Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на изменчивом состоянии рынка недвижимости во времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

    2.1. Три метода оценки рыночной стоимости недвижимости.

 Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1.    метод сравнения

2.    затратный метод

3.    метод капитализации доходов.

         Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

   Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

   Последовательность применения метода САП следующая.

1.        Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются : собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

2.        Проверка информации о сделках : подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

3.        Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

   Корректировка может производится в трёх основных формах : в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

·        цена за единицу площади;

·        цена за единицу длины вдоль магистрали;

·        цена за участок.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:

·        цена за единицу площади участка;

·        цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;

·        цена за единицу общей площади помещений;

·        цена за единицу объема сооружения;

·        цена за комнату;

·        цена за квартиру;

·        цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

·        состав передаваемых прав собственности;

·        условия финансирования сделки купли-продажи;

·        условия продажи;

·        время продажи;

·        месторасположение;

·        физические характеристики;

·        экономические характеристики;

·        характер использования;

·        компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

·        в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

·        во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

   Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

       2.2.    Практическое применение

                 метода сравнительных продаж.

   В конце 1998 года в районе проспекта Авиаконструкторов началось коттеджное строительство. Малоэтажное жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами, - становятся всё более заметным явлением в нашем городе. Также эксперименты в этой области предпринимают застройщики кварталов в Каменке и Коломягах.  Слово «кондоминимум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно.  Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в питерском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».

Недолгая, всего лишь пятилетняя история строительства таун-хаусов в окрестностях Петербурга насчитывает десяток и положительных , и печальных опытов.

   Какой красивый был проект! Нарядный фасад, в котором читаются элементы северного модерна, кованные решётки, крыша из металлочерепицы, уютные дворики с альпийскими горками и газончиками. Между этими жилыми строениями – бродвей с магазинами, фитнес-центрами, парикмахерскими и салонами, спортивными залами. Выходящие в тихую улочку помещения цокольных этажей предполагалось сдавать в аренду для коммерческих целей. Причём арендовать их должны были сами жильцы – представители мелкого и среднего бизнеса,  готовые обслуживать будущий элитный посёлок. Но большинство владельцев этих домов предпочитают большую часть времени проводить в городе, а потому мало заинтересованы в развитиии социальной инфраструктуры.

  Всё же определим, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.

   Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.

   Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.

Таблица №1.