государственные стандарты РФ в области строительства – ГОСТ Р;

своды правил по инженерным изысканиям, технической эксплуатации зданий и сооружений (СП);

Основными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга в области градостроительства являются: «Правила застройки Ленинграда», градостроительные регламенты отдельных территориальных зон, иные нормативные правовые акты, утвержденные распоряжениями главы исполнительной власти Санкт-Петербурга.

 В Санкт-Петербурге действуют также территориальные строительные нормы и правила: «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга » и «Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».

    Вышеуказанные нормативно-правовые акты и нормативно-техническая база, наряду с гражданским законодательством (Гражданский кодекс РФ, часть 2, §3. «Строительный подряд», §4. «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ»), во многом определяют функции и обязанности заказчика-застройщика. В частности, это касается предоставления исходных данных для проектирования и строительства объектов, согласования и утверждения проектной документации, ведения технического надзора за строительством, сдачи объекта в эксплуатацию.

Генеральный план Санкт-Петербурга на период действия до 2015г. с учетом перспектив развития до 2025г. - основа для разработки градостроительной и градорегулирующей документации. Это документ общественного согласия, так как он прошел все стадии обсуждения, в том числе в общественном совете Санкт-Петербурга. В частности, план предусматривает увеличение площадей под новое жилищное строительство. К другим особенностям нового генерального плана относятся такие, как вывод промышленных предприятий из центра города, резервирование на окраинах новых территорий под промышленное строительство, развитие общественно-деловых функций города. По данным КГА, до 2015г. в Петербурге появится 42 км новых подземных путей - со строительством Фрунзенского, Красносельского, Приморского радиуса метро, вводом в строй станции "Адмиралтейская". Наряду с реконструкцией и прокладыванием новых трамвайных путей появится новый вид пассажирского транспорта - надземный экспресс. Планируется создание скоростных магистралей непрерывного движения, а также строительство новых мостов через Неву - в створе 22 и 23 линий Васильевского острова, улицы Коллонтай и Большого Смоленского проспекта. Согласно концепции социально-экономического развития, численность постоянного населения Санкт-Петербурга возрастет к 2025г. до 4,7 млн человек, а продолжительность жизни - до 73 лет, что приблизит наш город к стандартам качества жизни в европейских странах. Губернатор Валентина Матвиенко поручила комитету по градостроительству и архитектуре подготовить проект закона о генеральном плане Санкт-Петербурга до 1 июля и внести его в Законодательное собрание не позднее 1 сентября этого года. Комитету экономического развития, промышленной политики и торговли до 1 апреля также поручено подготовить программу социально-экономического развития Санкт-Петербурга на период до 2025г.

2.2 Рынок земельных участков в СПб и Ленинградской области – состояние и перспективы

В 2004 году в Ленинградской области число регистрируемых сделок с объектами недвижимости увеличилось на 4-6%.

Наибольшее число операций с нежилыми зданиями и сооружениями зарегистрировано во всех районах ленинградской области.

В 2004 году по всем направлениям Ленинградской области наблюдалось увеличение стоимости земельных участков. Средняя стоимость на земельные участки за 1 сотку в Ленинградской области увеличилась до отметки в $703,33, что на 93,18 пунктов выше, чем в 2003 году. Наибольший рост стоимости в Петродворцовом, Курортном, Приозерском и Выборском районах Ленинградской области.

В Курортном районе средняя стоимость земельных участков составила $1781,34, цена предложения варьировалась от $900 до $8000 за сотку. В Пушкине и Павловске, где участков под ИЖС изначально немного, сотка стоит от $1000 до $7000 (цена зависит от многих факторов). Некоторое небольшое увеличение активности в апреле обычно для этого времени года и составляет не более 10%.

В Приозерском районе предпочтение в покупке земельных участков отдается таким районам как Токсово, Сосново и Лосево. Стоимость в этих районах составляет от $300 до $800 за сотку. В Пушкинском районе наибольшим спросом у покупателей пользуется район п. Александровская, а в Гатчинском районе Сиверская и Карташевская.

