Из графика 8. (Приложение
1), видно, что стагнация цен на жилье в 2007 году в Москве и Подмосковье
закончилась. Одной из причин роста активности является окончание сезона
отпусков, при этом ценовой прирост может увеличиться до 2-2,5 процента в месяц. Активное
снижение курсовой стоимости доллара не могло не повлиять на валютные цены рынка
недвижимости. В результате в октябре средняя цена предложения в долларовом
эквиваленте увеличилась более на 3%, а в рублевом на 2%. Однако даже это
повышение цен это не дало возможности рынку подняться выше рублевых цен
годичной давности. На сегодня разница между рублевыми ценами предложений в
октябре 2006 года и в октябре 2007 года составляет 3%. Если же учесть влияние
инфляционных процессов, то можно смело констатировать факт того, что простое
владение недвижимостью, за последние 12 месяцев, принесло собственникам убытки
в размере почти 1/10 от ее стоимости год назад.
1.3.
Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.
В России история
развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода:
дореволюционный и современный. В России оценка недвижимости начала обособляться
от других операций с недвижимостью вскоре после начала операций на рынке
недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе
как о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая
общероссийская профессиональная организация оценщиков – Российское Общество
Оценщиков.
Оценка рыночной
недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных
лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились
специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости.
В новейший период
четко определились два направления оценки недвижимости:
·
для
государственных нужд
·
для нужд
частных собственников и других частных юридических и физических лиц.
Факторы,
влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости
достоверна только на определенную дату.
Рыночная
стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих
экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент
времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно
повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка
недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной.
Большинство
оценщиков делают оценку текущей стоимости.
Ретроспективная
оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости -
это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства
предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий
часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
Главные моменты
взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году
федеральным законом об оценочной деятельности.
Наряду с федеральными и местными
законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят
и соответствующие подзаконные акты.
Все теоретические проанализированные
аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Основные термины
используемые
при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому
относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко
второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые
непрофессионалами.
Правильное
понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.
Недвижимость – это то, что является
недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко
связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно
без их разрушения или утраты своих функций.
Рынок недвижимости
– это совокупность сделок, совершенных с
недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и
финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это
подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
Активность
определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок , совершенных
в нем за определенный период времени (год, месяц).
Имущество – объекты окружающего мира,
обладающие полезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества в
соответствии с поставленной целью.
Объект оценки – имущество предъявляемое к
оценке.
Принцип оценки
имущества –
основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике
оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение
конкуренции.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой
, опытом и квалификацией для оценки имущества.
Дата оценки
имущества – дата
по состоянию на которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценке
имущества –
документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.
Этика оценщика
имущества –
совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении
процедуры оценки имущества.
База оценки
имущества – вид
стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База
оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная,
восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная,
страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.
Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма,
по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную
информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы
его приобрести.
Восстановительная
стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.
Первоначальная стоимость
имущества –
фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его
использования.
Остаточная
стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.
Стоимость
имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения
налогооблагаемой базы.
Залоговая
стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.
Процедура оценки
имущества –
совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения
расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это: · квартиры и комнаты · помещения и здания под офисы и магазины · пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи) · свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе) · складские и производственные объекты. Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 5 приводим пример признаков классификации:
Рисунок 5. Признаки классификации.
Основными параметрами, определяющими стоимость
имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность,
возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.
Рассмотрим каждый
их этих параметров.
Полезность - способность объекта имущества удовлетворять
потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного
периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для
этого необходима некоторая ограниченность предложения (дефицитность).
Спрос - количество товаров, которое покупатели готовы и
в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода
времени.
Предложение - количество товаров, которое продавцы хотят
и способны
представить для продажи на рынке.
Дефицитность - недостаток каких-либо товаров, ограниченность
предложения. Спрос может создать стоимость только тогда, когда ограничено предложение.
Возможность передачи прав на имущество и их разделение
между различными субъектами также влияют на стоимость имущества.
Что касается затрат на создание имущества, следует сказать, что стоимость
не равнозначна затратам, поскольку она учитывает значительно iбольшее
количество ценообразующих факторов, а не только затраты.
Рынки имущества функционируют под влиянием факторов
различных групп, которые необходимо учитывать при оценке
имущества. Следует выделить шесть основных групп таких факторов:
политические, экономические,
социально-культурные, демографические, природно-географические, научно-технические
(техногенные).
Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми
на процессы функционирования рынков имущества внутренней и внешней политикой.
