Выбор приоритета того или иного подхода и
метода оценки стоимости предприятия определяется целью и функцией оценки, а
также особенностями оцениваемого предприятия.
Если оценка осуществляется для целей налогообложения или страхования, выбирается затратный подход. Если предприятие
оценивается с целью продажи, то применяются
все три подхода. Если оценивается инвестиционный проект, то основной подходом,
которым заинтересуется инвестор, будет доходный.
Оценщик на основе полученных в рамках каждого
из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта
оценки.(ст.18 Стандарта)
Методы оценки. Выбор методов оценки
объектов.
Метод оценки -
способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке
(ст.6 Стандарта Оценки).
Оценщик вправе самостоятельно определять в
рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (ст. 18
Стандарта).
Если подходов к
оценке объектов всего три, то методов неисчислимое множество и еще оценщик
может применять и разрабатывать свои методы. Это хорошо, что Закон позволяет
оценщику думать, иначе оценку стоимости любого объекта можно было бы
производить прямо в Москве, не выходя за пределы Садового кольца, нажатием
кнопки в компьютере. Но тогда придется всю экономику возвращать из рыночной в
командно-административную.
Оценщик может выбрать один или несколько
методов оценки объекта. При этом следует исходить из принципа необходимости и
достаточности.
Выбранные методы должны охватывать все
значащие
факторы, влияющие на величину оценочной стоимости, в том числе:
- Спрос
- Доходность
- Время, период
- Риск
- Контроль
- Ликвидность объекта
- Ограничения
- Соотношение спроса-предложения.
Основные методы оценки.
- Метод продаж (метод цены последующей
реализации узаконен в Налоговом Кодексе см. ст.40 п. 10)
- Метод цены однородного объекта
Налоговый Кодекс РФ ЧастьI различает понятия однородного и идентичного товара и дает их
определение:
ст.40 п.6: Идентичными признаются
товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При
определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические
характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и
производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в
их внешнем виде могут не учитываться.
ст. 40 п.7. Однородными признаются товары, которые, не являясь
идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что
позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески
взаимозаменяемыми.
При определении однородности товаров учитываются,
в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна
происхождения.
- Метод равноэффективного аналога
- Метод прямого сравнения (по близким
параметрам)
- Метод сравнения по параметрам
(параметрический)
- Метод расчета по укрупненным нормативам
- Метод отраслевых коэффициентов
- Метод калькуляции затрат на изготовление
(производство)
- Метод анализа и индексации затрат
(корректирующие индексы, дефляторы. Если известны индексы за временной
интервал от прежней цены до момента оценки, то осуществляется прямое
индексирование)
- Метод расчета по корреляционным моделям
- Метод эффективного возраста
- Метод оценки ликвидационной стоимости
- Метод рынка капитала
- Метод капитализации доходов
- Метод чистых активов
- Метод дисконтирования чистых доходов
- Метод расчета остаточной стоимости
Методы,
применяемые для оценки недвижимости
В составе доходного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяются два метода:
ü
метод дисконтирования денежных потоков
ü
метод прямой капитализации доходов
В основе данных методов лежит предпосылка, что
стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта
генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит
преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом
уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь
способом преобразования потоков дохода.
При использовании
метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за
один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных
потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а
также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и
недостатки методов определяются по следующим критериям:
-
возможность отразить действительные намерения
потенциального покупателя (инвестора);
-
тип, качество, обширность информации, на основе
которой проводится анализ;
-
способность учитывать конкурентные колебания;
-
способность учитывать специфические особенности
объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная
доходность).
В составе сравнительного подхода при оценке недвижимости обычно применяют:
ü
метод рынка капитала
ü
метод сделок
ü
метод отраслевых коэффициентов
В составе затратного подхода при оценке объектов недвижимости обычно применяют:
ü
метод чистых активов
ü
метод ликвидационной стоимости
Метод капитализации доходов используется, если:
v
потоки доходов стабильны длительный период времени,
представляют собой значительную положительную величину;
v
потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными
темпами
Результат, полученный данным методом, состоит
из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е.
