Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления: потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими и родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Эквивалентом измерения выступают деньги. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В соответствии с целями и условиями оценки оценщик должен выбрать вид определяемой стоимости[6]:

Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 6 июля 2001г. установлены следующие виды стоимости объектов оценки:

1.      Рыночная стоимость

2.      Виды стоимости, отличные от рыночной

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком

б) стоимость замещения объекта оценки

в) стоимость воспроизводства объекта оценки

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании

д) инвестиционная стоимость объекта оценки

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки

з) утилизационная стоимость объекта оценки

и) специальная стоимость объекта оценки

В Стандарте в Статье 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки сказано, что если в заявке на оценку или нормативном правовом акте не указан конкретный вид стоимости объекта, то установлению подлежит рыночная стоимость.

Цитата:

    «В случае,  если  в нормативном правовом акте, содержащем   требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта   оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор)   не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению   подлежит рыночная стоимость данного объекта.

    Указанное правило подлежит применению и в случае использования   в  нормативном  правовом  акте  не предусмотренных настоящим   Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих   вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная   стоимость", "разумная стоимость",  "эквивалентная  стоимость",   "реальная стоимость" и других.»

Далее Стандарт разъясняет более подробно суть каждого понятия.

1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Наиболее часто употребляемой и основополагающей для остальных видов стоимостей в условиях рыночной экономики является рыночная стоимость.

Понятие рыночной стоимости в законодательных документах несколько различается по форме определения.

 Закон об оценочной деятельности определяет Рыночную стоимость как «наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,  располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

    - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

    - объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

    - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-                      платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

Учебник практически буква в букву повторяет положение Закона, но рядом существенное дополнение: «Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости».

В Стандартах оценки сказано проще, но суть не изменена: Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Налоговый Кодекс РФ (ст. 40 п.4)  под рыночной ценой товара признает «сложившуюся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии –однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых  экономических (коммерческих) условиях»,

а для целей налогообложения  (ст.40 п.1) рассматривает Рыночную стоимость как « цену работ, товаров и услуг, указанную сторонами сделки, ….пока не доказано обратное»

Оценщик должен понимать сущность рыночной стоимости и выявлять ее во всех ракурсах и условиях, не уподобляясь Государственной Налоговой Службе, которая, ухватившись за букву Закона, порой в своих инструкциях по его применению может так разъяснить эту «букву», что смысл Закона изменяется на противоположный.

1.5 Принципы оценки.

Принципы оценки прямо не определены Законодательными или Нормативными актами. Они нужны оценщику лишь лишь как теоретическая основа для понимания (обучения) и ориентации в процессе оценки. Принципы оценки являются логической матрицей процесса оценки, которая позволяет соблюсти основные требования, предъявляемые к оценке как со стороны Законодательства, так и со стороны  потребителей.

В представлении теории оценки стоимости собственности основные принципы оценки можно систематизировать следующим образом:

1.                        Основные принципы оценки, основанные на представлениях собственника;

-            принцип полезности (чем больше объект собственности удовлетворяет потребности собственника, тем выше его стоимость)

-            принцип замещения (mах. стоимость стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью)

-            принцип ожидания, предвидения (определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности)

2.                        Принципы, исходя из особенностей эксплуатации;

-            принцип вклада (включение любого экономического актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости и дохода предприятия больше затрат на приобретение этого актива)

-            принцип сбалансированности и принципиальности

3.                        Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

-            принцип соответствия (стоимость объекта, не соответствующего требованиям рынка, скорее всего будет находиться на границе ниже среднего);

-            принцип конкуренции (если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих доходов может произойти снижение стоимости)

-            принцип зависимости от внешней среды (изменение экономических, политических, социальных  и др. внешних условий)

-            принцип изменения стоимости ( в зависимости от времени)

-            принцип экономического разделения (когда объект собственности можно разделить на 2 и более имущественных интереса, увеличив общую стоимость объекта)

4.                        Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)

-            свободного земельного участка

-            земельного участка с существующими улучшениями

Исходя из изученного материала, я бы дополнил вышеприведенный список

5.                        Принципами оценки исходя из требований руководящих документов:

-            независимость оценщика;

-            открытость информации для заказчика о требованиях законодательных и нормативных актов, предъявляемых к оценщику и к результатам его работы;

-            достоверность и доказательность данных, используемых для проведения оценки;

-            объективность выводов оценки;

6.                        Принципом патриотизма:

-            Если оценщик получает два или несколько равнозначных результатов, то предпочтение при окончательном расчете должно быть отдано в пользу интересов Родины в следующей иерархической последовательности:

                   деревня, село, город, район, область, республика, федерация

1.6 Подходы и методы оценки

Три подхода в оценке

Подходы к оценке определены в статье 5 Стандарта оценки. Их три:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (ст 18 Стандарта).  В случае отказа от рассмотрения какого-либо из подходов необходимо в соответствии с ситуацией оценки показать невозможность или неправомерность его применения, обосновать отказ.

Сравнительные характеристики подходов к оценке бизнеса представлены в табл. 1

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16