На параметры рынка жилья оказывает влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров.

Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства.

Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых  объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье.

Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.

2. СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО РЫНКА В РОССИИ

Для того, чтобы определить основные проблемы жилищного рынка России, необходимо, прежде всего проанализировать основные параметры жилищного рынка, определить установившиеся между ними соотношения и их характерные особенности. По результатам анализа выявить имеющиеся на рынке деформации, выделить те существующие факторы, которые могут в нужном направлении изменить требуемые параметры и их соотношение.

2.1. Проблемы жилищного рынка

Нынешнее состояние жилищного рынка России не устраивает ни большинство граждан страны, ни государство. Проводимая в течение уже нескольких лет реформа ЖКХ, комплекс мер по реализации жилищной политики так инее привели к кардинальным изменениям в этой области. Отсутствие ожидаемых результатов во многом объясняется тем, что эффективный механизм управления таким сложным объектом, как жилищный рынок, так и не был создан. Принимаемые на уровне государства управленческие решения остаются достаточно противоречивыми, не учитывают систему внутренних закономерностей работы жилищного сектора, особенности и практическую хозяйственную деятельность экономических субъектов рынка жилья.

Начиная с 90-х годов, жилищная сфера России стала постепенно перестраиваться в новых экономических условиях и подчиняться законам рынка. Однако и по сей день их действие во многом находится под влиянием условий и факторов, характерных для административно-плановой экономики советского периода. Единовременно действие как новых, так  и старых экономических отношений, в конечном счете, и предопределяет специфику современного жилищного рынка России.

Представляется целесообразным проанализировать основные проблемы жилищного рынка России и соотношения спроса и предложения на нем по каждому из секторов, предложенных американскими экономистами, и изложенная в предыдущей главе.

Сектор I, где непосредственно формируется цена квартирной платы, остался практически не затронутым рыночными отношениями и характеризуется наибольшей долей теневых операций. В условиях жесткого государственного регулирования квартирная плата перестает полноценно выполнять свою функцию в механизме ценообразования объектов жилищной недвижимости, тем самым, порождая теневой бизнес. Тот факт, что реформа ЖКХ так и не обрела черты четко и ясно реализуемой программы действий, только усилил этот негативный фон. Как показывают статистические данные, доля квартирной платы в общем объеме расходов населения понижается с ростом объемов получаемых доходов, что неизбежно приводит к увеличению платежеспособного спроса на дополнительные жилищные услуги и объекты жилищной недвижимости со стороны групп населения, располагающих наибольшими ресурсами. По совокупности эти факторы влияют на динамику роста цен на жилищно-коммунальные услуги и объекты жилищной недвижимости, увеличивая давление спроса на рынок.[16]

Ограниченное действие параметра квартирной платы, ее теневой характер влияют на значения других показателей рынка (цена жилищной недвижимости, строительство, жилищный фонд). В итоге недвижимость перестает выполнять свою долгосрочную инвестиционную функцию, обеспечивающую устойчивый рост вложений с течением времени, что автоматически ограничивает приток столь необходимых инвесторов на жилищный рынок. Строительство и эксплуатация доходных домов так и не получили должного развития. В настоящий момент известны только единичные  случаи существования таких объектов. И это притом, что спрос на аренду жилья достаточно высок и постоянно растет. Различного рода ограничения, накладываемые государством на квартирную плату, не дают возможности собственникам жилья получать прогнозируемый, долговременный желаемый уровень доходов, предлагаемый рынком. Это, в свою очередь, искажает уровень капитализации доходов от эксплуатации недвижимости и приводит к сбою в механизме ценообразования недвижимости.

Такая ситуация характерна для сектора II. В настоящий момент реальный уровень капитализации доходов от эксплуатации жилищной недвижимости не установлен ввиду ничтожно малого числа официально зарегистрированных арендных сделок с жильем. Присутствие инвесторов на рынке ограничивается в основном строительством жилых домов с целью их быстрой реализации, зачастую еще на стадии нулевого цикла строительства.

