року продаж. З вартості дачної ділянки податок сплачуватиметься з врахуванням площі будиночку з застосуванням пільгових 100 м. кв. і ставки податку 1%. З вартості ж квартири, яка у такому випадку розглядається як друга (після садового будиночку) протягом року продаж житлової нерухомості, податок буде утримуватись з всієї суми доходу, одержаної від її продажу за ставкою 5%, без врахування пільгових 100 м. кв.

Питання 5. Хто визначатиме черговість продаж протягом року: нотаріуси, самі продавці, податківці?

Відповідальним за правильність сплати податку Законом визначено самого платника податку. Тобто, сам громадянин при нотаріальному посвідченні угод купівлі-продажу нерухомості має повідомити, яка за рахунком це продаж.

Черговість продаж неважко встановити по даті нотаріального посвідчення угоди. Якщо ж одного і того ж дня посвідчуватимуться кілька угод продажу нерухомості, то черговість також легко встановити по номерах реєстрації таких угод нотаріусом. Якщо кілька таких угод здійснюється в один день, але у різних нотаріусів, то сам громадянин, як законослухняний платник податку, має повідомити нотаріуса про їх кількість. Водночас, слід відмітити, що існує Державний реєстр нерухомого майна, до якого нотаріус обов’язково звертається при оформленні угоди, з метою перевірки черговості продаж. Тому хотілось би порадити громадянам, при продажу нерухомості не вдаватися до умисного перекручення інформації щодо кількості таких угод, оскільки нотаріус повідомляє про всі укладені угоди податковому органу, а податківці відслідковують і аналізують цю інформацію, і по кінці календарного року все рівно притягнуть до сплати податку тих, хто навмисно намагався зменшити своє податкове навантаження протягом року.

Питання 6. Хто саме має розраховувати суму податку: сам продавець нерухомості чи нотаріус?

Законом встановлено простий і доступний для всіх порядок розрахунку податку з доходів, одержаних від продажу нерухомості. Тому, продавець нерухомості перед оформленням у нотаріуса цієї угоди має вже знати, як суму одержуваного доходу, так і суму податку, яку йому слід сплатити до бюджету. Сам продавець і сплачує через установи банків суму податку до бюджету перед нотаріальним посвідченням угоди. Нотаріус лише перевіряє факт уплати податку згідно відповідного платіжного документу, який йому надасть платник податку, і повідомляє про це податковий орган.

Питання 7. Яка вартість нерухомості є базою для визначення суми податку?

Нотаріус не засвідчить угоду купівлі-продажу нерухомості без довідки про її оцінку. Законом встановлено, що податок розраховується виходячи з ціни, зазначеної в угоді купівлі-продажу, але не нижче оцінки, встановленої уповноваженим органом. Таким органом на даний час є БТІ. Але в довідках БТІ має вказувати не залишкову вартість нерухомості, а реальну – наближену до ринковій вартість житла, що склалась на момент продажу у даному регіоні.

2. Оподаткування рухомого майна у 2007 р.

Питання 8. Чи сталися якісь зміни у 2007 році в оподаткуванні доходів громадян, які вони одержують від продажу власного рухомого майна?

З 1 січня 2007 року в оподаткуванні доходів фізичних осіб сталися значні зміни, яки торкнулися і оподаткування доходів, одержаних громадянами від продажу власного рухомого майна.

Згідно із Законом України від 22.05.03 р. №889 «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі – Закон) рухоме майно – це все майно, відмінне від нерухомого. Порядок його оподаткування регламентується статтєю 12 Закону.

Слід відмітити, що з метою оподаткування доходів від продажу майна в Законі до рухомого майна відносяться, в тому числі, автотранспортні засоби та приладдя до них, антикваріат, витвори мистецтва такі як картини, скульптури тощо, ювелірні вироби та дорогоцінне каміння, побутова техніка, меблі, одяг, книги і таке інше.

Якщо зміни в оподаткуванні таких доходів як спадщина і подарунки значно зменшили з 2007 року податковий тягар на їх одержувачів, то в оподаткуванні рухомого майна, навпаки, запроваджено оподаткування автотранспортних засобів.

Згідно із змінами, внесеними до Закону, з 1 січня 2007 року при продажу одного з об'єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла, моторолера або моторного (парусного) човна не частіше одного разу протягом звітного податкового року доходи продавця від зазначених операцій оподатковуються за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта рухомого майна за умови сплати (перерахування) ним суми державного мита до бюджету або суми плати нотаріусу за нотаріальне посвідчення відповідного договору до такого посвідчення.

Тобто в цьому році крім плати за нотаріальне посвідчення договору купівлі – продажу зазначеного транспорту слід сплатити ще й 1% податку. Це при першому продажу. А при другому та кожному з наступних продаж одного з зазначених транспортних засобів слід платити вже 15% від їх вартості.

Наприклад, якщо протягом цього року одна і та ж людина продасть з нотаріальним посвідченням власні автомобіль, мотоцикл та човен, то з вартості автомобіля (перший продаж) вона сплатить 1% податку, а вже з вартості мотоцикла та човна – по 15%.

Питання 2. Для порівняння: який порядок оподаткування продажу рухомого майна був до цього (у 2004–2006 роках)?

З 1 січня 2004 року і до 1 січня 2007 року Згідно із ст..12 Закону при продажу одного з об'єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла, моторолера або моторного (парусного) човна не частіше одного разу протягом звітного податкового року продавець звільнявся від сплати цього податку, за умови сплати (перерахування) ним суми відповідного державного мита до бюджету до або під час такого продажу.

