Отчисления на социальное обеспечение
|
|
Налоги и страховые платежи
|
|
8
9 10
11
§.4.1. Арендная плата: состав и функции
Центральным
и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически
обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство
и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом.
Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет
интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству.
Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних
или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные
стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же
сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?
Арендная плата – это форма экономических отношений
равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь
созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она
выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления,
стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной
из экономических форм реализации права собственности (см.схему № 9).
Схема № 9 «Понятие и функции
арендной платы»
Стимулирование предприниматель-ской деятельности
|
|
Перераспределе-ние
доходов
|
|
Часть прибыли,
созданной при использовании недвижимости
|
|
Арендная
плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное
пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание,
земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то
владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента.
Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в
форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с
соответствующим приростом.
В самом
механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:
·
состав платежей;
·
размер платежей;
·
способы (методы) расчетов.
Хотя
на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной
платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное
теоретическое и практическое значение.
Одним
из главных принципов определения арендной платы является возвратность
арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но
величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом
торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в
составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок
использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь
переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.
Но
чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию,
она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые
недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного
процента.
Вложение
средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной
операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что
арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который
может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого
в аренду имущества.
Таким
образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:
- Амортизационные
отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли)
(Ам);
- Средства на
капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в
его проведении (Ск);
- Налог на
имущество (Ни);
- Часть прибыли,
которая может быть получена при общественно необходимом использовании
арендованного объекта (арендный процент – Па).
Первые
три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:
Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па
Наиболее
сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока
существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью
лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие
относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне
естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с
лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная
необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить
получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более
низкому органическому строению производства в сельском хозяйстве. При
этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет
только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|