является стоимостью всего объекта недвижимости.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или
где С – стоимость объекта недвижимости
(ден. ед.);
RK -
Коэффициент капитализации (%)
Таким образом, метод капитализации доходов
представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового
(или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо
учитывать следующие ограничивающие условия:
q
нестабильность потоков доходов;
q
если недвижимость находится в стадии реконструкции
или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода.
- Метод не рекомендуется использовать, когда
объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в
состоянии незавершенного строительства, т. е в ближайшем будущем, не
представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
- В Российских условиях основная проблема, с
которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка
недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам
продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам,
отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом
сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки
капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом
капитализации:
1)
Определение ожидаемого годового (или
среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости
при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2)
Расчет ставки капитализации;
3)
Определение стоимости объекта недвижимости на
основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент
капитализации.
Расчет
ожидаемого ЧОД.
Оценщик недвижимости работает со
следующими уровнями дохода:
§
ПВД – потенциальный валовой доход;
§
ДВД – действительный валовой доход;
§
ЧОД – чистый операционный доход;
§
ДП – денежные поступления до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход,
который можно получить от недвижимости при стопроцентном ее использовании без
учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и
установленной арендной ставки. рассчитывается по формуле:
ПВД = S
x Cа;
где S – площадь,
сдаваемая в аренду, кв. метр.
Cа - арендная ставка за один кв.
метр.
Величина арендной ставки, как правило, зависит
от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций,
срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
- контрактными ( определяемыми договором об
аренде);
- рыночными (типичными для данного сегмента
рынка в данном регионе).
Рыночная арендная ставка[8]
представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов
недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за
которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор
согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой
гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного
права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и
пользуется сам собственник (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость
была бы сдана в аренду).
Контрактная
арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав
арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендное
соглашение с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся
на три большие группы:
·
с фиксированной арендной ставкой (используются в
условиях экономической стабильности);
·
с переменной арендной ставкой ( пересмотр арендных
ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях
инфляции);
·
с процентной ставкой (когда к фиксированной
величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого
арендатором в результате использования арендованного имущества).
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от
недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих
доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери +
Прочие доходы[9].
Обычно эти потери выражают в процентах по
отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке,
определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу
берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия
значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии такой
для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде
всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому
объекту. т. е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их
перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного
договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта
недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент
недоиспользования (Кнд):
Кнд = Дп х Тс
/ Na ;
где Дп – доля единиц объекта недвижимости, в котором в
течение года перезаключаются договора;
Тс –
средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
Nа – число арендных периодов в году.
Коэффициент загрузки
Кзагрузки =
1 – Кнд , желательно поддерживать на высоком
уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и
не практически не зависит от уровня загрузки.
Коэффициент потерь при сборе платежей:
Потери
при сборе арендных платежей (ПА)
Кп = ------------------------------------------------ ;
ПВД
Опираясь на ретроспективную и текущую
информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при
сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования
величины ДВД:
Па +
Пнд
Кндп =
-------------------- ;
ПВД
где Кнд – коэффициент недоиспользования и
потерь при сборе арендных платежей;
Па – потери при сборе арендной платы;
Пнд – потери от недоиспользования
площадей;
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР)
за год (за исключением амортизационных отчислений).
ЧОД = ДВД –
ОР ;
Операционные расходы, это расходы, необходимые для нормального функционирования объекта
недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.[10]
Операционные расходы подразделяются на:
Ø
условно-постоянные (не зависимые от степени
загрузки)
-
налог на имущество;
-
страховые взносы (платежи по страхованию
имущества);
-
заработная плата обслуживающего персонала и налоги
на нее.
Ø
условно-переменные расходы (зависимые от эксплуатационной
загрузки недвижимости)
-
коммунальные;
-
на содержание территории;
-
на текущие ремонтные работы;
-
заработная плата обслуживающего персонала;
-
налоги на заработную плату;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
|