Виды и
форма арендной деятельности во многом определяются также местном объекта и
субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном
предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях. Во-первых,
они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между
собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами,
семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно
рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному
изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения
арендаторов.
Во-вторых,
арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями,
определенными территориями и местными или государственными органами власти по
вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.
Таким
образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и
особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить
два основных вида.
Первый
вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере
использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими
исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную
программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам
реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.
Все
производственные связи, включая использование земли, регулируются только
экономическими методами.
Второй
вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее
определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок
продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после
выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по
своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам
в любом месте (см.схема № 6).
Схема № 6 «Виды и формы аренды»
Организационно-правовые
формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных
единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными,
межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего
предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает
вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную
ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.
Возможна
и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их
разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени
аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода,
выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по
различным отраслям и сферам производства.
Арендная
деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной
законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:
·
земельных участков и других обособленных природных
объектов;
·
предприятий и других имущественных комплексов;
·
отдельных зданий, сооружений и многолетних
наслаждений.
Запрещается
сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или
оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции,
объекты вооружения, железные дороги и др.
Установлены
ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками
недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании
лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О
недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства
РФ (ст.28)).
§.4. Экономический механизм аренды недвижимости
Арендные
отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но
наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и
арендный доход (см.схему № 7).
Схема № 7 «Структура арендных отношений»
|