В
предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного
имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы,
устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными
органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади
арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и
иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как
правило применяется годовая ставка.
С 01
апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП
«О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в
государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная
ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490
рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при
расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.
Существует
методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда,
находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением №
3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в
соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость
коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две
составляющие, рассчитываемые отдельно:
·
Затратная часть, равная сумме годовых затрат
собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы),
возмещаемые арендатором;
·
Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи
объекта в аренду.
Арендная
плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета
вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ
= Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),
АПЛ – годовая величина
арендной платы;
Азатр – затратная
составляющая арендной платы;
Адох – доходная
составляющая арендной платы;
ОТ – отчисления на
реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не
менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего
года).
Величина
ОТ определяется по формуле: ОТ
= Синв • Кот
Синв –
инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского
городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);
Кот – коэффициент отчислений
на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в
пределах от 0,02 до 0,05
НКЛР – величина
накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление
объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);
СТР – величина
страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);
ОЦ – оценка рыночной
стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;
S – площадь арендуемого
объекта;
Кд – коэффициент
доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города
Москвы на текущий год;
Ккор – корректирующий
коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого
имущества.
Величина
Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей
всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит,
в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в
очередной годовой бюджет г.Москвы.
§.5.1. Анализ рынка
аренды нежилых помещений в Москве
Современная
Москва - огромный мегаполис, сосредотачивающий в себе функции экономического,
финансового, политического, культурного и административного центра Российской
Федерации. Город Москва является крупнейшим собственником нежилых помещений,
расположенных на территории столицы. Рынок нежилой недвижимости в Москве менее
описан и мало анализируется по сравнению с рынком жилой недвижимости, который
конечно же более динамичен и имеет гораздо большие объёмы. Но рынок нежилой
недвижимости - это тот сегмент экономики города, который очень быстро развивается
в настоящее время и приносит огромные средства в казну города. Причём динамика
поступлений доходов от управления городской собственностью только положительна.
Управляет и распоряжается объектами городской собственности (нежилым фондом)
Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимущество). Все нежилые
помещения на территории Москвы вне зависимости от форм собственности подлежит
учету органами Москомимущества и МосгорБТИ. Основными документами на нежилые
помещения являются: технический паспорт, городской реестр и свидетельство на
право владения нежилого помещения. На территории административного округа
организацию взаимодействия всех служб по учету и контролю за использованием
нежилых помещений осуществляет префект совместно с территориальными агентством
Москомимущества. Москомимущество хранит и ведет учёт прав владения переданными
помещениями путём оформления и выдачи свидетельств юридическим и физическим
лицам, за которыми закрепляются соответствующие помещения. Органы БТИ хранят и
вносят в технический паспорт все изменения, касающиеся смены балансосодержателя
с указанием номера и даты распорядительного документа, проводят обследование
помещений и дают заключение о техническом состоянии помещений. Москомимущество,
или уполномоченные им лицами, во взаимодействии с префектами, управлениями
районов в пределах предоставленных прав и полномочий осуществляют
систематический контроль за использованием нежилых помещений, которые могут
быть изъяты у пользователя в случае нарушения условий договора или контракта в
установленном законом порядке. Объекты нежилого фонда могут быть переданы:
-
в хозяйственное ведение
-
оперативное управление
-
безвозмездное пользование
-
в аренду
-
проданы в соответствии с действующим
законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а
также действующими нормативными документами по г. Москве. (Приложение 1 к
постановлению Правительства Москвы № 689; Общие положения)
Нежилые
помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные
здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной
торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады,
гаражи и т.д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней
комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады,
энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается
самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.
Рынок нежилых помещений - один из
наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости
г. Москвы. Концентрация российского капитала в Москве предопределила
потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской
деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Москве в конце 1990 г.
вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Процесс
приватизации предприятий в Москве способствовал появлению класса собственников
нежилых помещений. В первую очередь в процессе приватизации включились магазины
и предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации».
Поскольку в стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и
зданий, то малая приватизация фактически означала аренду помещений трудовыми
коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом последующего выкупа.
