В активы фондов строительства (венчурных) обычно входит проектно-сметная документация, права на землю, имущественные права и пр. Объекта недвижимости как такового в них еще нет, он должен будет быть создан в результате деятельности фонда. Поэтому  помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, инвестор принимает на себя еще и венчурные риски, связанные со строительством. Пример такого фонда – ПИФ жилой недвижимости.

Растущий интерес инвесторов к ЗПИФН объясняется инвестиционной привлекательностью такой формы инвестирования в недвижимость, которая заключается в особом налоговом режиме, предоставляемом в отношении него Законом «Об инвестиционных фондах», Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов.

С моей точки зрения ЗПИФН с одинаковым успехом может рассматриваться и как способ осуществления коллективных инвестиций, и как способ регулирования налогового режима. С одной стороны, гарантируя более высокую (по сравнению с остальными способами инвестирования) степень защиты имущественных прав пайщиков, закон, в то же самое время, устанавливает для ПИФов вообще, и для ЗПИФН – в частности, особый режим налогообложения, так как ЗПИФН – это финансовый инструмент с одноуровневым налогообложением. Такая ситуация дает ЗПИФН большое преимущество перед иными организационно-правовыми формами ведения хозяйственной деятельности и (или) осуществления инвестиционных вложений.

Не вдаваясь в юридические тонкости, я считаю важным отметить, что:

при внесении недвижимого имущества в ЗПИФН не возникает налогооблагаемой базы ни по Налогу на добавленную стоимость, ни по Налогу на прибыль. Такой вывод можно сделать на основании анализа норм Закона и Налогового Кодекса РФ. Дело в том, что с точки зрения законодателя, внесение недвижимого имущества в ЗПИФН рассматривается как инвестиционная деятельность, что само по себе вполне обоснованно и логично:  целью создания ПИФа является вложение инвестиций в ценные бумаги, проектно-сметную документацию, недвижимость и иное имущество, перечень которого закреплен в Законе. Иными словами, на основании ст. 39 Налогового кодекса РФ передача имущества в ЗПИФН не будет считаться его реализацией, а значит, и не будет облагаться НДС. Что касается Налога на прибыль, то закон устанавливает особый режим налогообложения операций по внесению имущества уставный капитал организаций, а именно – в целях налогообложения не учитывает разницу между стоимостью имущества, переданного в уставный капитал, и стоимостью ценных бумаг (паем), полученных взамен, в качестве дохода, облагаемого Налогом на прибыль. И хотя ЗПИФН не является юридическим лицом, с нашей точки зрения вполне уместно проводить такого рода аналогию.

Другим существенным плюсом ЗПИФН является то, что на сегодня недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН, не облагается Налогом на имущество. Данный вывод можно сделать на основании анализа Налогового Кодекса РФ и Правил бухгалтерского учета: дело в том, что недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН формально не может рассматриваться в качестве основного средства (не соблюдается ряд условий, которые необходимы для признания его в качестве такового), а следовательно, не может являться и объектом налогообложения по Налогу на имущество.

Что касается ведения хозяйственной деятельности в рамках уже созданного  ЗПИФН, то и здесь доход, полученный фондом, не облагается Налогом на прибыль, т.к. фонд не является юридическим лицом (а следовательно не является плательщиком налога). Из сумм прибыли, полученной от эксплуатации имущества, составляющего ЗПИФН, Управляющая компания удерживает размер своего вознаграждения, а оставшиеся средства перечисляет в фонд, преумножая, таким образом, имущество его составляющее. Доход у пайщика возникнет лишь тогда, когда он решит продать или потребует погасить свой пай. Причем доходом будет считаться разница между начальной ценой покупки и ценой последующей продажи/погашения пая. Данные выводы строятся на основе все той же аналогии с процедурой внесения имущества в уставный капитал иного общества.

Доходы, которые могут возникнуть у пайщика, и с которых он будет обязан заплатить Налог на прибыль (налог на доходы физических лиц), являются суммы регулярных выплат по паям (могут быть предусмотрены Правилами) и суммы дохода от продажи (погашения) пая.

Одним из неурегулированных на сегодня вопросов является вопрос по уплате НДС в процессе хозяйственной деятельности ЗПИФН: Сегодня НДС не уплачивается, однако, это представляется не слишком экономически выгодным для контрагентов ЗПИФН. Возможно, что в недалеком будущем этот вопрос будет урегулирован,  ЗПИФН будет уплачивать НДС и право зачитывать суммы уплаченного налога.

Подводя итог вышесказанному, необходимо еще раз указать, что ЗПИФН являются экономически привлекательными и для тех, кто рассматривает его в качестве инструмента налогового планирования, и для тех, кто рассматривает его в качестве одного из способов инвестирования средств.

1.6. Защита имущественных прав учредителей управления (пайщиков)

Защите имущественных прав учредителей управления (пайщиков) законодатель уделил особое внимание: не только в Законе «Об инвестиционных фондах», но и в целом ряде нормативных актов ФСФР РФ последовательно закрепляется правовой механизм, обеспечивающий возможно более полную и всестороннюю защиту этих прав. Закон устанавливает, что управляющая компания ЗПИФН несет перед пайщиками ответственность в размере реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения федеральных законов и правил доверительного управления ПИФом. в том числе за неправильное определение суммы, на которую выдается инвестиционный пай, и суммы денежной компенсации, подлежащей выплате в связи с его погашением.

