Для
рассматриваемых объектов, выбранных как тестовые в границах соответствующих
поселений в районах их месторасположения, значения коэффициентов дифференциации
кадастровой стоимости для первых трёх объектов равны и составляют: Ккд
= 0,3, для объекта 4 - Ккд = 2,1, для объекта 5 - Ккд =
1,6.
Исходные данные по земельным объектам, исследуемым для выбора и оценки стоимости земельного участка
под строительство складского комплекса
Табл. 2.1
Показатели и характеристики
|
Объекты сравнения
|
Оцениваемый
|
Объект 1
|
Объект 2
|
Объект 3
|
Объект 4
|
Цена продажи, $
|
?
|
396 000
|
900 00
|
840 000
|
661 500
|
Условия
финансирования
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
Право
собственности
|
нет
|
полное
|
полное
|
полное
|
полное
|
Условия продажи
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
рыночные
|
нерыночные
|
Условия рынка (время продажи)
|
март, 2005
|
январь, 2005
|
ноябрь, 2004
|
декабрь, 2004
|
февраль, 2005
|
Состояние
окружающей среды
|
Удовлетворительное
|
Удовлетворительное
|
Загазованность
|
Удовлетворительное
|
Удовлетворительное
|
Стоимость сотки, $
|
?
|
2 000
|
1 800
|
3 360
|
1 890
|
Местоположение
|
Каширское ш. 18км
|
Каширское ш. 12км
|
Каширское ш.
28км
|
Ярослав. ш. 8км
|
Рязанское
ш. 33км
|
Площадь, соток
|
250
|
180
|
500
|
250
|
350
|
Условия подъезда
|
плохие
|
хорошие
|
хорошие
|
хорошие
|
хорошие
|
Текущее состояние
|
незастроен
|
застроен
|
незастроен
|
незастроен
|
незастроен
|
Доступные
коммунальные услуги
|
нет
|
все
|
нет
|
все
|
Коммуникац. по границе участка
|
Коэффициент
дифференциации оценочной зоны, Ккд
|
3,0
|
3,0
|
3,0
|
2,1
|
1,6
|
Дополнительная
информация
|
торговое назначение
|
под ИЖС, охрана
|
торговое назначение
|
под ИЖС
|
под ИЖС
|
Тел.
доп. информац.
|
980-76-60
|
772-89-62
|
364-81-43
|
130-58-85
|
722-13-31
|
Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости
для приобретения в собственность земельного участка
Табл. 2.2
Элементы сравнения
|
Объекты сравнения
|
Оцениваемый
|
Объект 1
|
Объект 2
|
Объект 3
|
Объект 4
|
Цена
продажи, $
|
|
396 000
|
900 000
|
840 000
|
661
500
|
Площадь, соток
|
250
|
180
|
500
|
250
|
350
|
Стоимость
сотки, $
|
|
2200
|
1800
|
3360
|
1890
|
Корректировки
|
Поправка на торги, %
|
|
-3
2134
|
-3
1746
|
-3
3259,2
|
+3
1946,7
|
Поправка
на состояние окружающей среды, %
|
|
0
2134
|
+5%
1833,3
|
0
3259,2
|
0
1946,7
|
Поправка
на наличие улучшений, %
|
|
-17%
1771,22
|
+25
2291,63
|
0
3259,2
|
+2%
1985,63
|
Поправка на целевое назначение, %
|
|
+23
2178,6
|
0
2291,63
|
+23
4008,82
|
+23
2442,32
|
Поправка на размер участка, %
|
|
0
2178,6
|
+2,5
2348,92
|
0
4008,82
|
+1,50
2478,95
|
Поправка
на условия рынка (время продажи)
|
|
+8,1
2355,07
|
+22,4
2875,078
|
+10,4
4425,73
|
+6,1
2630,17
|
Поправка
на местоположение, %
|
|
0
2355,07
|
0
2875,08
|
-47
2345,64
|
+4%
2735,38
|
Скорректированная
цена сотки по Ккд, $
|
|
0
2355,07
|
0
2875,08
|
0,7
1641,95
|
0,53
1448,11
|
Валовая
коррекция
|
|
155,07
|
1075,08
|
1718,05
|
441,89
|
в
% от цены продажи
|
|
7,1
|
59,7
|
51,1
|
23,4
|
Весовые
коэффициенты
|
|
4
|
5
|
5
|
7
|
Средневзвешенная
цена сотки, $
|
2006,77
|
9420,28
|
14375,4
|
8209,75
|
10136,77
|
Рассчитав
суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного
оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в
оценочной зоне.
При этом
поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку
земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для
складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный
результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто
нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости
земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен
вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние
кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь
многолетнюю статистику.
Выход из данного
положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков,
согласно которому ставка земельного налога для земельных участков,
расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их
рыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии с
Законом “О плате за землю” (табл. 1, 3 Приложения к закону), Правительство РФ вынуждено регулировать
стоимость земельных участков нерыночными методами, - с помощью повышающего
коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 - 2,0; в 1996 - 1,5;
в 1997 -2,0; в 1998 - почти в 2; в 2000 - 1,2 раза). Их перемножением находится
средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, но не адекватно
конкретной сегодняшней ситуации.
Наилучшее
и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование
имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному
потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма
предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых
ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки
зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по
сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных
затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет
максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов
использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком). Результаты анализа представлены в Приложении 4.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20
|