Поскольку сразу после приватизации средств на выкуп помещений у трудового
коллектива, как правило, не было, то в течение первых двух лет нежилые
помещения в Москве предлагались в основном для аренды (а на деле - субаренды у
«приватизаторов»). Однако постепенно число собственников нежилых помещений
стало увеличиваться и соответственно росло и предложение нежилых помещений на
продажу. Вслед за помещениями торгового и бытового обслуживания к процессу
приватизации постепенно подключились и государственные учреждения (НИИ, учебные
заведения и т. д.), а также промышленные предприятия, которые, выкупив
недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать
в аренду свои помещения различным структурам. С 1991 г. активно развернулось
строительство новых зданий, преимущественно офисного назначения. Кроме этого,
большое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо расселённых
небольших домов старой застройки в Центре города под современные офисные
помещения. В результате с 1992 г. в Москве начало формироваться предложение
аренды офисов в специализированных бизнес-центрах и офисных зданиях.
На протяжении значительного времени
наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с
особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом
города.
На территории Москвы в 1998 г.
насчитывалось более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66, 9 млн. кв. м.
встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м. (37,5 %) находилось
в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м. (52,1 %) - в собственности
Москвы, 8,4 млн. кв. м. (10,4 %) - в других формах собственности. Общая площадь
нежилых помещений в Москве превышала 80 миллионов квадратных метров, что при
средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за кв. м. составляло 80 миллиардов
долларов. Структура нежилых площадей показана ниже на диаграмме № 1:
Больше
всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные
организации, а также производственные, складские и торговые помещения.
Структура
использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом: 33% -
аренда; 22% - оперативное управление; 44% - хозяйственное ведение и 1% -
безвозмездное пользование. Таким образом, в аренду сдавалось треть городских
площадей, что принесло в 1997 г. в бюджет около 400 млн. долларов США. При всей
значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных
нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м менее 30 долларов в год.
Общая площадь нежилого фонда города на
начало 2001 года составляла около 85 млн. кв. метров. Около 71 млн. кв. метров
расположено в более чем 37,2 тысячах нежилых строений и свыше 14 млн. кв.
метров во встроенных помещениях жилого фонда.
Правительство Москвы утвердило баланс нежилых зданий и помещений г. Москвы по
состоянию на 01.01.2000г. Общая площадь нежилых помещений, находящихся в
собственности г. Москвы составляет 46,7 млн. кв. метров, из них лишь около 8,5
млн. кв. метров (порядка 18,2%) город официально сдает в аренду. Остальные
нежилые помещения, расположенные в г. Москве, являются федеральной
собственностью, а также находятся в собственности юридических и физических лиц.
Часть нежилых помещений г. Москвы используется для коммерческих целей.
Структура фонда коммерческой недвижимости г. Москвы по состоянию на начало 2001
года представлена ниже на диаграмме № 2:
Рынок нежилых помещений в 2000 году и
первой половине 2001 года «продемонстрировал» устойчивые тенденции к росту, как
цен, так и деловой активности. Эти позитивные изменения относятся, прежде
всего, к сектору коммерческой недвижимости, то есть, к рынкам офисных, торговых
и складских помещений. Основными причинами подобных итогов были:
-
оживление деловой активности в ряде секторов
российской экономики и вызванная этим потребность ряда участников рынка в
больших объемах помещений для бизнеса;
-
приход на московский рынок ряда новых
иностранных компаний и расширение деятельности уже работающих в Москве иностранных
компаний;
-
недостаток как офисных, так и торговых площадей
высокого класса, вызванный "замораживанием" реализации большинства
девелоперских проектов в 1999 году;
-
уменьшение предложений на рынке нежилых
помещений невысокого класса.
§.5.2.
Анализ основных сегментов рынка аренды нежилых помещений в г.Москве.
Офисные
помещения.
Рынок
офисов в Москве реально появился с конца 80-х годов, с началом перехода
российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным.
Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители
западного бизнеса и нарождающегося российского. Предложение сразу расслоилось
на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в
аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от
друга: офисов западного класса (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и
Е) стандарта.
Величина
базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев,
главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса
(Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие
магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего
микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного
владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая,
поквартальная или помесячная и др.) или продажи. Помимо базовой арендной ставки
(ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно
оплачивает эксплуатационные расходы собственника, дополнительные расходы в ряде
случаев могут достигать 40-50% от значения базовой арендной ставки.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|