• Главная
• Биология и химия
• Иностранные языки и языкознание
• История и исторические личности
• Коммуникации связь цифровые приборы и радиоэлектроника
• Краеведение и этнография
• Кулинария и продукты питания
• Маркетинг реклама и торговля
• Мировая экономика МЭО
• Не Российское законодательство
• Немецкий
• Неопределено
• Нотариат
• Общениеэтика семья брак
• Основы права
• Охрана окружающей среды экология
• Философия
• Финансовое право
• Финансовый менеджмент финансовая математика
• Финансы деньги кредит
• Французский
• Хозяйственное право
• Цифровые устройства
• Этика эстетика
• Блог
• Карта сайта

Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости
	17748	143.4	200
Строительство	9623	149.1	107.2
Торговля и общественное питание	4223	112.9	47.1
Жилищно-коммунальное хозяйство	8759	122.7	97.6
Сфера бытового обслуживания	3072	102.3	34.2
Здравоохранение и физическая культура	7024	139.5	78.3
Образование	6556	143.6	73.0
Культура и искусство	7814	170	87.1
Наука и научное обслуживание	10897	141.7	121.4
Финансы, кредит, страхование	17234	69.5	190
Управление	17615	129.6	200

Просроченную кредиторскую задолженность на конец 2004 года имело 26% крупных и средних строительных организаций. Общий размер задолженности – 1,0 млрд. рублей или 3.6% от годового объема работ и услуг (2003 год – 7.8%, 2002 год – 8.6%), в том числе задолженность поставщикам и подрядчикам – 83%,  бюджету –3.9%, внебюджетным фондам – 1,9%. Доля просроченной кредиторской задолженности со сроком более 3 месяцев составила 62% (в 2003 году –67%).

Просроченную дебиторскую задолженность на конец года имело 38% крупных и средних строительных организаций. В сумме она составила 1.4 млрд. рублей или 5% от годового объема работ и услуг (2003 год – 8.2%, 2002 год – 10%). Просроченная задолженность государственных заказчиков составила 49 млн. рублей или 3.5% от общей задолженности.

Доля просроченной дебиторской задолженности со сроком более трех месяцев составила 52% (в 2003 году – 67%). Превышение просроченной дебиторской задолженности над просроченной кредиторской составила 34% (в 2003 году – 5%)[7].

Жилищное строительство

2004 год  для  Санкт – Петербурга стал наиболее успешным за пореформенный период в развитии жилищного строительства. Ввод жилья по сравнению с предыдущим, 2003 годом увеличился почти в полтора раза (рис. 2.3) и достиг 1758 тыс. кв. метров, что приближается к уровню 80–ых годов.  Вместе с тем, нужно отметить значительное (на 55%) снижение ввода реконструированного жилья.  Таким образом, обновление старого фонда, по-прежнему, идет чрезвычайно низкими темпами.  В настоящее время общий объем жилой застройки (строящегося жилья) составляет около 7 млн. кв. метров (в том числе 6,2 млн. кв. метров – начатые объекты). Исходя из этого, в ближайшей перспективе можно ожидать увеличения объема ввода  до 2 и более млн. кв. метров в год.

Рисунок 2.3 Динамика ввода жилья в Санкт-Петербурге по источникам финансирования в 1994-2004 годах, тыс. кв. м

Структура ввода жилья по источникам финансирования (Приложение 2) не претерпела существенных изменений. За счет средств инвесторов (с учетом индивидуального строительства) введено 96% нового и 100% реконструированного жилья.  Следует отметить отсутствие ввода жилья за счет средств ЖСК и значительное увеличение ввода за счет средств муниципального жилищного займа (с 2,9 до 26,2 тыс. кв. метров).

 На первом месте, по-прежнему, с большим отрывом Приморский район (28,6% от общего ввода нового жилья). Далее следуют Выборгский (12,4%) и Невский (9,8%) районы. В перспективе, исходя из территориального распределения объемов застройки (таблица), следует ожидать существенного снижения доли Приморского и Невского районов и увеличения доли Московского, Красногвардейского и Василеостровского районов.

По реконструкции  старого фонда лидируют Центральный,  Петроградский и Василеостровский районы. Нужно отметить продолжающееся снижение доли Адмиралтейского района (2002 год – 21,6%, 2003 год – 15,5%, 2004 год – 7,4%). По индивидуальному строительству первые места, по-прежнему, занимают Курортный, Выборгский и Приморский районы.

Типовая структура ввода жилья показана на рисунке 2.8. Здесь следует отметить существенное снижение доли кирпичного жилья  (с 64.3% до 57.5%) и, соответственно, повышение доли панельных и монолитных домов (с 35.8% до 42.5%, в том числе монолитные дома – с 3.6% до 8.7%). Таким образом, прирост  общего объема ввода жилья в 2004 году был достигнут, в основном, за счет жилья экономического класса (по кирпичным домам прирост составил 34%, а по панельным и монолитным – 78%). Что касается внутренней структуры кирпичного домостроения, то в перспективе, исходя из типовой структуры сложившейся застройки, следует ожидать значительного повышения доли кирпично – монолитных домов (с 50% до 60–70%).