Влияние политического компонента на рынок трудно формализовать, но учитывать
его необходимо. К таким факторам можно отнести следующие:
1) социально-экономическую
направленность деятельности федерального правительства и региональных властей;
2) проведение
предвыборных кампаний и референдумов;
3) возможность
военных действий (в зоне межнациональных и религиозных конфликтов);
4)действия
правительства и местных органов власти в области экономики, разработку
нормативно-законодательных актов, касающихся сегментов рынков
имущества (рынок жилья, рынок коммерческих помещений, рынок интеллектуальной
собственности, рынок машин, оборудования и приборов, рынок ценных
бумаг, фондовый рынок, рынок земли, рынок транспортных средств и др.);
5)политику
местных (муниципальных) органов власти по функциональному зонированию территорий;
6)государственную
политику в области производства - скорость и направленность
процессов приватизации, национализации и денационализации, развитие
налоговой системы, способы демонополизации, политику в области
распределения доходов, в том числе систему социального обеспечения, политику в области
экологии.
Экономические факторы включают экономический уровень
развития страны, темпы роста валового национального продукта,
кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного
кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности,
занятость населения, покупательную способность населения.
Социально-культурные факторы представлены различными
аспектами социально-экономической структуризации населения по
различным параметрам: социально-профессиональным,
социально-потребительским, по уровню доходов, жилищным условиям и т.д.
Демографические факторы - численность населения, прирост
населения, уровень рождаемости и смертности, плотность
населения, миграция, степень урбанизации территорий и др.
К природно-географическим факторам следует отнести
климат, рельеф, природные ресурсы, экологические и другие условия,
характерные для
данного региона.
Научно-технические (техногенные) факторы, влияющие на
технологию и организацию производства, во многом определяют
параметры себестоимости и рыночной цены товаров в частности, и объектов
имущества вообще при формировании первичного рынка имущества.
Термин «стоимость» применительно к имуществу имеет много
различных значений. Наиболее часто в оценочной деятельности
употребляются следующие понятия, касающиеся стоимости имущества: рыночная стоимость;
стоимость в пользовании (потребительская стоимость); инвестиционная стоимость;
страховая стоимость; ликвидационная стоимость; залоговая стоимость имущества; стоимость для целей налогообложения.
Рассмотрим стоимость каждого вида в отдельности:
Рыночная
стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект имущества может быть продан (куплен) на
основании сделки в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель
действуют, располагая всей доступной
информацией об объекте оценки, и на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то
есть при соблюдении следующих
условий:
1) продавец не обязан продавать объект оценки, а
покупатель не обязан его покупать;
2) обе стороны сделки хорошо осведомлены о
предмете сделки;
3) действуют в своих интересах;
4) объект оценки представлен на продажу в форме
публичной оферты (от англ. offer -предлагать, предоставлять
(возможность);
5) цена сделки представляет собой разумное
вознаграждение за объект оценки;
6) принуждения к совершению сделки
в отношении участников сделки с чьей-либо стороны не было;
7) плата за объект оценки выражена в денежной форме.
Стоимость
в пользовании (потребительская стоимость) - стоимость, которая
существует в сознании у определенного потребителя и связана с его личным представлением об объекте оценки.
Например, памятная вещь, связанная с
историей семьи (семейная реликвия), может иметь для членов семьи (наследников) существенно большую
стоимость, чем для других потенциальных потребителей (покупателей). Другой
пример: произведение живописи для знатока,
разбирающегося и в живописи, и в ценах
на картины, имеет существенно большую стоимость, чем для дилетанта в
данной области.
Инвестиционная
стоимость представляет собой стоимость капиталовложений конкретного инвестора в объект оценки.
Ее величина определяется
требованиями инвестора и отражает взаимосвязь между конкретным инвестором и данной инвестицией.
Инвестиционную стоимость можно
определить как наивысшую цену, которую способен заплатить инвестор за
реализацию инвестиционного проекта, принимая во внимание ожидаемую от него доходность.
Страховая
стоимость объекта определяется стоимостью замещения и (или) воспроизводства объекта в случае его
утраты или уничтожения.
Ликвидационная
стоимость объекта - цена, с которой вынужден согласиться
продавец при продаже имущества в относительно небольшой срок, меньший, чем разумно приемлемый для продажи
в обычных рыночных условиях.
Залоговая
стоимость имущества (стоимость залогового имущества) -стоимость имущества, являющегося предметом залога
при обеспечении возвратности коммерческого или банковского кредита. Как
правило, эта стоимость меньше, чем рыночная стоимость имущества; является одной
из разновидностей ликвидационной
стоимости имущества.
Стоимость
для целей налогообложения - это стоимость, величина которой определяется по
установленной государственными органами методике, например по единой шкале, утвержденной для начисления налога на имущество.
Для методологических целей вводятся понятия «стоимость
воспроизводства»
и «стоимость замещения».
Стоимость
воспроизводства ~ затраты (в текущих ценах - в масштабе цен, соответствующем дате оценки) на создание
(воспроизводство) точной копии
объекта имущества - объекта оценки, при этом подразумевается, что объект воспроизводится с использованием
тех же технических и технологических
решений, тех же материалов, веществ, конструкций, с тем же качеством и по той же технологии, что и
для объекта оценки. При этом воспроизводимый объект обладает тем же моральным
(функциональным) износом, который
соответствует оцениваемому объекту. Физический износ при этом не учитывается, т.е. воспроизведенная копия объекта оценки в физическом отношении считается
«новой».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
|