Для осуществления этого предварительно
проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в
отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и , наконец, из
обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается сумма всех
его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного
капитала предприятия.
Базовой формулой в затратном подходе
является:
|
Собственный капитал = Активы –
Обязательства
|
Метод стоимости чистых активов.
Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько
этапов:
1)
Оценивается
рыночная стоимость зданий, сооружений, машин и оборудования
2)
Выявляются и
оцениваются нематериальные активы
3)
Определяется
рыночная стоимость финансовых вложений,
как долгосрочных, так и краткосрочных
4)
Товарно-материальные
запасы переводятся в текущую стоимость
5)
Оценивается
дебиторская задолженность
6)
Оцениваются
расходы будущих периодов
7)
Обязательства
предприятия переводятся в текущую стоимость
8)
Определяется
стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы
активов текущей стоимости всех обязательств.
В ходе анализа полученных от заказчика данных и осмотра объекта
оценки у оценщика возникли сомнения в соответствии рыночным ценам балансовой
стоимости объекта незавершенного строительства – Административно-хозяйственного
здания, определяющего значимую стоимость основных средств производства. Поэтому
принято решение просчитать стоимость Административно-хозяйственного здания в
рамках затратного подхода методом расчета стоимости замещения, а оставшуюся
часть основных средств и активов принять по стоимости согласно бухгалтерского
баланса.
Оценка
административно-хозяйственного здания
методом расчета стоимости
замещения
Основные
характеристики объекта.
|
№
п/п
|
Параметры
|
Значения
параметров
|
|
Сегмент рынка
|
Рынок коммерческой
недвижимости
|
|
Текущее
использование
|
Офис и
производственное помещение
|
|
Вид данных
|
оценка
|
|
Юридическое
описание
|
|
|
Регион
|
Пермская область
|
|
Район
|
Районный центр
|
|
Адрес,
Месторасположение объекта
|
617000 г. Нытва,
ул. Сидорова,5
|
|
Собственник объекта
|
ООО «Предприятие А»
|
|
Состав оцениваемого объекта
|
Двухэтажное здание и участок прилегающей
территории 800 м2 вокруг здания полосой в 8 метров.
|
|
Право собственности
на здание
|
Полное право
собственности
|
|
Право на земельный
участок
|
Аренда
|
|
Обременение
|
Нет
|
|
Земельный участок
|
|
Площадь участка
|
640 кв. м
|
|
Зона
|
Производственная
|
|
Целевое назначение и разрешенное
использование земельного участка
|
Срочная аренда (до конца срока осталось 5
месяцев) с возможностью последующего выкупа или переоформления договора
аренды на новых условиях, определяемых органами местного самоуправления
|
|
Сервитуты
|
Нет
|
|
Форма
|
Прямоугольная
|
|
Топография
|
Ровный
|
|
Состояние участка
|
45% под зданием, 20% не разработан (дерн),
35% забетонированная площадка со стороны входа в здание. Бетонное покрытие
имеет многочисленные трещины, выщерблины поверхности, но выдерживает вес
легкового автомобиля без заметных деформаций покрытия.
|
|
Неблагоприятные условия окружающей среды
|
Близость грунтовых вод, рядом находится
заболоченная местность, возможность частичного подтопления грунтовыми водами
|
|
Транспортная доступность участка
|
Главная автомобильная дорога для движения
грузовых автомобилей в городе
Имеется разрушенный по длине 500м ж.д. тупик
Расстояние до ж.д. станции 1км
|
|
Качество дорог
|
С твердым покрытием, с отдельными участками
щебеночного покрытия
|
|
Состояние дорог
|
Требует ремонта, отсутствуют водостоки
|
|
Расстояние до остановки общественного транспорта
|
100м
|
|
Расписание движения общественного транспорта
|
через 40минут; возможны срывы; с 10 до
11-30 и с 14 до 15-30 - перерыв.