Тобто при умові сплати державного мита, з вартості проданого 1 раз на рік автотранспортного засобу податок сплачувати було не потрібно. При другому та наступних продажах вказаних об’єктів рухомого майна вже слід було сплачувати 13% з вартості проданого автомобіля.

Питання 3. Якщо продається інше рухоме майно (не автотранспорт), то як воно оподатковується? Чи враховуються витрати на його попереднє придбання?

Дохід платника податку від продажу будь-якого іншого рухомого майна (крім зазначених видів транспортних засобів), таких як, наприклад, побутова техніка, одяг, книги, посуд, меблі тощо протягом звітного податкового року оподатковується за ставкою, встановленою пунктом 7.1 статті 7 цього Закону (у 2006 році – 13%, у 2007 році – 15%).

При цьому слід відзначити, що Законом не передбачено зменшення перед оподаткуванням одержаного від продажу доходу на суму витрат, пов’язаних з попереднім придбанням рухомого майна, в т.ч. транспортних засобів. Оподатковується вся сума одержаного доходу.

Питання 4. Хто, де і яким чином має сплачувати податок з такого доходу: сам громадянин чи нотаріус?

Якщо угода купівлі-продажу рухомого майна посвідчується нотаріально, то Законом визначено, що в такому випадку податковим агентом є нотаріус. Але обов’язки нотаріуса при цьому зводяться до перевірки факту уплати громадянином-продавцем об’єктів рухомого майна податку з доходу, що ним отримується. Особою, відповідальною за сплату податку (правильність його визначення та сплату до бюджету) згідно із ст. 17 Закону є сам громадянин. Сам же продавець має вказати нотаріусу (зазначити це письмово) який за черговістю протягом поточного року в нього це продаж транспортного засобу. Надавати свідомо неправдиву інформацію не має сенсу, оскільки інформація про кожен продаж надходить до податкового органу і по кінцю року податківці все рівно встановлять істину і притягнуть до оподаткування несумлінних платників податку.

Для оформлення договору платник податку зобов'язаний здійснити дії щодо сплати податку з доходу від операцій з відчуження об'єктів рухомого майна, а нотаріус – дії щодо подання інформації податковому органу.

Якщо ж об'єкт рухомого майна продається за посередництвом юридичної особи (її філії, відділення, іншого відокремленого підрозділу) або представництва нерезидента, то така особа вважається податковим агентом платника податку стосовно оподаткування доходів, отриманих таким платником податку від такого продажу.

Тобто, такими податковими агентами є всі юридичні особи, включаючи біржі, комісійні магазини, авторинки тощо.

Слід зазначити, що при укладанні угод купівлі-продажу рухомого майна на біржі, функції податкового агента біржа виконує тільки в частині перевірки факту сплати податку та повідомлення про це податковим органам (так як і нотаріуси), а відповідає за сплату податку сам громадянин.

Якщо громадянин продає належне йому рухоме майно юридичній особі, то вона є податковим агентом щодо виплачуваних такому громадянину доходів, тобто повинна нарахувати, утримати та перерахувати до бюджету податок за ставкою 15%, а також направити про це податковому органу інформацію за формою №1ДФ.

В разі продажу рухомого майна одним громадянином іншому, який згідно із Законом не є податковим агентом (не зареєстрований як суб’єкт підприємницької діяльності), то відповідно до пп. 8.2.1 Закону власник майна, який одержав дохід від його продажу, зобов’язаний включити суму такого доходу до річної податкової декларації та сплатити з нього податок.

Питання 5. Яка вартість проданого майна береться за базу при оподаткуванні?

В статті 12 Закону чітко визначено, що об'єктом оподаткування є вартість майна, яке відчужується, розрахована за звичайними цінами. Порядок визначення звичайної ціни встановлено п. 1.20 Закону «Про оподаткування прибутку підприємств».

При продажу транспортних засобів, як правило, використовується його експертна оцінка, яка потім застосовується і органами ДАІ при постановці такого транспортного засобу на облік. Таку оцінку провадять професійні оцінники, які мають відповідні дозволи Фонду держмайна України.

Питання 6. А якщо один об’єкт рухомого майна обмінюється на інше рухоме майно, то як в такому випадку слід сплатити податок і кому?

Якщо один об'єкт рухомого майна обмінюється на інший об'єкт рухомого майна, то кожна із сторін договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку, що визначається з вартості майна, яке відчужується кожною з сторін, розрахованої за звичайними цінами.

3. Оподаткування спадщини і подарунків з 2007 рок.

Згідно із Законом [] оподаткування спадщини і подарунків провадиться у однаковому порядку і за однаковими ставками.

Оподаткування спадщини регулюється ст. 13, а подарунків – ст. 14 Закону, до яких Законом України від 19.01.06 р. №3378 «Про внесення змін до Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» щодо оподаткування спадщини» внесено зміни, які набувають чинності з 1 січня 2007 року.

Так, починаючи з 1 січня 2007 року при одержанні свідоцтв про право на спадщину або нотаріальному посвідченні договорів дарування спадкоємцями (обдарованими), що є членами сім'ї спадкодавця (дарувателя) першого ступеня споріднення, оподаткування буде здійснюватися за нульовою ставкою податку до будь-якого об'єкта спадщини (подарунку), тобто взагалі не буде оподатковуватися. До членів сім» ї першого ступеня споріднення згідно із ст. 1 Закону відносяться подружжя, їх діти та батьки.

При отриманні спадщини (подарунку) спадкоємцями (обдарованими), що не є членами сім'ї спадкодавця (дарувателя) першого ступеня споріднення оподаткування провадитиметься за ставкою податку, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону (5%), до будь-якого об'єкта спадщини (подарунку).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10