В то же самое время, чтобы обезопасить пайщика от возможных неблагоприятных последствий юридически (или экономически) неграмотных действий управляющей компании, Закон предусматривает, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, составляющим ЗПИФН, погашаются за счет этого имущества. В случае его недостаточности взыскание может быть обращено только на собственное имущество управляющей компании. Кроме исключения пайщика из числа лиц, на которых может быть возложена ответственность по сделкам с имуществом, составляющим ЗПИФН, существующий правовой механизм защиты устанавливает определенный порядок совершения сделок с указанным имуществом. Этот механизм призван свести к минимуму возможность какого-либо рода злоупотреблений со стороны управляющей компании.

Так, например, законом вводится институт «Специализированного депозитария» – юридического лица, отвечающего требованиям Закона «Об инвестиционных фондах» и имеющего соответствующую лицензию. В его обязанности входит:

1. Контроль за всеми сделками управляющей компании с имуществом, составляющем ЗПИФН (полномочия по контролю заключаются в том, что без согласия Специализированного депозитария управляющая компания не имеет права совершить ни одной сделки в отношении этого имущества).

2. Учет и, в случаях предусмотренных Законом, хранение имущества составляющего ЗПИФН.

Специализированный депозитарий, также обязан сообщать уполномоченным государственным органам обо всех нарушениях допущенных Управляющей компанией в процессе управления имуществом ЗПИФН.

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения своих обязанностей, повлекшее причинение ущерба пайщикам, Специализированный депозитарий несет перед ними солидарную ответственность совместно с управляющей компанией. Органом, осуществляющим контроль за деятельностью управляющей компании со стороны государства, является Федеральная служба по финансовым рынкам. К ее полномочиям отнесены вопросы лицензирования, различного рода проверок, и иных действий, предусмотренных законодательством, целью которых является заключение отношений, возникающих при доверительном управлении имуществом ЗПИФН, в жесткие правовые рамки.

Существуют ограничения непосредственно и для управляющей компании, которая не вправе:

• распоряжаться имуществом, составляющим ЗПИФН, без согласия специализированного депозитария;
• приобретать за счет имущества, составляющего ЗПИФН, объекты, не предусмотренные Инвестиционной декларацией фонда;
• совершать сделки, в результате которых будут нарушены требования Закона «Об инвестиционных фондах», нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, включая требования к структуре активов ЗПИФН;
• безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ЗПИФН;
• получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ЗПИФН;
• предоставлять займы за счет имущества, составляющего ЗПИФН;
• использовать имущество, составляющее ЗПИФН, для обеспечения исполнения собственных обязательств, не связанных с доверительным управлением фондом, или для исполнения обязательств третьих лиц;
• отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ЗПИФН, находящийся в ее доверительном управлении;
• и целый ряд других ограничений, указанных в ст. 40 Закона «Об инвестиционной деятельности».

Таким образом, законодатель выстроил схему при которой существует трехуровневая система контроля за деятельностью управляющей компании:

1.Контроль со стороны государства (законодателя), которое устанавливает «правила игры» — права, обязанности и ограничения в деятельности управляющей компании;

2.Контроль со стороны исполнительного органа – Федеральной службы по финансовым рынкам, уполномоченной приостанавливать или лишать лицензии управляющую компанию в случае выявления нарушений в ее деятельности;

3.Контроль со стороны Специального депозитария, без разрешения которого, в свою очередь, управляющая компания не может совершать сделки с имуществом, составляющим ЗПИФН.

Кроме того, здесь еще можно отметить, что пайщик имеет право самостоятельно знакомиться с деятельностью управляющей компании по управлению имуществом ЗПИФН, для чего ему предоставляется соответствующая ежемесячная отчетность, состав и объем которой определяется Правилами ДУ.

Таким образом, есть все основания рассматривать данный механизм как наиболее четкий и прозрачный, из числа всех существующих на сегодняшний день способов защиты прав инвесторов. Перечисленные выше аргументы, позволяют еще раз подтвердить тезис, указанный в заглавии настоящей презентации: «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости – это современный, надежный и эффективный инструмент осуществления инвестиций»

1.7. Фонды акций и облигаций, смешанные фонды

Паевые фонды могут быть фондами акций, облигаций и смешанных инвестиций. Видовые различия существенно облегчают начинающему инвестору процесс выбора ПИФа. Посмотрев на название фонда можно в общих чертах представить себе структуру его портфеля. Если в названии фигурирует фонд акций, то структура портфеля фонда состоит преимущественно из акций, как привило, такие фонды предлагают большую доходность при значительном уровне риска. Фонд облигаций содержит в портфеле преимущественно облигации и отличается сравнительно невысоким доходом при минимальном уровне риска. Фонд смешанных инвестиций представляет оптимальное соотношение риск/доходность. Такие фонды комбинируют акции и облигации в портфеле. Исследования, проводимые в 2004 году, показывают существенный разброс данных по доходности фондов, находящихся в одной и той же группе. Например, открытые фонды смешанных инвестиций показывали доходность от 16% до 44% годовых, открытые фонды акций показывали от 4% до 59% годовых, а интервальные фонды акций от 8% до 52% годовых. Ниже представлена таблица средней доходности различных форм ПИФов в 2004 году без учета фондов зарегистрированных в этом году.

«Средняя доходность различных форм ПИФов»                   Таблица № 1.1.