суббота и воскресенье через 1 час
|
|
Расстояние до центра города
|
5 км
|
|
Расстояние до областного центра
|
85км
|
|
Расстояние до Москвы
|
1570
км
|
|
Доступные
инженерные коммуникации
|
|
Расстояние до городской сети водоснабжения
|
300 м
|
|
Расстояние до городской сети канализации
|
300 м
|
|
Расстояние до воздушной линии электропередач
напряжением 6 кВ
|
200 м через действующий
неэлектрофицированный железнодорожный путь
|
|
Расстоянние до осветительной воздушной линии
электропередач 380в
|
подведена к участку
|
|
Расстояние до телефонного распределительного
щита городской телефонной сети
|
500м
|
|
Условия приема телерадиосигнала
|
Доступность прямого сигнала только в
пределах города. Участок закрыт со стороны областного центра рельефом
местности
Строится ретрансляционная вышка в 12 км от
участка.
|
|
|
|
|
Здание
|
|
Общая характеристика объекта
|
Двухэтажное кирпичное здание
|
|
Адрес, местоположение
|
г. Нытва, ул. Сидорова 5
|
|
Целевое назначение и разрешенное
использование
|
Многофункциональное производственно-офисное
здание
|
|
Год постройки
|
1993
|
|
Площадь застройки по паспорту БТИ
|
343,6 м2
|
|
Строительный объем по паспорту
|
2282 м3
|
|
Количество этажей
|
2
|
|
Площадь общая
|
497,26 м2
|
|
Полезная площадь общая
|
|
|
Площадь первого этажа
|
248,63 м2
|
|
Полезная площадь 1-го этажа
|
125,26
|
|
Площадь второго этажа
|
248,63 м2
|
|
Полезная площадь 2-го этажа
|
171,54 м2
|
|
Фундамент
|
Ленточный из блоков ФБС
|
|
Стены
|
кирпичные
|
|
Внутренние перегородки
|
шлакоблочные
|
|
Колонны и столбы
|
Нет
|
|
Перекрытия
|
Железобетонные
|
|
Кровля
|
плоская с гидроизолирующим покрытием
|
|
Перекрытия
|
Сборные
железобетонные плиты
|
|
Крыша
|
Совмещенная кровля
с мягким гидроизолирующим покрытием
|
|
Окна
|
Двойные створные
окрашенные с металлическими решетками в межрамном пространстве.
|
|
Внутренняя отделка
|
Обычная
|
|
Двери
|
Входные простые,
внутренние - филёнчатые
|
|
Стены
|
оштукатурены,
побелены, окрашены
|
|
Полы
|
Бетонные, покрытые
плиткой по коридорам и служебным помещениям; обитые досками и фанерой,
покрашенные в комнатах.
|
|
Потолок
|
Побелен
|
|
Отопление
|
Автономное от
расположенного в одном из помещений на первом этаже электрокотла мощностью
12кВт
|
|
Электропроводка
|
Закрытая
|
|
Водоснабжение
|
Электропогружной
насос N= 0,5кВт для технической воды из собственной
скважины.
|
|
Первоначальная балансовая стоимость
|
Неизвестна
|
|
Год последнего капитального ремонта
|
2000г.
|
|
Наличие обременений (ограничений)
|
Нет
|
|
Техническое состояние
|
Хорошее (износ менее 20%)
|
|
Группа капитальности
|
Первая
|
|
Коммунальные
услуги
|
|
Электроснабжение
|
за 1 кВт – 1р22к
|
|
Электрокотел N= 12кВт
|
в холодное время года до 97000 руб в месяц
|
|
Канализация
|
Выгребная яма. Вывоз нечистот – 10,8 куб м
по 20 руб за куб м без НДС раз в 3 месяца
|
|
Телефон
|
315 руб в месяц без НДС
|
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
|
Знание — сила. Библиотека научных работ.
Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"
Наверх