·        капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

·        непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

·        назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

·        с применением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:

·        методом прямой капитализации;

·        методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:

·        анализ сравнительных продаж;

·        расчет с использованием коэффициента покрытия долга;

·        техника инвестиционной группы.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:

- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;

- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;

- методом мониторинга рынка недвижимости.

       В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

       Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

       Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение

местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

       Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается  в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

2.3.             Особенности различных видов оценки.

Оценка для целей купли или продажи и классификация недвижимости.

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость или стоимость реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи в сроки, существенно меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

   Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оцениваемой собственности.

   В общем виде классификация основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид :

1.    Оценка для покупки или продажи ;

2.    Оценка для продажи в течении ограниченного периода времени ;

3.    Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств ;

4.    Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности ;

5.    Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи ;

6.    Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании

7.    Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и оценщиком.

   После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность.

   Для целей оценки выделяют два класса собственности :

·        Специализированная

·        Неспециализированная

Специализированная собственность – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.

   Примерами специализированной собственности являются :

1.    Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору ;

2.    Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности ;

3.    Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций ;

4.    Стандартная собственность в особых географических районах и в местах , отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.

Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации  или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей  либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо ( независимо от того, занята она или свободна ) в качестве инвестиции или для развития.

 При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:

·        рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала.

·        остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей.  В США, например, при налогообложении собственность делится  в соответствии с целями владения на удерживаемую :

1.    в качестве инвестиции

2.    для использования в бизнесе

3.    для личного проживания

4.    для продажи.

Ретроспективная оценка

Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, включая вопросы

налогообложения, наследства, выплату компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе, рецензий существующих оценок.

Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. При этом следует придавать соответственно меньшее значение данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или тенденциям, возникшим после даты проведения определения стоимости, которые могут подвергнуть сомнению объективность отражения реальной ситуации на дату оценки.

2.4.             Влияние факторов окружающей среды на стоимость.

   Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.

Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:

·        природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;

·        техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

·        факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;

·        факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

·        можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

·        если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;

·        есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

·        что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.

2.5.             Требования к оформлению результатов оценки.

   Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого «Отчёт об оценке». Основной формой «Отчёта об оценке» является полный отчёт.

Содержание полного отчёта излагается в повествовательной форме и для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе должно включать:

·        титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика;

·        сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;

·        краткое содержание основных фактов и выводов;

·        основные предпосылки, допущения и ограничения;

·        перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;

·        дату и объём технического освидетельствования и экологической экспертизы;

·        анализ социально-экономической ситуации в регионе;

·        анализ местоположения объекта оценки;

·        описание объекта оценки;

·        анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

·        определение стоимости затратным методом;

·        определение стоимости методом сравнения продаж;

·        определение стоимости методом капитализации дохода;

·        согласование результатов оценки;

·        заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты;

·        список использованной литературы;

·        общие сведения об оценщике;

·        приложения.

 На основе полного Отчёта об оценке может быть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчёта об оценке.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11