Из рисунка 2.8 видно, что подавляющая часть ввода жилья (97.5%) приходится на новое строительство. В  ближайшей перспективе доля реконструкции старого фонда также не превысит 3%. Нужно отметить заметное повышение доли малоэтажных домов (с 6 до 8%). При этом доля коттеджного жилья выросла с 0.1% до 3.8%. По - видимому, этот уровень сохранится и в ближайшей перспективе.

Распределение ввода жилья в городе за 2004 год и в сумме за последние три года по основным застройщикам (новое строительство) показано в Приложениях 3 и 4. Первое место удерживает “ЛенСпецСМУ” – 331907 кв. метров. Далее следуют «Строительный трест» - 206061  кв. метров, «Петротрест» - 162843  кв. метров, ЛЭК Истейт» - 147165  кв. метров и “Строймонтаж” – 125785  кв. метров.

По объемам застройки (строящегося жилья) лидируют “ЛенСпецСМУ” – 738 тыс. кв. метров, “Лэк Истейт” – 471 тыс. кв. метров и “Строительный трест” – 270  тыс. кв. метров (таблица 2.3).

Рисунок 2.7 Распределение объемов нового строительства по типам домов за 2002-2004 годы, %

Рисунок 2.8 Структура ввода жилья в Санкт-Петербурге в 2004 году

 Глава  3   Разработка инвестиционного проекта ЗАО «Петро-Инвест»

3.1 Анализ хозяйственной деятельности ЗАО «Петро –Инвест»

Общая стоимость имущества ЗАО "Петро-Инвест" на 01.01.2005 составила 24470 тыс. руб.; стоимость внеоборотных средств– 1218,6 тыс. руб.; стоимость оборотных средств -23251,4 тыс. руб. При этом собственные средства предприятия на этот же период составили 6541,5 тыс. руб.; а величина заемных средств – 17928,5 тыс. руб. Горизонтальный анализ показателей аналитического баланса показал, что за отчетный период имущество предприятия увеличилось на 6199,7 тыс. руб. или на 34%, в том числе за счет  увеличения запасов на 2027,3 тыс. руб. или на 31%, дебиторская задолженность и краткосрочные финансовые вложения увеличились на 3846,1 тыс. руб. (45,8%) и 154,2 тыс. руб.(42,1%) соответственно. Следует отметить, что за отчетный период собственный капитал предприятия увеличился на 42,4%, что составляет 1953,5 тыс. руб., а долгосрочная задолженность увеличилась на 4261,2 тыс. руб. или на 31,2%. Это свидетельствует об улучшении финансового состояния и финансовой независимости предприятия. (Приложение 5)

Вертикальный анализ аналитического баланса ЗАО " Петро-Инвест " показал, что структура совокупных активов предприятия характеризуется значительным превышением в их составе доли оборотных активов, которые составили на конец анализируемого периода 95%, при этом их доля незначительно увеличилась на 4,2%. Доля внеоборотных активов в имуществе ЗАО " Петро-Инвест " составляет на конец анализируемого периода 5%, наоборот, уменьшилась на 4,2%.

Пассивная часть баланса на начало года характеризовалась преобладающим удельным весом заемных источников средств и их доля за отчетный период уменьшилась на 1,5% и составила 73,3% общего объема имущества. Размер заемных средств за отчетный период соответственно также изменился, увеличившись  на 455,9 тыс. руб. Размер кредиторской задолженности увеличился на 31,2% или на 3805,3 тыс. руб., доля которой в структуре имущества составила на конец отчетного периода 65,4%. (Приложение 5)

Анализ ликвидности баланса ЗАО «Петро-Инвест»

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств предпринимательской организации ее активами, срок превращения которых в денежные средства соответствует сроку погашения обязательств.

Все активы фирмы в зависимости от степени ликвидности, т.е. скорости превращения в денежные средства, можно условно подразделить на следующие четыре группы: наиболее ликвидные активы (А1), быстрореализуемые активы (А2), медленно реализуемые активы (А3), трудно реализуемые активы (А4).

Актив

2003

2004

Пассив

2003

2004

Платежный излишек или недостаток

2003

2004

1

2

3

4

5

6

7

8

1 . Наиболее ликвидные активы, А1

366,2

520,4

1 . Наиболее срочные обязательства, П1

12200,9

16006,2

-11834,7

-15485,8

2. Быстрореализуемые активы, А2

8420,4

12266,5

2. Краткосрочные пассивы, П2

0

0

8420,4

12266,5

3. Медленнореализ уемые активы, A3

6547,9

8575,2

3. Долгосрочные пассивы, ПЗ

1466,4

1922,3

64012,6

6652,9

4. Труднореализуем ые активы, А4

1523,3

1218,6

4. Постоянные пассивы, П4

4603

6541,5

-3079,9

-5322,9

БАЛАНС (стр. 1+2+3+4)

18270,3

24470

БАЛАНС

(стр. 1+2+3+4)

18270,3

24470

-

-