Элитные участки практически не дорожают. Цены здесь и так поражают воображение. В Курортном районе покупатели готовы платить до $7 тыс. за сотку, если участок расположен близко к заливу и имеет полный набор городских коммуникаций. В Петергофе за землю с видом на залив предлагают от $1000 до $1500 за сотку.

В 2004 году количество проданных индивидуальных домов выросло на 5,5% по отношению к марту текущего года. Количество сделок с квартирами в Ленобласти увеличилось на 2% по сравнению с мартом.

Средняя стоимость дома в апреле составляла от $10 тыс. до $30 тыс. общей площадью 50-80 кв. м. Причем дом может быть как старый, так и построенный сравнительно недавно.

За последнее время увеличился спрос на элитные коттеджи. Архитектурно привлекательные особняки, стоимость которых достигает $100 тыс. и выше.

Наиболее популярным является средний сегмент: коттеджи площадью до 300 кв.м, с участком 15-25 соток по цене от 50- до 350 тыс.$ в пределах 30 км. от Санкт-Петербурга.

За последние два года рынок загородной недвижимости существенно вырос. При этом спрос стал более дифференцирован, требования покупателей растут настолько быстро, что иногда застройщики не успевают полностью реализовать проект, а он уже морально устаревает - по инженерии, доп. услугам, и т.п.

Если рассматривать стоимость коттеджей в зависимости от направления, то самым дорогим остается Курортный район, стоимость сотки (в зависимости от стоимости строения) доходит до $200 000. Вплотную к Курортному району приближается стоимость коттеджей по Петродворцового направления, более удобному по транспортному сообщению с Санкт-Петербургом. Также высокой популярностью пользуются коттеджи в некоторых районах Всеволожского района, таких как Юкки, Лемболово и Токсово.

2.3       Организационно-финансовый  механизм строительно–инвестиционного  комплекса в Санкт - Петербурге

Общий объем инвестиций  экономику Санкт-Петербурга за 2004 год составил 91,5 млрд. рублей (в том числе  84,1 млрд. рублей – крупные и средние предприятия)  или 111% от уровня предыдущего года (в 2004 году - рост на 5%).

Распределение капитальных вложений по секторам экономики показано в Приложением 1. Здесь следует отметить опережающие темпы развития промышленности (прирост инвестиций на 30%), строительства (прирост инвестиций на 43%) и связи (прирост инвестиций на 120%). Среди отраслей социальной инфраструктуры наиболее быстрыми темпами развивались коммунальное хозяйство (прирост инвестиций на 48%) и здравоохранение (прирост инвестиций на 45%).

Рисунок 2.1 Динамика изменения объема капитальных вложений в Санкт-Петербурге  за 1997-2004 годы, %

Из общего объема инвестиций в нежилую недвижимость вложено 51% (2003 год - 46%),  в жилую недвижимость – 7% (2003 год - 9%),  в машины, оборудование и транспортные средства – 41%.

Структура инвестиций по формам собственности представлена на рисунке 2.2. Здесь следует обратить внимание на устойчивый рост доли государственной собственности (с 42.6% в 2002 году до 49.0% в 2003 году). При этом данный рост обусловлен исключительно увеличением доли федеральной собственности (с 25.7% в 2002 году до 35.0% в 2003 году). Доля городской собственности, наоборот, понизилась с 16.9% в 2002 году до 14.0% в 2004 году. Следует отметить также  снижение доли смешанной собственности (с 11.3% до 7,5%) и частных (российских) предприятий (с 24.0% до 19.1%). Доля иностранных предприятий невысока, но достаточно стабильна (5 – 6 %). Доля совместных предприятий также достаточно стабильна (16 – 19 %), исключая «провал» в 2003 году.

Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования приведена в таблице 2.1. Здесь следует отметить существенное повышение доли собственных средств (с 39% в 2003 году до 48% в 2004 году). Соответственно снизилась доля привлеченных средств (с 61% в 2003 году до 52% в 2004 году). Во внутренней структуре привлеченных средств снижается доля банковских кредитов и повышается доля заемных средств других организаций.

Рисунок 2.2 Структура капитальных вложений в Санкт-Петербурге

по формам собственности (%)

Таблица 2.1 Структура инвестиций в основной капитал по источникам финансирования, % (крупные и средние предприятия)