Знание — сила. Библиотека научных работ.~ Портал библиофилов и любителей литературы ~ |
|
|
2. Предложение Предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге, как и в предыдущие годы, складывается из предложения как новых, так и бывших в эксплуатации квартир. На первичном рынке лидерство по прежнему удерживает Приморский район(39,5%), за ним следуют Выборгский(10,2) и Кировский(10,1). Доля Калининского района заметно снизилась с 9% в августе до 6,7% в сентябре.
Рисунок 6. Структура предложения на первичном рынке по районам города (на 01.10.2001) Заключение. Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок , как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой. Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется. Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья. При этом если всплеск предложения на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцы будут исходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда – соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторских фирм. В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы – рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости. В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту : банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального и региональных агенств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов. Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается. Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами - системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами. Признание всеми участниками рынка недвижимости необходимости профессиональных стандартов анализа рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитических услуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков чёткими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям к аналитической работе. Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами. Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики. Экономически целесообразно отменить налог на добавленную стоимость (НДС) в сфере жилищного строительства. Законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости. Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике. Ситуация на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.
Список нормативных актов и используемой литературы : 1. Гражданский кодекс РФ. 2. Жилищный кодекс РФ. 3. Закон РФ от 24.12.92 г. «Об основах федеральной жилищной политики.» 4. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-1 5. Указ Президента РФ от 14.02.96 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости» 6. Указ Президента РФ от 27.08.96 г. «Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество». 7. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Указ Президента РФ от 28.04.97г. № 425. 8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят Госдумой 24.06.97г. (одобрен Советом Федерации 9.07.97г. № 492. 9. Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности. Постановление Правительства РФ от 23.11.96г. №1407. 10. Положение «О предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной платной и срочной основе для строительства жилья при реализации федеральной целевой программы «Свой дом». Утверждено Минфином РФ, Минэкономики РФ от 27.01.97г. № 7-07- 01-65. 11. О совершенствовании порядка продажи отдельных квартир и изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3.02.95г. № 122-р. 2.1. Бойко Т. «Недвижимость : парадоксы закона и логика права» // ж-л «ЭКО», 1995г, № 9. 2.2. Бяков Э. «Приватизация и создание рынка недвижимости» // «Российский экономический журнал»,1996г. №№ 5-6 2.3. Витрянский В. «Купля – продажа» //«Хозяйство и право»,1996г. №1 2.4. Витрянский В.«Отдельные виды договора аренды» // «Хозяйство и право»,1996г. №3 2.5.Газман В. «Гарантии для участников лизинговых операций» // «Хозяйство и право»,1996г. №11 2.6. Кузьмин В. «Предвыборный рынок» // Эксперт; № 23, 1996г. 2.7. Лаврухин О. «Рынок недвижимости : этап становления закончен, но что дальше?» // ж-л «Бизнес»,1996г. №11 2.8. Левадная Н.«Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест курьер ; М. 1996г. 2.9. Лозебо А. «О правах собственности на недвижимое имущество» // Экономическая газета, 1996г. № 4 2.10. Павлов П. «Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество» // «Российская юстиция»,1995г. №5 2.11. «Сделки с недвижимостью» // «Российская газета»,1996г. №20 2.12. Суханов Е. «Сделки с недвижимостью» // «Экономика и жизнь», 1996г. №21 2.13. Трутнева Э.К. «Недвижимость: парадоксы закона и логика права» // «ЭКО», 1995г. №5 2.14. Филатов А.А. «Лизинг: правовые аспекты» // «Деньги и кредит», 1995г. №8 2.15.«Хозяйственные документы» // «Сборник договоров», М. 1996 2.16. Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» // Экономика и жизнь, 1997г. № 3 3.1.Балабанов И.Т. «Эканомика недвижимости», СПб 2000г. 3.2.Беренс В., Хавранек П.М. «Руководство по оценке эффективности инвестиций» / Пер. с англ., М. Интерэксперт, 1995г. 3.3. Бирман Г. , Шмидт С. « Экономический анализ инвести – ционных проектов»/ Пер. с англ., М. ЮНИТИ,1997 г. 3.4. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р. , Смоляк С.Л. «Оценка эффективности инвестиционных проектов», М.: ДЕЛО, 1998 год. 3.5. Глазунов В.Н. « Финансовый анализ и оценка риска реальных инвестиций» М.: Финстатинформ,1997 г. 3.6.Гришаев С.П. «Ваше право собственности на жилой дом или квартиру», М.1995г. 3.7. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. « Стратеги- ческое планирование и анализ эффективности инвестиций», М. :ФИЛИН,1998 г. 3.8. Котлер Ф. « Основы маркетинга» / Пер. с англ. М. :Прогресс, 1990 г. 3.9. Калачева С.А. «Арендные сделки» , М. 1996 г. 3.10. Ковалёв В.В. « Финансовый анализ», М. 1995 г. 3.11.Коган Э.Э. «Правовые основы лизинга», М.1996г. 3.12.Купчин А.Н., Новиков Б.Д. « Рынок недвижимости : состав и тенденция развития», Учебное пособие , М. 1995г. 3.13. Липсиц И.В., Коссов В.В. «Инвестиционный проект : методы подготовки и анализа», М.:БЕК, 1996 г. 3.14.Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб. 2000г. 3.15. Тарасевич Е.И. « Методы оценки недвижимости» – СПб : Технобалт, 1995 г. 3.16. Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимости СПб » - СПбГТУ, 1997 г. 3.17. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Д.В. « Инвестиции» / Пер. с англ. – М. : ИНФРА,1998 Г. 3.18. Чампнис П. «Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости» / Пер. и редакция Тарасевича Е.И. – М. Российское общество оценщиков, 1998г.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 |
| Новости |
| Мои настройки |
|
|
© 2009 Все права защищены.
Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга 
Наверх