2.2.  Технология оценки пакета акций предприятия

      Оценка пакета акций предприятия состоит из следующих этапов.

1. Согласование цели и функции оценки предприятия.
2. Заключение договора на оценку.
3. Визуальный осмотр оцениваемого предприятия, фиксирование данных по физическому износу объектов.
4. Сбор и анализ данных (технической, бухгалтерской, правовой и другой докумен-

тации).

1. Анализ экономической информации в сегменте оцениваемого предприятия
2. Оценка и корректировка общей стоимости активов баланса.
3. Оценка и корректировка общей стоимости пассивов баланса.
4. Расчет скидок на стоимость предприятия.
5. Расчет  стоимости пакета акций предприятия.
6. Подготовка отчета об оценке  стоимости пакета акций предприятия.
7. Представление и обсуждение результатов оценки с  Заказчиком.

      В общем случае для оценки стоимости пакета акций предприятия применяются  3 основных подхода: затратный (имущественный), доходный и сравнительного анализа продаж. Однако для оценки  стоимости предприятия в условиях неопределенности информации о доходах и отсутствия аналогичных продаж предприятий  только изложенный выше в технологии оценки имущественный метод дает возможность получить наиболее достоверный результат.

                                                        - 25 -

3.  ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ПРЕДПРИЯТИЯ И ЕГО СРЕДЫ

3.1.Краткий обзор состояния экономики России

     Краткий обзор текущего экономического положения в России рекомендуется провести по материалам экономической прессы. Можно, например, использовать газеты «Экономика и жизнь» и «Финансовую газету».

3.2.Краткая характеристика отрасли

     Краткую характеристику экономических показателей отрасли слушатели также проводят самостоятельно, используя источники п.3.1, а также отраслевую периодику.

3.3.Краткая характеристика региона

    Краткая характеристика региона дается по материалам местной прессы и по открытым источникам территориальных органов государственной статистики.

3.4.Финансово-экономическое состояние предприятия

         При подготовке анализа финансово-экономического состояния предприятия целесообразно наряду с финансовой и отчетной документацией предприятия использовать заключения аудиторских проверок.

        Оцениваемое предприятие расположено по адресу - Московская область, пос. Вороново, ул. Центральная, 5.

        Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно.  На расстоянии 450 метров  к югу от предприятия протекает река. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

        Земельный участок, на котором расположен склад, находится на северо-западной стороне пос. Вороново. Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности. Площадь земельного участка 0,75 га.

       В процессе осмотра объектов предприятия и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, а также на работников предприятия, выявлено не было.

     Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Подольского района.

     Описание активов оцениваемого предприятия приведено в таблице 1.

                                                                  Табл.1. Активы предприятия «ЗАКАЗЧИК»

№                      Вид активов                    Полная балансовая   Остаточная балансовая

 п/п                                                                стоимость (тыс.руб)    стоимость (тыс.руб)

 1.    Производственное здание                         750000                               550000

 2.    Автомобиль МАЗ-53363                           200000                               150000

 3.    Автомобиль УАЗ-3909                                45000                                 35000

 4.    Лицензия на перевозку грузов                      5000                                   3000

 5.    Производственные запасы                        600000                               600000

        из них подлежат списанию                         20000                                 20000

                                                     - 26 -

Производственное здание представляет собой склад продовольственных товаров с

встроенной  котельной объемом 6000 м3 площадью 1800 м2. Год ввода в

эксплуатацию - 1980 г.

Характеристики элементов конструкции здания (см. справочные материалы).

     Фундаменты - сборные, железобетонные.

     Стены и перегородки – кирпичные.

     Перекрытия и покрытия - железобетонные.

     Кровля – рулонная.

     Пол – асфальтобетонный.

     Этажность – 1-этажный.

У предприятия в длительной аренде находится земельный участок площадью 1,2 га с базовой арендной платой 20000 тыс. руб./га. Коэффициент перехода от базовой арендной платы к фактической продажной цене составляет для аналогичных земельных участков 45.

                       4.  ОЦЕНКА ПАКЕТА АКЦИЙ ПРЕДПРИЯТИЯ

                      4.1. Оценка и корректировка активов баланса

                       4.1.1. Оценка объектов недвижимости

         Недвижимое имущество предприятия «ЗАКАЗЧИК» включает здание склада концентрированных кормов и земельный участок. Оценку указанных объектов недвижимости проводим затратным методом, который основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.

      Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

       Этапы расчета затратного метода следующие:

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.

                    3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого  объекта  в ценах 1969 года:

                                                  S1969 =K х C1969  хV,

            где              K – корректировочный коэффициент;

                                V - строительный объем здания.

                                                              - 27 -

     4.   Определяется полная восстановительная стоимость  S1984  оцениваемого  

             объекта в ценах 1984 года:

                                                        S1984  = K1984  х S1969 ,

             где   K1984  - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам

                                  1984 года, который определяется в соответствии с

                                  Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;

    5.    Рассчитывается полная восстановительная стоимость  ST  оцениваемого

                объекта на текущую дату оценки

                                                           ST =KT х S1984 ,

               где   KT – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен

                                на текущую дату оценки, который определяется по соответству-

                                ющему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.

6. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены

  три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздейст-

                 вия  на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов

                 внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7