Отрасль жилищного строительства (сектор III) также остается пока не полностью включенной в действие рыночных отношений. Этот сектор жилищного рынка во многом продолжает находится под неоправданным административным государственным влиянием, в основном на муниципальном уровне. Для современного жилищного строительства характерны следующие особенности:

1)                             высокий спрос и уровень цен, определяющих его привлекательную доходность;

2)                             низкая конкуренция работающих на рынке строительных компаний, обусловленная ограничениями в сфере городского зонирования и лицензирования;

3)                             высокая степень зависимости застройщиков от городской администрации. [17]

Фактором, отрицательно влияющим на параметры жилищного рынка, является административно ограниченное действие земельных отношений, находящихся в сфере жесткого государственного контроля и не выполняющих роль эффективного рыночного регулятора при формировании цен на недвижимость, в том числе затрат на строительство. Другими словами, в механизме работы жилищного рынка полностью отсутствует составляющая «эффективного землепользования». В себестоимости строительства жилья затраты на отвод земельного участка определяются административной оценкой, а не сложившимся на рынке спросом.

Жилищный фонд (сектор IV), созданный в основном в советский период, по всем качественным характеристикам не соответствует требованиям населения. Это обстоятельство предопределило высокий неудовлетворенный спрос на новое качественное жилье и разнообразные жилищные услуги, предоставляемые им. Частная форма собственности на объекты жилищной недвижимости как основа рынка к 2002 г. достигла 70% общего объема жилищного фонда страны, что позволило расширить его коммерческий оборот. Качественные характеристики жилищного фонда при этом остались неудовлетворенными. Относительно новое жилье составляет не более 7-8% от общего объема жилищного фонда, тогда как ветхое и аварийное достигло уровня 3%, а доля благоустроенного жилья составляет не более 61% жилищного фонда. Достаточно низкий уровень обеспеченности населения жильем, не соответствующий современным потребностям, обусловил крайне высокий уровень спроса на объекты жилищной недвижимости, ограниченный только платежеспособностью. [18]

По результатам проведенного анализа текущего состояния жилищного рынка страны и его особенностей можно сделать следующие выводы.

Жилищный рынок в целом характеризуется несбалансированностью, неблагоприятными значениями своих основных параметров и наличием диспропорций:

1)     несоответствием качественных и количественных характеристик жилищного фонд и предлагаемых им жилищных услуг (рынок предложения) спросу на жилье и жилищные услуги;

2)     несоответствием уровня платежеспособности населения отложенному спросу на жилье и жилищные услуги;

3)     ограниченностью финансовых ресурсов при наличии спроса на инвестиции;

4)     узостью и деформированностью рынка жилищных услуг в условиях неэффективной системы государственного субсидирования и регулирования жилищной сферы, приводящими к последовательному искажению размера квартирной платы, цены жилищной недвижимости, объемов строительства и жилищного фонда;

5)     отсутствием в механизме ценообразования рыночных регуляторов доходности от эксплуатации жилья собственниками отсутствием эффективного землепользователя, что в условиях неэффективного государственного регулирования приводит к последовательному искажению параметров рынка недвижимости;

6)     невыполнением жилищной недвижимостью долгосрочных инвестиционных функций;

7)     несоответствием фактических объемов коммерческого жилищного строительства платежеспособному спросу на объекты жилья, во многом вызванным административным сдерживанием роста рынка предложения жилищной недвижимости. [19]

2.2. Исследование объемов жилищного строительства в Западносибирском федеральном округе

В 2006 году наблюдается значительная интенсификация работ в сфере жилищного строительства (рост более чем на 12%). Объем ввода жилых площадей составил около 48,9 млн. кв. м, то есть немногим менее 80% от показателя 1990 г. При этом ожидать такого же успеха в 2008 г. маловероятно, так как всплеск строительных работ произошел из-за существенного роста цен на жилье, в результате которого строители в максимально короткие сроки ввели в эксплуатацию большой объем жилых помещений, ввод которых планировался на более поздний срок.

Таблица 1. Объемы жилищного строительства в 1990-2007 гг.[20]